Kamus Istilah Properti

Apa itu Over Kredit Rumah dan Prosedur Jual Belinya

istilah properti

Apa itu Over Kredit Rumah dan Prosedur Jual Belinya

Over kredit rumah adalah sebuah proses pengalihan kredit/cicilan/pinjaman dari satu bank ke bank lain.

Apa itu Over Kredit Rumah?

cara over kredit rumah
(interestinfinance.com)

Secara sederhana, istilah over kredit adalah sebuah proses pengalihan kredit dari satu bank ke bank lain. Biasanya pengalihan cicilan ini dilakukan untuk pembelian rumah atau mobil. 

Dalam jual beli rumah, skema over kredit dilakukan terhadap rumah yang masih dalam masa cicilan dengan cara melanjutkan cicilan dari pemilik sebelumnya. 

Pengalihan ini biasanya terjadi ketika debitur sebelumnya sudah tidak dapat mencicil KPR rumah tersebut. Kredit KPR yang masih berjalan dari pemilik lama akan dialihkan kepada Pins selaku pembeli. 

Dalam penerapannya, ada dua skema pengalihan cicilan rumah yaitu melalui bank dan menggunakan notaris. Juga dapat dilakukan melalui Bank Umum ataupun Bank Digital.

Baca juga:

Keuntungan Pengalihan Pinjaman Rumah

Over Kredit
(keyrealtyschool.com)

Over kredit dalam membeli rumah, bisa menjadi sebuah pilihan yang tepat terutama jika Pins sudah mengetahui skema dan rincian biaya untuk melakukan pengalihan cicilan.

Selain itu, ada beberapa keuntungan dari skema pengalihan cicilan yang dapat Pins dapatkan, di antaranya: 

Bunga Lebih Rendah 

Setiap tahunnya nilai properti cenderung naik. Hal ini juga akan berpengaruh pada bunganya. Pasalnya, bunga yang dibebankan pada sistem pengalihan cicilan adalah bunga awal dari beberapa tahun lalu ketika pembeli pertama melaksanakan akad jual beli. 

Biasanya bunga di awal pembelian lebih rendah jika melakukan pembelian saat ini. Artinya, Pins bisa menikmati bunga tetap yang lebih rendah dan juga kemungkinan untuk mendapatkan pinjaman baru dengan plafon yang lebih tinggi dari pinjaman sebelumnya. Menarik bukan? 

Kelebihan Over Kredit Melalui Bank 

Tak hanya bagi nasabah, bank juga mendapat keuntungan melalui skema pengalihan cicilan ini. Melalui sistem ini, pihak bank bisa menilai karakter nasabah yang memiliki kemampuan bayar.

Selain itu bank juga menawarkan plafon lebih tinggi untuk menawarkan bunga yang lebih murah dibandingkan dengan pembelian rumah bekas. Selain itu, masih ada juga kelebihan lainnya, di antaranya:

  • Sertifikat rumah bisa dibalik nama sesuai dengan nama pembeli meski masih tetap menjadi jaminan bank dan baru bisa diambil setelah kredit lunas.
  • Pembeli bisa mengangsur ke bank atas nama sendiri.

Kelebihan Over Kredit Melalui Notaris

Selain melalui bank, Pins juga bisa melakukan pengalihan pinjaman rumah melalui jalur notaris. Ada beberapa keuntungan yang didapatkan jika membeli rumah melalui notaris, antara lain: 

  • Proses lebih cepat karena akad berdasarkan kepada pembeli baru dan pembeli lama di hadapan notaris
  • Biaya yang dikeluarkan lebih murah karena hanya menyewa notaris.

