Kamus Istilah Properti

Loss Transaction

istilah properti

Loss Transaction

Loss Transaction adalah istilah digunakan ketika muncul biaya yang hilang saat membeli properti yang disebabkan biaya tak terduga. 

Pengertian Loss Transaction

Loss transaction sudah tak asing di kalangan investor properti. Istilah loss transaction terjadi ketika adanya biaya yang hilang saat membeli properti yang disebabkan biaya tak terduga seperti pembayaran pajak PPh, BPHTB, membayar notaris, dan lain-lain. 

Untuk itu, sebaiknya para investor ini berkonsultasi pada ahli sebelum memutuskan untuk membeli dan berinvestasi properti. 

Mengapa Bisa Terjadi Loss Transaction?

Sebenarnya penyebab utama mengapa bisa terjadi loss transaction yaitu karena investor tidak memperhitungkan untuk mengeluarkan biaya tidak terduga yang mungkin akan muncul. 

Yuk kenali kesalahan-kesalahan yang bisa jadi penyebab seseorang mengalami loss transaction, berikut ini:

Membeli Rumah yang Harganya di Luar Kemampuan 

Memang hal yang manusiawi menyukai rumah yang cantik dan indah. Tetapi perhatikan juga harganya, mampuhkah membayarnya? Jangan sampai membelinya padahal keuangan tidak mencukupinya.

Jika tetap memaksa, Pins akan mengalami loss transaction karena uang yang dimiliki hanya habis untuk membeli rumah saja tanpa memperhatikan biaya-biaya lain yang tidak terduga. 

Terburu-buru 

Kondisi sedang putus asa kadang membuat seseorang mengalami loss transaction. Hal ini terjadi saat Pins sangat membutuhkan rumah misalnya karena tidak betah dengan rumah lama.  Bahkan, yang lebih buruk Pins sudah menemukan rumah tapi harganya jauh diatas kemampuan finansial.  

Jika sudah putus asa, biasanya orang akan terburu-buru dan langsung membeli rumah lain yang tersedia lalu berujung kepada tidak memperhatikan biaya tidak terduga. 

Tidak Memperhatikan Hal-hal Kecil 

Biaya tidak terduga sering jadi hal kecil yang kurang diperhatikan saat membeli rumah. Sebaiknya Pins perhatikan detail rumah ini, apakah ada kekurangan yang bisa diperbaiki atau tidak, apakah biaya perbaikan mahal atau tidak.

Pertimbangkan hal ini sebelum Pins berkomitmen membeli rumah. Jika memang ternyata kelemahan-kelemahan ini akan merepotkan dan butuh biaya tinggi, sebaiknya mencari rumah lain saja.  

Terlalu Cepat Menawar

Proses negoisasi penting agar mendapatkan rumah dengan harga yang tepat. Untuk itu, sebelum memutuskan membeli rumah, maka pastikan banyak hal seperti lingkungannya, spesifikasi bangunan, termasuk biaya-biaya lain yang harus Pins keluarkan.

Pikirkan dengan matang sebelum memutuskannya. Jangan tergesa-gesa mengambil keputusan. 

Membayar Lebih Tinggi dari Harga Pasaran 

Ketika sudah menemukan rumah pilihan tapi ternyata banyak orang yang berminat, Pins bisa dengan mudah terjebak dalam perang harga. Nah, hindarilah perang harga dengan menawar sangat tinggi sejak awal

Nantinya, Pins akan membayar lebih tinggi dari harga pasar yang diikuti dengan cicilan dan bunga yang lebih besar lagi. Akhirnya, harus mengeluarkan uang lebih besar dari budget yang sudah disiapkan. 

Biaya yang Harus Diketahui dalam Jual-Beli Properti

loss transaction
(Shutterstock)

Pins jangan kaget jika setelah akad kredit atau pembayaran DP akan muncul biaya lain yang harus dibayar. Walaupun sekarang banyak developer yang mengatakan biaya lain-lain gratis, tapi sebenarnya biaya itu sudah dimasukkan ke harga jual.

Jadi, mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit cukup penting agar terhindar dari loss transaction. Berikut ini biaya-biaya yang sering timbul:

1. Biaya Notaris

Jika ingin mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit, maka Pins harus tahu tentang biaya notaris. Notaris ini bertugas mengurus semua dokumen legalitas kepemilikan rumah mulai dari AJB dan akta kredit. 

Umumnya, notaris sudah disediakan oleh bank sebagai pemberi KPR namun biaya yang timbul dari segala produk notaris ini dibayar oleh pembeli. Biasanya, pengembang juga bisa saja menyediakan notaris.

Nominal yang harus dibayarkan tergantung pada lokasi dan fee notaris itu sendiri. 

