Kamus Istilah Properti

BPHTB

istilah properti

BPHTB

BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang ditanggung oleh pembeli. 

Apa Itu BPHTB?

(Pemerintah Kabupaten Asahan)

BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang merupakan pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang ditanggung oleh pembeli. Prinsipnya, Bea ini hampir mirip dengan Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual agar pihak penjual dan pembeli sama-sama memiliki tanggung jawab untuk membayar pajak.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ini diatur dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 (selanjutnya hanya disebut UU BPHTB). 

Di dalam aturan tersebut dijelaskan kalau BPHTB adalah bea yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk semua jenis perolehanya. 

Semula, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat, namun setelah terbit Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, BPHTB dialihkan menjadi salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

Adapun tarif Bea ini adalah 5% dari harga jual yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Ketentuan BPHTB

Apa Itu BPHTB?
(Klik Pajak)

Dalam mengurus Bea tersebut, agar terpenuhinya unsur legalitas, maka proses pemindahtanganan hak atas tanah dan/atau bangunan dibantu oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT) atau notaris.

Hal ini diatur di dalam Pasal 91 dan Pasal 92 Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1997 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Ada beberapa ketentuan yang perlu diperhatikan, diantaranya: 

  • Setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak, PPAT atau notaris dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan.
  • Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara dan kepala yang membidangi pertanahan juga hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak tersebut setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
  • Pembuatan akta atau risalah lelang akan dilaporkan kepada kepada kepala daerah paling lambat pada tanggal 10 bulan berikutnya.

Sementara itu, risalah lelang adalah kutipan risalah lelang yang ditandatangani oleh kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara.

Objek BPHTB 

Apa Itu BPHTB?
(Star Property)

Berdasarkan pasal 2 Undang-undang BPHTB, objek Bea ini adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang meliputi:

  • Jual beli
  • Tukar-menukar
  • Hibah (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dari pemberi hibah, namun pemberi hibah masih hidup).
  • Hibah wasit (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada penerima hibah namun belaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia).
  • Waris
  • Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain
  • Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
  • Penunjukan pembeli dalam lelang
  • Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
  • Penggabungan usaha
  • Peleburan Usaha
  • Pemekaran Usaha
  • Hadiah

Perbedaan Bea dan Pajak pada BPHTB

Apa Itu BPHTB?
(Witty Sparks)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan bukanlah pajak, melainkan jenis bea. Keduanya memiliki perbedaan diantaranya:

  • Pajak dibayar terjadi lebih dulu daripada saat terutang. Saat pembeli membeli tanah bersertifikat, mereka diharuskan membayar BPHTB terlebih dahulu sebelum terjadinya transaksi atau sebelum akta dibuat dan ditandatangani.
  • Frekuensi pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidensial atau berkali-kali dan tidak terikat waktu.
  • Membeli atau membayar bea dapat dilakukan kapan saja, berbeda dengan pajak, yang harus dibayar sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan.

Syarat Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

(DNA India)

Saat seseorang melakukan melakukan jual-beli tanah maupun tanah berikut bangunannya, maka harus segera melakukan pengurusan BPHTB. Syarat yang harus dipenuhi dibedakan berdasarkan jual beli dan waris. 

Berikut ini penjelasannya.

Syarat BPHTB Jual Beli 

Kalau Pins melakukan jual beli, maka persyaratan Bea tersebut di antaranya adalah:

  • Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
  • Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan.
  • Fotokopi KTP wajib pajak.
  • Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran atau struk ATM bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir.
  • Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti sertifikat, akta jual beli, letter C atau girik.

Syarat BPHTB Jika Bentuk Hibah atau Waris 

Sementara untuk tanah atau rumah untuk hibah, waris, atau jual beli waris, maka syarat yang diperlukan sebagai berikut:

  • SSPD BPHTB.
  • Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan.
  • Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak.
  • Fotokopi STTS/struk ATM (Anjungan Tunai Mandiri) bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir.
  • Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik.
  • Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.
  • Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

Simulasi Perhitungan Tarif BPHTB 

(The Economics Times)

Untuk lebih jelasnya mengenai perhitungan tarif Bea ini, berikut simulasinya: 

Rumus Perhitungan 

Rumus menghitung BPHTB adalah Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP)

Besarnya NPOPTKP di masing-masing wilayah berbeda-beda, namun berdasarkan Undang-Undang No. 28 tahun 2009 pasal 87 ayat 4 ditetapkan besaran paling rendah sebesar Rp60.000.000 untuk setiap wajib pajak.

Contoh Kasus

Berikut ini contoh kasus dari perhitungannya:

Indra membeli tanah seharga Rp250.000.000 di daerah Yogyakarta. Besarnya NPOPTKP kota Yogyakarta ditetapkan sebesar Rp60.000.000 untuk setiap perolehan hak.

Berikut ini perhitungannya: 

NPOP: Rp250.000.000

NPOPTKP: Rp60.000.000

5% x (Rp500.000.000 – Rp60.000.000)

5% x Rp190.000.000 = Rp9.500.000

Berdasarkan perhitungan tersebut, maka Indra wajib membayar seharga Rp9.500.000.

Demikian informasi kamus istilah properti Pinhome mengenai BPHTB. Membayar bea adalah kewajiban warga negara. Jadi, jangan sampai tidak menunaikan, ya, Pins! Semoga bermanfaat. 


Temukan beragam pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti & iklankan properti mu di Jual Properti. Bergabunglah bersama Kami di Rekan Pinhome sebagai konsultan.

Hanya di Pinhome.id yang memberikan kamu kemudahan membeli properti. 

Kontributor: Linda

Editor: Iko