Baca juga:

Kekurangan Pengalihan Pinjaman Rumah

cara over kredit rumah
(Cermati.com)

Di balik keuntungannya, skema pengalihan cicilan rumah juga memiliki beberapa kelemahan yang harus Pins pertimbangkan. Kekurangan pengalihan cicilan rumah yang harus diperhatikan di antaranya: 

  • Proses pengajuan lebih rumit.
  • Butuh waktu lama karena bank harus melakukan analisis. 
  • Biaya lebih mahal karena mengikuti prosedur dari bank. 
  • Jika melalui notaris, sertifikat dan pembayaran angsuran masih atas nama pembeli lama dan masih menjadi jaminan bank. Hal ini ada celah kecurangan jika bank tidak mengetahui ada over kredit pada notaris. 

Cara Membeli Rumah Over Kredit

(overseaspropertyalert.com)

Sebagaimana disebutkan sebelumnya, ada dua cara dalam pembelian rumah secara over kredit, yaitu melalui bank dan melalui notaris. Berikut ini penjelasan cara melakukan pengalihan pinjaman rumah melalui bank maupun notaris: 

Syarat Dokumen yang Diserahkan 

Saat akan melakukan over kredit rumah, ada beberapa dokumen yang harus disiapkan terlebih dahulu, antara lain: 

  • Data Objek jual beli (tanah/bangunan)
  • Foto copy Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit
  • Foto copy sertifikat (yang berisi keterangan /stempel pihak bank bahwa tanah dan bangunan tersebut sedang dijaminkan pada bank berkenaan)
  • Foto copy IMB Foto copy SPPT PBB 5TH terakhir yang sudah dilengkapi dengan bukti lunasnya (STTS)
  • Print out bukti pembayaran angsuran yang terakhir sebelum dilaksanakan
  • Asli buku tabungan yang digunakan untuk pembayaran angsuran
  • Data Penjual & Pembeli, seperti KTP pasangan, Kartu keluarga, Akta Nikah

Baca juga:

Cara Pengalihan Pinjaman Rumah Melalui Bank 

Untuk sekadar diketahui, pengalihan pinjaman rumah melalui bank adalah cara paling aman karena prosedurnya dilakukan secara resmi dengan alih debitur.

Selain itu, jika Pins melakukan over kredit KPR melalui bank, maka sertifikat kepemilikan dan angsuran akan langsung di balik nama atas nama pribadi meski masih menjadi jaminan di bank. Berikut ini cara over kredit rumah melalui bank: 

  • Debitur lama dan calon debitur baru mendatangi bank yang dituju. Pins bisa menuju bagian customer service maupun bagian kredit administrasi. 
  • Jika Pins sebagai pembeli, maka bisa mengajukan permohonan ambil kredit agar menjadi debitur baru menggantikan posisi debitur lama.
  • Pihak bank melakukan analisa dan persetujuan dengan meneliti terlebih dahulu persyaratannya.
  • Pembeli akan bertindak sebagai debitur baru dan menandatangani perjanjian kredit baru beserta akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT).

Cara Pengalihan Pinjaman Rumah Melalui Notaris

Prosedur pengalihan pinjaman melalui notaris dilakukan dengan pemindahan hak atas tanah dan bangunan menggunakan akta notaris. Berikut ini cara melakukan over kredit melalui notaris:

  • Debitur lama dan calon debitur baru mendatangi notaris yang diinginkan. 
  • Notaris membuatkan akta pengikat jual beli pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Akta ini merupakan surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
  • Penjual menyiapkan surat pemberitahuan kepada bank terkait tentang peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud. Maka dengan ini, sejak terjadinya pengalihan, maka hak penjual sudah tidak berlaku terhadap obyek tanah dan bangunan meski proses angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual.
  • Salinan akta diserahkan kepada bank. 

Baca juga: Strategi Jitu Menjual Rumah Over Kredit

Biaya Pengalihan Pinjaman Rumah

cara over kredit rumah
(money crasher)

Saat hendak melakukan pengalihan cicilan rumah, Pins juga harus menyiapkan sejumlah biaya pengalihan cicilan rumah yang ternyata tidak murah. 

