Kamus Istilah Properti

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

istilah properti

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB adalah perjanjian jual beli antara pihak penjual dan pembeli sebagai pengikat awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB).

Apa itu PPJB?

PPJB
(Shutterstock)

PPJB adalah singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli, yaitu suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pembuatan PPJB biasanya dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain. Adapun objek pengikatan jual beli PPJB ada tiga, yaitu luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling dan luas tanah beserta perizinannya.  

Peran PPJB cukup penting sebagai upaya permulaan sebelum adanya AJB tanah dan/atau bangunan. Keputusan untuk melakukan PPJB dapat membuat para pihak tidak terhalangi dalam bertransaksi, meskipun pada praktiknya belum ada peralihan hak atas tanah/bangunan yang akan diperjualbelikan.

Biasanya PPJB akan dibuat para pihak karena adanya syarat-syarat, unsur, atau keadaan-keadaan yang belum terpenuhi. Beberapa kondisi yang menjadikan kedua pihak membuat PPJB bukan AJB diantaranya:

  • Pembayaran yang belum lunas.
  • Belum mampu untuk membayar pajak.
  • Sertifikat yang masih dalam proses pemecahan.
  • PPJB apartemen dibuat karena bangunan belum selesai dibuat (indent). 
  • Kondisi lain yang terkait dengan hal-hal jual beli.

Jenis PPJB

PPJB
(Shutterstock)

Sebagai pengikat jual beli properti, PPJB memiliki dua jenis, yang terdiri dari PPJB lunas dan PPJB tidak lunas.

Berikut ini penjelasan mengenai keduanya: 

PPJB Lunas

Jenis PPJB lunas sering dilakukan untuk transaksi atas objek jual beli yang berada diluar wilayah kerja notaris atau PPAT yang bersangkutan.  

Dalam perjanjian PPJB dengan status lunas harus menyatakan bahwa pihak pembeli mendapatkan kuasa yang bersifat mutlak untuk menjamin terlaksananya hak pembeli dalam transaksi jual beli tersebut dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab apapun. Bahkan, PPJB tidak akan batal sekalipun pemilik meninggal dunia.

Namun, meskipun PPJB sudah ditandatangani bukan berarti hak kepemilikan atas properti yang diperjualbelikan menjadi milik pembeli. Sebab, pengalihan hak atas properti baru terjadi ketika penjual dan pembeli menandatangani AJB yang dibuat oleh PPAT. 

PPJB Tidak Lunas

Sebagaimana namanya, PPJB tidak lunas, dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual.

Di dalam PPJB tidak lunas terdapat klausula mengenai kondisi apabila jual beli tersebut sampai batal di tengah jalan seperti calon pembeli membatalkan pembeliannya. 

Meski begitu, PPJB tidak lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB pada saat pelunasan.

Poin Penting yang Tercantum dalam PPJB

PPJB
(Shutterstock)

Ketika penjual dan pembeli properti memutuskan untuk membuat PPJB, maka kedua pihak harus memperhatikan sejumlah poin penting agar pelaksanaannya tidak merugikan keduanya.

Adapun sejumlah poin yang harus diperhatikan diantaranya: 

Kewajiban Penjual dan Pembeli 

PPJB mengatur sejumlah kewajiban penjual dan pembeli, jaminan penjual, dan serah terima bangunan. Di dalamnya juga terdapat kesepakatan mengenai pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, ketentuan tentang pembatalan pengikatan, akta jual beli, dan penyelesaian sengketa.

Ketika penjual tidak dapat menyerahkan benda sementara pembeli telah lunas, atau jika benda yang diserahkan ternyata tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi bangunan, maka pembeli memiliki hak untuk melakukan pembatalan perjanjian. 

Kemudian, penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku menurut hukum.

Ini berarti, kepemilikan resmi di dalam sertifikat masih atas nama penjual, sampai klausul-klausul yang disepakati terpenuhi. 

Isi PPJB

Mengenai isi PPJB tercantum di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9/1995 mengatur mengenai PPJB. Di dalam aturan tersebut terdapat 10 isi PPJB diantaranya:

  • Pihak pelaku kesepakatan
  • Kewajiban penjual
  • Uraian obyek pengikatan jual-beli
  • Jaminan penjual
  • Waktu serah-terima bangunan
  • Pemeliharaan bangunan
  • Penggunaan bangunan
  • Pengalihan hak
  • Pembatalan pengikatan
  • Penyelesaian perselisihan

Kekuatan Hukum PPJB dalam Jual Beli Properti

Kekuatan hukum PPJB tercantum di dalam PP No. 12 Tahun 2021 angka 11  berbunyi, 

“Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”

Secara status hukumnya, PPJB memang tidak bisa disamakan dengan AJB yang akan menjadi bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli. Bahkan, pada praktiknya, PPJB bisa dibatalkan secara sepihak oleh salah satu pihak atau atas kesepakatan kedua belah pihak. PPJB  juga dapat dibatalkan oleh suatu keputusan pengadilan.

Namun, PPJB tetap mempunyai kekuatan hukum yang berisi perjanjian dilakukannya transaksi jual-beli atas suatu benda pada waktu yang ditetapkan. Asalkan, PPJB dibuat dengan memenuhi persyaratan sah perjanjian sesuai perundangan dan dibuat di hadapan notaris.

Pins bisa melihatnya di dalam KUH Perdata pasal 1870, yang berisi “Suatu akta otentik memberikan para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya.”

Mengingat peliknya masalah jual beli tanah atau bangunan tanpa akta jual beli, jika Pins berniat membeli properti maka sebaiknya membuat PPJB di hadapan PPAT atau notaris. Tujuannya tak lain demi mencegah terjadinya perselisihan antara pembeli dengan penjual.

Bisakah Jual Rumah Berbekal PPJB?

Dari penjelasan sebelumnya, maka sebenarnya dapat disimpulkan kalau PPJB tidak bisa begitu saja jadi bekal jual beli properti, Pins! Bahkan PPJB lunas sekalipun tidak dapat menjadi dasar pengeksekusian penjualan properti dan pengalihan hak kepemilikan atas suatu tanah dan/atau bangunan dari penjual ke pembeli. 

Penjualan properti hanya dapat dilaksanakan saat PPAT bersedia membuat AJB atas properti yang diperjualbelikan dan bertanggung jawab atas pembuatan AJB tersebut. 

Meski begitu, penjualan unit rumah yang masih terikat dengan PPJB dapat dilakukan dengan cara membuat perjanjian pengalihan hak yang merupakan perjanjian untuk mengalihkan PPJB dari penjual kepada pembeli. 

Melalui perjanjian tersebut, maka pembeli akan menggantikan posisi penjual dalam di PPJB atas pembelian rumah dari pengembang perumahan. Kemudian, penandatanganan AJB akan dapat dilakukan langsung oleh pembeli dengan pengembang.

Sekarang Pins sudah paham bukan bahwa PPJB adalah sesuatu yang penting untuk diketahui. Semoga berguna ya!    


Temukan beragam pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti & iklankan properti Kamu di Jual Properti. Bergabunglah bersama Kami di aplikasi Rekan Pinhome untuk Anda Agen properti independen atau Agen kantor properti.

Hanya di Pinhome.id yang memberikan Anda kemudahan membeli properti. Pinhome — PINtar jual beli sewa properti.

Koordinator: Linda

Editor:  Achlisia