Kamus Istilah Properti

Internal Rate of Return

istilah properti

Internal Rate of Return

Internal rate of return adalah indikator untuk tingkat efisiensi dari investasi. Dari IRR bisa diketahui potensi keuntungan investasi. Arti lain dari IRR adalah tingkat pengembalian tahunan yang diharapkan dari investasi.

Memahami IRR

(Shutterstock)

Internal rate of return (IRR) adalah perhitungan yang berhubungan dengan investasi. Semakin tinggi IRR maka semakin diinginkan investasi tersebut. IRR sering dipakai untuk menilai proyek baru yang akan dilakukan.

IRR yang dikatakan baik adalah lebih tinggi dari tingkat pengembalian minimum dari yang dapat diterima. Bila perhitungan IRR kurang dari biaya modal sebaiknya hindari investasi tersebut.

IRR disebut pula dengan discount rate untuk membuat net present value (NPV) atas semua arus kas sama dengan nol pada analisis arus kas yang dipotong. Perhitungan IRR mengandalkan NPV. 

NPV didapat dari selisih arus kas yang dihasilkan atas investasi yang dikeluarkan. Jika hasil NPV > nol maka proyek dianggap layak untuk dilakukan. Jika NPV = nol maka proyek berada dalam keadaan break event point (BEP).

NPV dipengaruhi oleh data perkiraan investasi, biaya pemeliharaan, operasi hingga benefit dari proyek yang dirancang.  

Selain itu IRR digunakan pula untuk menghitung tingkat bunga pada investasi. Perhitungannya didasarkan atas kas bersih di masa yang akan datang. Hasil dari IRR akan menghasilkan persentase sebagai pertimbangan investasi. 

Baca juga:

Kelebihan dan Kekurangan

(Pexels)

Kelebihan dari internal rate of return adalah untuk mengetahui kelayakan investasi. Metode ini dipertimbangkan pada setiap arus kas yang ada. 

Selain itu IRR menggunakan konsep time value of money dan risiko arus masuk di kemudian hari untuk pengembalian modal investasi. Kekurangan dari IRR sendiri membutuhkan nilai cost of capital untuk memperhitungkannya.

Keputusan yang dihasilkan dari perhitungan IRR tak selalu tepat. Metode IRR cuman menunjukkan hasil maksimal saja atas investasi yang memiliki capital berupa rasio. Diperlukan waktu yang lebih lama dalam perhitungannya. 

Dalam menghitung arus kas yang tidak terdistribusi juga memerlukan waktu lama. Selain itu perhitungan IRR digunakan untuk mengidentifikasi ukuran investasi atas tingkat keuntungan yang bisa lebih bersaing dari investasi lainnya.

Padahal disisi lain ada konsep high risk high return. Setiap investasi memiliki risiko dan tingkat resiko mempengaruhi tingkat keuntungan yang dihasilkannya.

Fungsi

Tujuan dari IRR adalah mengukur aset apakah kedepannya akan mengalami peningkatan atau tidak. Fungsi lain dari IRR sendiri adalah sebagai berikut :

  1. Sebagai sumber acuan dalam menyimpan uang maupun membuka deposito bank
  2. Memberikan perbandingan antara tingkat laju pengembalian dan menentukan bentuk investasi yang diperkirakan mampu memberikan keuntungan
  3. Menilai laju pengembalian sebelum dikenakan pajak sehingga investor mengetahui tingkat pengembalian dana lebih tinggi walaupun sudah terkena pajak

Fungsi IRR juga membandingkan profitabilitas dari pendirian proyek baru dengan memperluas operasi yang ada. IRR bermanfaat untuk mengevaluasi program kembali saham. 

IRR berguna untuk menghitung time value dari uang. Keuntungannya adalah mengetahui bahwa waktu arus kas di semua tahun mendatang dianggap menyimpan time value uang.

Keunggulan lainnya dari IRR adalah mudah untuk digunakan dan dipahami. IRR digunakan untuk memberi gambaran singkat pada setiap pemilik bisnis kecil atas proyek modal yang memberikan arus kas potensial terbesar.

Berfungsi sebagai anggaran untuk nilai potensial maupun pembelian peralatan baru lebih layak dilakukan daripada memperbaiki peralatan lama. IRR juga membantu dalam evaluasi polis asuransi.

Baca Juga:

Rumus dan Contohnya

(Pexels)

Rumus untuk perhitungan IRR adalah i1+ NPV1NPV1– NPV2 i2–i1 . Keterangan atas rumus diatas adalah sebagai berikut :

IRR= Internal Rate of Return

i1 = Tingkat Diskonto untuk memperoleh NPV+

i2 = Tingkat Diskonto untuk memperoleh  NPV –

NPV 1 = Net Present Value positif

NPV 2 = Net Present Value Negatif

Untuk memahami bagaimana perhitungan IRR bisa disimak melalui contoh soal dibawah ini :

PT ABC berencana berinvestasi sebesar Rp. 130.000.000. Setiap tahunnya PT ABC menghasilkan arus kas sekitar Rp. 21.000.000 selama 6 tahun. Diasumsikan bahwa rate of return  sekitar 13 %.

Ketika melakukan perhitungan diskonto ternyata NPV menghasilkan nilai Rp. 6.649.000. Tingkat diskonto sebesar 12% dan Rp. 659.000 yang merupakan tingkat diskonto sebesar 10 %.

Selisih dari bunga diskonto sekitar 2 % atau sekitar Rp.  7.308.000. Nilai internal rate of return sendiri adalah :

IRR : 10% + (659.000 : 7.308.000) x 2%

Maka nilai IRR adalah 10.18 % maka investasi ini patut ditolak. Alasannya adalah karena  rate of return  sekitar 13 %. Nilai IRR lebih rendah dari tingkat pengembalian yang diinginkan.

Kesimpulan

Perusahaan menggunakan internal rate of return sebagai alat evaluasi kebijakan dari investasi yang telah dilakukan. Jika nilai IRR lebih besar daripada arus kas maka investasi tersebut layak dilakukan.

IRR tak jarang dipakai untuk memutuskan suatu proyek. Seorang investor tak jarang kurang yakin akan suatu proyek. Solusinya adalah menilai proyek tersebut dengan IRR tertinggi.

Dalam pengambilan keputusan, tak sedikit yang mengganggap IRR tidak sekuat dengan NPV karena hasil yang kurang optimal. IRR umumnya mengistimewakan proyek pendek yang pendapatannya lebih besar dalam jangka pendek saja.

Walaupun begitu internal rate of return adalah perhitungan yang memakai NPV dalam rumusnya. Ini artinya IRR tetap mampu digunakan dalam perhitungan investasi.


Temukan pilihan rumah dan apartemen terlengkap di Aplikasi Pinhome. Dapatkan properti idaman melalui program NUP untuk akses eksklusif. Untuk kamu agen properti independen atau agen kantor properti bergabunglah menjadi rekan agen properti bersama kami dan iklankan properti kamu di sini. 

Kamu juga bisa belajar lebih lanjut mengenai properti di Property Academy by Pinhome. Gabung menjadi Rekan Jasa Pinhome melalui aplikasi Rekan Pinhome di App Store atau Google Play Store sekarang!

Hanya di Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome PINtar jual beli sewa properti.