Setidaknya, ada dua jenis biaya pengalihan cicilan rumah yang harus disiapkan jika hendak membeli rumah secara pengalihan cicilan, di antaranya: 

Biaya Pelunasan Dipercepat 

Ketika ingin melunasi sisa cicilan sebelum tenor berakhir, sebagian besar bank akan mengenakan denda sesuai dengan kesepakatan awal. Besarnya denda pelunasan ini tergantung dari perjanjian pinjaman di masing-masing bank. 

Umumnya, biaya denda ini dihitung dari sejumlah persentase tertentu dari sisa pokok pinjaman. Misalnya, bank menetapkan 2 persen dari sisa pokok pinjaman sebagai denda pelunasan yang dipercepat. 

Biaya Administrasi

Skema pengalihan cicilan dilakukan seperti pengajuan cicilan baru. Artinya, Pins juga harus mempersiapkan biaya sebagaimana pembeli baru. Biaya-biaya tersebut di antaranya: 

Cara Over Kredit Rumah

(Pexels)

Jika kamu sudah memahami cara membeli over kredit rumah, Pins juga perlu mengetahui bagaimana cara menjual over kredit rumah. Dengan begitu, Pins bisa menerapkan cara ini saat ingin menjual rumah.

Ada beberapa tips menjual over kredit rumah yang bisa kamu lakukan agar cepat laku, di antaranya:

Terbuka Kepada Calon Pembeli

Apabila ingin menjual rumah, sebaiknya terbukalah dengan status rumah tersebut kepada calon pembeli. Jelaskan bahwa rumah yang dijual masih berkaitan dengan cicilan KPR dengan pihak bank.

Calon pembeli juga akan mengetahui jika status rumah dalam kondisi KPR, sertifikat rumah tersebut menjadi jaminan oleh pihak bank. Dengan berkata jujur kepada calon pembeli, maka calon pembeli akan lebih menghargainya dibandingkan calon pembeli tahu diakhir.

Periksa Sisa Tagihan Kredit

Setiap rumah dengan status kredit KPR dari bank, biasanya akan rutin untuk membayar cicilan KPR-nya setiap bulan. Apabila berniat ingin rumah tersebut, sebaiknya periksa sisa tagihan kredit yang masih harus dilunasi.

Dengan memeriksa sisa tagihan kredit dari bank, akan dapat memberikan informasi berapa banyak yang harus dilunasi ke bank. Hitunglah sisa tagihan kredit tersebut agar saat proses penjualan rumah dapat berjalan dengan lancar dan tidak memiliki tanggungan biaya dari bank.

Melakukan Over Kredit

Cara lain yang dapat dilakukan untuk menjual rumah adalah dengan melakukan over kredit. Over kredit merupakan cara menjual rumah dengan meneruskan KPR ke bank yang sama atau mengalihkan KPR ke bank yang berbeda.

Sebaiknya jika menggunakan cara over kredit rumah untuk menjual rumah, mintalah yang muka terlebih dahulu kepada pembeli. Uang muka tersebut merupakan keuntung yang akan didapat dari penjualan rumah.

Penolakan Over Kredit

Cara menjual dengan over kredit juga dapat terjadi penolakan, karena tidak adanya pesetujuan dari bank mengenai kredit KPR. Apabila tetap ingin menggunakan cara tersebut, sebaiknya periksalah dengan baik segala hal yang berkaitan dengan persyaratannya.

Menjual rumah dengan kondisi over kredit menang tidak mudah. Perlu berbagai proses yang harus dilakukan agar rumah dapat dijual dengan baik. Sebaiknya perhatikan berbagai tips di atas agar penjualan rumah KPR dapat berjalan sesuai keinginan.

Baca juga: Cara Kredit Rumah Tanpa DP Dengan Mudah

Tahapan Bisnis Over Kredit Rumah

(Pixabay)

Bisnis over kredit rumah di perumahan bisa jadi peluang segar bagi yang hendak terjun ke dunia properti. Mudahnya penjualan rumah dikota besar bagai menjual kacang seringkali menggoda calon pembeli untuk melakukan akad kredit KPR rumah meskipun dana yang dimilki baru terbatas.