Namun, sebagai gambaran, berikut ini besaran honor notaris: 

  • Besarnya honorarium yang diterima oleh seorang Notaris akan didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.
  • Honorarium yang diterima ditentukan dari nilai objek, jika nilai objek sampai dengan Rp100.000.000 (seratus juta rupiah) maka honorarium yang berhak diterima adalah sebesar 2.5%
  • Jika nilai objek berkisar dari Rp100.000.000 (seratus juta rupiah) sampai dengan Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah) maka honorarium yang diterima paling besar 1.5%
  • Jika nilai objek berada di atas Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah) maka Notaris akan menerima honorarium sebesar 1%
  • Nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp5.000.000

2. Biaya Pajak 

Pins juga harus mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit yang didalamnya termasuk pajak. Pajak yang harus dibayar oleh pembeli rumah adalah pajak pembelian dan penjualan. Walaupun sebagai pembeli, namun pajak penjualan juga ditanggung oleh pembeli.

Pajak penjualan biasa juga disebut PPH atau pajak penghasilan sebesar 5% dari harga jual. Sedangkan pajak pembelian biasa juga disebut BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Besaran BPHTB adalah 5% dihitung dari harga jual dikurangi NJOP.

Pembayaran pajak dapat dilakukan melalui di bank yang telah ditunjuk oleh pemerintah atau Anda dapat melakukannya melalui Notaris/kantor PPAT untuk melakukan pencatatan transaksi jual beli tanah.

3. Biaya KPR

Ketika Pins membeli rumah secara kredit melalui KPR, maka Pins harus mengetahui biaya yang mungkin akan timbul. Biaya KPR dibagi dalam dua jenis yakni:

  • Provisi KPR merupakan biaya yang harus dibayar pembeli kepada bank pemberi KPR sebesar 1%. Biaya ini adalah untuk biaya administrasi KPR. Umumnya, langsung dibayarkan sebelum berlangsungnya akad kredit. Biaya provisi digunakan untuk membiayai segala keperluan yang berkaitan dengan proses pemberian pinjaman tersebut, misalnya biaya fotokopi berkas, komisi marketing, dan sebagainya. 
  • Biaya administrasi diperlukan bank untuk mengurus segala dokumen dan proses pengajuan KPR.

Untuk besaran biaya provisi dan administrasi tergantung pada kebijakan masing-masing bank. Tapi umumnya, biaya administrasi dikenakan sebesar Rp250 ribu hingga Rp500 ribu.

Sedangkan persentase biaya provisi bisa bervariasi, tapi kebanyakan bank memilih 1 persen dari nilai pokok kredit. 

4. Asuransi Jiwa

Pins yang ingin mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit perlu tahu bahwa ada biaya asuransi jiwa. Asuransi jiwa yang dibayarkan ini adalah sebagai proteksi pemilik kredit. Proteksi ini dibutuhkan jika di tengah periode kredit, terjadi sesuatu hal pada pemilik rumah sedangkan cicilan masih berjalan.

Untuk mengurangi resiko, pihak bank mewajibkan setiap pemilik kredit memiliki asuransi jiwa

Resiko pembayaran sisa cicilan bisa dialihkan kepada pihak asuransi dan bank tidak akan menagih kepada ahli waris. Besaran premi tergantung dari kondisi pemohon KPR.

6. Asuransi Rumah

Ada lagi tambahan biaya yang harus diketahui ketika Pins ingin mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit. Yaitu, biaya asuransi rumah. Bukan hanya jiwa yang harus diproteksi, namun rumah yang akan dicicil itu juga harus diasuransikan. kisaran harganya lebih kecil dari asuransi jiwa. 

Tujuan biaya asuransi dibebankan pada pembeli adalah untuk melindungi rumah dari bencana alam, kebakaran, dan juga kerusuhan. Hal-hal tadi merupakan musibah yang bisa menimpa sebuah rumah dimana kerugiannya bisa dialihkan kepada pihak asuransi.

7. Biaya Pengurusan Akta Jual Beli 

Biaya jual beli rumah yang harus diketahui untuk menghindari loss transaction selanjutnya yaitu Akta Jual Beli (AJB). Nilainya sebesar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Artinya, jika harga jual rumah dipatok Rp1 miliar, maka biaya AJB-nya Rp10 juta. 

Umumnya, biaya pembuatan AJB ini akan ditanggung oleh pihak pembeli, kecuali ada kesepakatan lainnya dengan pihak penjual.

Pada beberapa kasus, tak jarang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) selaku penanggung jawab akan meminta biaya lebih dari 1 persen. Namun pembeli tetap bisa melakukan negosiasi harga bila nilai jual rumah sudah terlampau tinggi. Perhitungkan dengan teliti komponen biaya jual beli rumah ini agar pembelian rumah berlangsung lancar.

8. Biaya Balik Nama 

Bagian dari biaya jual beli rumah berikutnya ialah balik nama sertifikat tanah. Nominal umumnya berkisar 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku. Pihak pembeli biasanya wajib melakukan proses balik nama tersebut secara mandiri kecuali rumah tersebut dibeli langsung dari pihak developer.

