Kamus Istilah Properti

Loan to Value (LTV)

istilah properti

Loan to Value (LTV)

Loan to Value (LTV) adalah penilaian yang digunakan untuk membandingkan jumlah pinjaman dengan nilai properti yang dibeli agar risiko suatu pinjaman dapat dievaluasi. 

Apa Itu LTV (Loan to Value)

LTV (Loan to Value) atau dalam bahasa Indonesia disebut Rasio Pinjaman Terhadap Nilai adalah istilah keuangan yang digunakan mengukur jumlah hutang yang digunakan untuk membeli rumah dan membandingkan jumlah tersebut dengan nilai rumah yang dibeli.

Bank akan menghitung LTV dan menganalisis properti yang menjadi agunan saat seseorang mengajukan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Nantinya, LTV berhubungan dengan rasio pinjaman yang diterima nasabah, dan mempengaruhi uang muka yang harus dibayar nasabah.

Fungsi Rasio LTV 

Fungsi LTV
sumber: Alamy

Nilai rasio LTV nasabah akan mempengaruhi disetujui atau tidaknya permohonan pinjaman dana dari nasabah. Biasanya bank sudah menetapkan nilai tertinggi atau batas maksimum LTV yang dapat diberikan kepada nasabah.  

Dari pihak bank, rasio LTV digunakan untuk memberi gambaran jumlah skor kredit nasabah dan rasio utang terhadap pendapatan nasabah. Ini adalah cara cepat bagi bank untuk menghitung kemampuan nasabah membayar pinjaman.

Saat ini, pemerintah telah melonggarkan rasio Loan to Value (LTV) atau Financing to Value (FTV), sehingga masyarakat bisa membeli rumah tanpa uang muka.

Aturan Perhitungan LTV di Indonesia

Bank Indonesia (BI) sebagai pusat bank di seluruh Indonesia memberikan persyaratan mengenai angka rasio LTV yang wajar bagi setiap bank. Angka rasio LTV ini dibedakan sesuai tipe rumah yang ditawarkan masing-masing pihak bank. 

Hingga saat ini, peraturan pemerintah yang mengatur LTV mengalami perubahan beberapa kali karena BI terus berupaya melakukan penyesuaian kebijakan mengenai dasar perhitungan LTV. Tujuannya agar masalah keuangan di sektor properti dapat diselesaikan dengan baik.

Untuk saat ini, perhitungan mengenai LTV di Indonesia diatur sepenuhnya dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 21/13/PBI/2019. Aturan ini merupakan perubahan atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018 Tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.

Dalam kebijakan yang sudah diperbaharui ini, BI memberi kelonggaran ketentuan LTV dan FTV (Financing to Value) dengan memberi kebebasan pada bank untuk mengatur rasio LTV kredit properti (KK) dan pembiayaan properti (PP) fasilitas rumah pertama untuk semua tipe rumah.

Melalui kebijakan ini, maka kesempatan masyarakat untuk memenuhi kebutuhan rumah pertama melalui KPR semakin besar. Sebab, jika besar rasio LTV yang ditetapkan bank semakin longgar, maka semakin kecil uang maka yang disediakan nasabah.  

Rumus Perhitungan Rasio LTV  

LTV adalah kebalikan dari uang muka peminjam. Misalnya, peminjam yang memberikan uang muka 20%, maka  LTV-nya 80%.

Adapun rumus LTV dihitung dengan membagi jumlah hipotek dengan nilai penilaian rumah/properti yang dibeli. Rumusnya dapat ditulis dalam persamaan berikut ini :

LTV = (Jumlah yang terhutang pada pinjaman / Nilai aset yang dinilai) × 100

Contoh Kasus Perhitungan LTV

Indra membutuhkan uang sebanyak Rp700 juta untuk membeli sebuah rumah yang berharga Rp950 juta. Kemudian ia mengajukan permohonan pinjaman senilai uang yang dibutuhkan yaitu Rp700 juta.

Maka pihak bank akan melakukan analisis penilaian risiko peminjaman dengan menggunakan rumus Rasio LTV (Loan to Value) dengan perhitungan sebagai berikut:

Rasio LTV = Jumlah yang terhutang / nilai aset yang dinilai x 100 

Rasio LTV = Rp700 juta / Rp950 juta

Rasio LTV = 0.722 atau 72,22%

Artinya rasio LTV Indra adalah sebesar 72,22%. Jika batas maksimum LTV yang diperbolehkan oleh Bank adalah 80% maka kemungkinan besar permohonan peminjamannya akan disetujui. 

Seperti Apa Rasio LTV yang Baik? 

Nilai rasio LTV dikatakan baik jika LTV nasabah sama atau bahkan di bawah nilai maksimum LTV yang diberikan bank. Ini menandakan peluang pinjaman cair menjadi lebih besar. 

Rasio LTV membantu nasabah untuk mengevaluasi risiko yang didapat dari pinjaman ini. Semakin banyak pinjaman, akan semakin besar pula risikonya.

Lalu Bagaimana Jika LTV Melebihi Batas Maksimum?

Loan to Value
sumber: Alamy

Saat nilai LTV melebihi batas maksimum, maka biaya untuk mendapatkan pinjaman rumah juga ikut mulai meningkat. Hal ini lantaran peminjam dengan LTV lebih besar dari batas maksimum yang ditentukan oleh bank mungkin diharuskan membayar asuransi hipotek.

Semakin tinggi LTV, maka akan semakin banyak biaya asuransi yang dikeluarkan. 

Asuransi hipotek ini diperlukan oleh pemberi pinjaman hipotek konvensional ketika uang muka pembeli kurang dari 20 persen dari harga pembelian rumah. Tujuannya untuk melindungi pemberi pinjaman jika terjadi gagal bayar.

Sayangnya, meskipun Pins yang membayar premi asuransi, tetapi sebenarnya asuransi ini hanya melindungi pemberi pinjaman alias bank. 

Tips Menurunkan Nilai LTV

Sebenarnya, Pins dapat menurunkan nilai LTV agar terhindar dari biaya tambahan lainnya.  Adapun caranya sebagai berikut.  

Membayar Uang Muka Lebih Tinggi 

Jika Pins ingin nilai LTV menjadi turun, maka tingkatkan jumlah pembayaran uang muka. Meskipun mungkin akan terasa berat, tetapi ini akan bermanfaat pada nilai pinjaman dan bisa juga mengurangi jumlah cicilan setiap bulannya. 

Menurunkan Standar Harga dan Tipe Rumah 

Jika harga properti yang Pins incar belum masuk ke dalam penilaian bank, maka turunkan standarnya. 

Pins bisa membeli rumah bekas atau rumah tipe lain yang harganya lebih rendah dari rumah sebelumnya. Maka, angka rasionya juga akan turun. 

Yang terpenting, saat akan mengajukan pinjaman, Pins harus memahami bahwa rasio LTV dapat mempengaruhi biaya pinjaman dan jumlah cicilan secara keseluruhan. Yuk, cobalah hitung LTV-mu, Pins! Sudahkah memenuhi persyaratan dari bank yang dituju?