Tak jarang ketika masa cicilan rumah sedang berjalan ada yang keberatan dalam mengangsur atau ada juga yang sudah bosan dengan rumah tersebut dan mencari hunian baru. Kondisi ini menyebabkan banyak nasabah rumah KPR yang memilih menjual rumahnya dengan cara over kredit.

Hal ini tentu menjadi sebuah peluang besar bagi pengusaha bangunan yang ingin menggeluti jual beli rumah sistem over kredit ini. Jika kamu juga demikian, berikut tips bisnis over kredit yang harus kamu lakukan:

Mencari Informasi

Mencari informasi rumah yang akan dijual over kredit, bisa melalui iklan di internet atau berkeliling perumahan untuk melihat rumah yang tertempel stiker “Rumah ini dilelang, dalam pengawasan Bank” atau pemilik rumah menjual secara sukarela dengan memasang papan “rumah ini di jual”.

Negoisasi Harga

Negoisasi harga, dan perkiraan untung rugi apabila membeli rumah incaran tersebut.

Renovasi Rumah

Merenovasi rumah agar siap dihuni, misalnya dengan modifikasi tampak depan rumah dan melakukan pengecatan ulang. desain rumah perumahan yang standar bisa kita rumah sesuai dengan minat rata-rata konsumen sehingga makin menarik pembeli.

Persiapkan dengan Baik

Kebanyakan calon pembeli menginginkan rumah yang dibelinya siap untuk ditempati tanpa menghabiskan banyak dan untuk merenovasinya lagi.

Memasarkan Rumah

Memasarkan rumah, bisa melalui pengumuman kepada masyarakat sekitar, menitipkanya kepada agen broker properti, mengiklankan di media cetak maupun internet dan cara-cara lain sesuai inovasi masing-masing pengusaha properti.

Jual Rumah

Mendapatkan pembeli dan melakukan transaksi penjualan rumah sehingga bisa dilihat apakah mendepat keuntungan atau justru merugi.

Baca juga: Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP

Masalah Umum Saat Bisnis Over Kredit Rumah

akta jual beli rumah
(Unsplash)

Kendala yang mungkin dihadapi pada bisnis over kredit rumah di perumahan tentu saja ada. Misalnya dalam pengecekan surat-surat tanah dan rumah sehingga perlu bekerja sama dengan notaris atau pihak yang ahli dalam mengecek keaslian kepemilikan bangunan.

Kendala berikutnya yaitu perlu kejelian pengusaha dalam melihat kriteria rumah yang banyak dicari masyarakat. Contohnya bebas banjir, rumah hadap timur, dekat dengan fasilitas umum, langsung menghadap jalan raya dan berbagai macam kriteria bagus lainya sehingga sangat mudah menjual kembali rumah yang telah dibeli.

Itulah informasi yang dapat Pinhome sampaikan terkait over kredit. Pastikan Pins melakukan riset pasar terlebih dahulu agar bisa mengetahui nilai jual dari rumah yang berada di kawasan yang sama.  

Jangan lupa untuk mengkaji cicilan yang dibebankan. Jangan sampai saat Pins sudah melakukan pembelian malah menjadi terlilit masalah pembayaran cicilan bulanan dari rumah tersebut. 

Baca juga:

Featured Image Source: Foxbusiness.com

Editor: Syahya Rembulan


Temukan pilihan rumah terlengkap di Aplikasi Pinhome. Dapatkan properti idaman melalui program NUP untuk akses eksklusif. Untuk kamu agen properti independen atau agen kantor properti bergabunglah menjadi rekan agen properti bersama kami dan iklankan properti kamu di sini. Temukan juga pilihan rumah di Kota Jakarta Pusat terbaik dari Pinhome.

Kamu juga bisa belajar lebih lanjut mengenai properti di Property Academy by Pinhome. Gabung menjadi Rekan Jasa Pinhome melalui aplikasi Rekan Pinhome di App Store atau Google Play Store sekarang!

Hanya di Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome PINtar jual beli sewa properti.