Sebab berbeda aturan pada masing-masing daerah, menjadi dasar nominal biaya yang bervariasi. Penghitungan biaya balik nama juga bisa didasari luas tanah maupun bangunan serta lokasinya.  

9. Biaya PNBP

Biaya jual beli rumah selanjutnya adalah PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak). Jenis biaya jual beli rumah ini biasanya dibayarkan sekaligus saat pengajuan BBN dengan anggaran (1/1000 x harga jual rumah) + Rp 50.000. 

Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku di BPN telah mengatur hal ini.

10. Biaya lain-lain

Biaya tambahan ini adalah biaya yang dibayarkan setiap bulan atau rutin dibayarkan dalam rentang waktu tertentu. Misalnya biaya air PAM, pelunasan pajak (PBB), pembayaran listrik, dan lain-lain. dimana seluruh biaya ini ditanggung oleh penjual jika periode yang belum dibayarkan sebelum transaksi dilakukan akan ditanggung oleh penjual karena masih menjadi tanggung jawab penjual (pemilik sebelumnya).

Tips Bagi Investor Properti untuk Menghindari Loss Transaction

Mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit memiliki tujuan untuk mempersiapkan biaya itu sendiri. Tak jarang, pembeli hanya beranggapan bahwa memiliki rumah terbatas pada membayar DP dan cicilan saja. Padahal, proses KPR bisa panjang dan melelahkan sekaligus memerlukan biaya tambahan.

Nah, setelah mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit maka berikut ini ada tips-tips bagi milennial dalam hal perencanaan kepemilikan rumah:

1. Persiapkan Kalkulasi yang Matang

Kalkulasi ini tidak kalah penting untuk diketahui selain mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit. Kalkulasi bertujuan untuk menghitung berapa kemampuan membayar cicilan per bulannya. Seperti diketahui bahwa milenial yang baru bekerja belum tentu memiliki banyak tabungan.

Kalkulasi yang matang akan memudahkan menghitung biaya cicilan di masa mendatang

Selain itu, gaji yang diterima biasanya masih terhitung kecil. Jadi, sangat penting mengkalkulasi berapa yang bisa disisihkan untuk membayar cicilan nantinya. Kalkulasi ini juga penting jika dikaitkan dengan mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit karena ada biaya lain yang timbul dalam proses KPR selain DP.

2. Disiplin Menabung untuk DP

Bukan rahasia lagi jika biaya untuk DP cukup besar sehingga banyak milenial yang urung memiliki rumah karena masalah DP ini. Namun, bukan tidak mungkin hal ini dilakukan. Setelah mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit yang dibahas sebelumnya, maka niat untuk menabung harus semakin kuat.

Komitmen dan disiplin menabung adalah kunci untuk dapat membeli rumah dengan cepat

Untuk lebih disiplin, gunakan sistem autodebet ketika tanggal gajian. Autodebet tadi akan mengarahkan uang tabungan DP ke tabungan berjangka yang hanya bisa diambil pada jangka waktu tertentu. Dengan begini, maka dana untuk DP bisa disisihkan tanpa diganggu gugat.

3. Ubah Gaya Hidup

Sungguh sia-sia jika sudah mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit saja cukup besar tapi tidak juga berbenah gaya hidup. Bagaimana bisa Pins menyisihkan tabungan untuk DP jika masih menghabiskan uang untuk nongkrong di café setiap hari.

Tanpa sadar, kebiasaan nongkrong dan minum kopi bisa menghabiskan porsi yang signifikan dari penghasilan kita, lho!

Bukan berarti tidak bisa sama sekali untuk menikmati kopi favorit di warung kopi. Namun, minimalkan jumlahnya. Jika misalnya dibeli setiap hari, maka minimalkan jadi seminggu sekali saja. Selain itu, bawa makan siang sendiri daripada membeli dengan harga mahal.

Hal-hal seperti ini bisa dilakukan demi terwujudnya mimpi memiliki rumah di usia muda. Bayangkan berapa banyak uang yang bisa dihemat dari pengeluaran ngopi, belanja baju yang sebenarnya sudah menumpuk di lemari, atau juga biaya travelling.

4. Memilih Lokasi Hunian yang Tepat

Sepenting mengetahui biaya-biaya setelah akad kredit, memilih lokasi hunian yang tepat juga sangat penting agar terhindar dari loss transactipn. Tepat artinya efektif dan efisien. Contohnya dekat ke fasilitas umum seperti rumah sakit, sekolah, pusat perbelanjaan, tol dan juga tempat kerja.

Akses menuju rumah juga harus dipertimbangkan. Misalnya, akses dari jalan raya langsung atau harus melewati perkampungan dulu. Kemudian, apakah lebar jalan bisa memuat dua mobil yang berpapasan. Selagi masih muda, maka Pins punya banyak waktu untuk melakukan survey ke banyak tempat.

Tentukan lokasi hunian yang strategis agar investasi dalam bentuk properti efektif dan efisien