Developer Perumahan

Developer perumahan adalah pengembang properti yang membangun suatu area seperti apartemen maupun perumahan cluster atau tipe lainnya. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Dalam Negeri pada pasal 5 ayat satu, nomor 5 tahun 1974, developer memiliki makna sebagai perusahaan yang bergerak di bidang pembangunan berbagai jenis perumahan dalam jumlah yang besar.

Sebagai pelaku usaha, pengembang juga diartikan sebagai perusahaan yang bergerak dalam bidang pengadaan perumahan. Modal awal developer adalah lokasi atau tanah yang akan dijadikan produk properti. 

Selain merencanakan pembangunan, developer juga menangani bidang marketing, khususnya marketing properti. Bentuknya bisa berupa sebuah lembaga atau instansi dalam bentuk perusahaan yang dimiliki swasta maupun pemerintah yang bergerak di bidang properti.

Peran Developer Perumahan

Bila disimak dari definisinya secara garis besar, peran developer adalah membangun rumah. Selain berperan besar sebagai pembangun perumahan, developer juga memiliki peran lainnya yakni pengembang komplek tempat tinggal tersebut.

Developer mengatur segala hal terkait tempat tinggal dari awal sampai akhir. Ini artinya mereka juga merancang tata letak perumahan, membangun fasilitas internal, sanitasi, akses jalan bahkan memasarkan unit perumahan tersebut. 

Sebagai tenaga pemasaran unit perumahan, developer memberikan informasi terkait hunian bahkan sesekali mengedukasi calon pembeli terkait properti seperti perbedaan perumahan cluster dan residence agar memudahkan calon pembeli membuat keputusan.

Tidak heran bila developer perumahan juga dikenal sebagai pengembang. Selain membangun perumahan dari awal juga berperan aktif mengembangkan hunian sebagai tempat tinggal yang nyaman dan mendukung aktivitas sehari-hari penghuni.

Tugas Utama Developer Perumahan

Ada beberapa tugas yang diemban oleh pengembang perumahan baik kepada konsumen maupun kontribusi pada industri properti. Menurut kode etik Real Estate yang disebut dengan Sapta Brata, tugas utamanya antara lain:

1. Perencanaan dan Pembelian Tanah

Dalam membangun perumahan, hal pertama yang dilakukan oleh pengembang adalah mencari tanah yang strategis. Pemilihan tanah ini sangat penting dalam proyek mereka karena mampu mempengaruhi calon pembeli untuk membeli unit sekaligus mendongkrak daya jual rumah.

Lokasi yang dianggap strategis adalah kawasan yang dekat dengan fasilitas publik dan transportasi umum. Dengan begitu memudahkan penghuni untuk mobilitas sekaligus mendapatkan layanan publik lebih cepat.

Kawasan strategis tidak selalu di pusat kota, dapat pula di pinggiran kota yang merupakan area berkembang. Meskipun begitu perlu diingat bahwa perumahan sebaiknya tidak dibangun tempat tertentu seperti di atas tanah sengketa atau rawan bencana alam dan sebagainya.

2. Pengurusan Izin

Setelah mendapatkan lokasi strategis, langkah selanjutnya adalah memperoleh izin pembangunan. Pengembang perlu mengantongi izin pembangunan, izin lingkungan, izin prinsip, dan izin lainnya yang diperlukan. 

Tidak hanya itu saja, developer juga memikirkan pengelolaan sampah di perumahan. Dalam pengelolaan sampah tentu membutuhkan izin dari lembaga terkait. Penting untuk mengurus perizinannya agar tidak terjadi sengketa terkait limbah rumah tangga dari perumahan tersebut di kemudian hari.

3. Desain dan Pembangunan

Dalam membangun unit perumahan ada kolaborasi antara pengembang dengan arsitek. Tujuan kolaborasi ini adalah agar desain perumahan tidak hanya eye catching namun bisa memenuhi gaya hidup urban penghuni. 

Sebelum membangun setiap unit dan fasilitas bersama, perlu dibuatkan dulu denah komplek perumahan. Dari blueprint atau site plan ini memberikan gambaran lebih jelas terkait ukuran, tata letak, fasilitas internal, akses jalan dan sebagainya.

4. Pemasaran dan Penjualan

Tugas utama lainnya dari developer adalah terlibat dalam memasarkan rumah-rumah yang mereka bangun. Dalam pemasarannya dapat menggunakan beberapa strategi di antaranya adalah sebagai berikut:

• Developer melakukan survei pasar untuk mengetahui rentang harga dan market share. Dengan mengetahui harga pasar, pengembang bisa memperoleh keuntungan lebih besar dari kenaikan harga tanah
• Setelah survei, pengembang menentukan harga pasar dan menentukan tim pemasaran yang bertugas sebagai agen penjualan
• Tidak jarang pengembang mengikuti pameran properti dan event sosial lainnya untuk publikasi
• Kini lebih banyak pengembang bekerja sama dengan influencer untuk mengadakan open house agar calon konsumen lebih tertarik

5. Serah Terima

Proses serah terima rumah dan layanan after sales juga disediakan oleh developer. Serah terima kunci merupakan prosesi konsumen bisa mulai menghuni rumah idaman setelah kunci rumah diserahkan oleh pengembang.

Dalam proses ini diserahkan pula akta jual beli serta spesifikasi teknis bangunan. Pengembang mampu memenuhi fasilitas yang disediakan setelah layanan after sales. Misalnya pengelolaan dana IPL untuk keperluan perawatan lingkungan dan fasilitas internal. 

Hak dan Kewajiban Developer

Selain tugas di atas, pengembang memegang hak dan kewajiban dalam membangun dan menjual properti. Lebih jelasnya simak dulu ulasan detail terkait dua hal tersebut di bawah ini!

1. Hak Developer

Ada beberapa hak yang dimiliki developer selaku pengembang dan pelaku usaha di bidang properti di antaranya adalah:

• Pengembang berhak membangun properti sesuai konsep yang diangkat sekaligus memasarkannya
• Sebagai pelaku usaha, developer berhak untuk menetapkan harga jual properti tersebut sesuai harga pasar 
• Pengembang berhak atas keuntungan dari proyek perumahan yang diambil dari selisih harga jual dan biaya pembangunannya
• Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan properti serta mendapatkan perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beritikad tidak baik
• Pengembang juga berhak melakukan pembelaan diri dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen dan rehabilitasi nama baik jika secara hukum kerugian konsumen tidak diakibatkan properti yang diperdagangkan

Baca juga: 5 Ciri dan Cara Menuntut Developer Nakal dengan Tepat

2. Kewajiban Developer

Selain mendapatkan haknya, pengembang juga harus memenuhi sejumlah kewajiban sebagai pelaku usaha antara lain:

• Kewajiban dalam memastikan bangunan sesuai standar kualitas dan keselamatan
• Developer wajib mengurus segala perizinan terkait properti dan mengikuti peraturan yang berlaku
• Menyediakan garansi bagi pembeli jika terjadi masalah dengan bangunan setelah pembelian
• Memberikan informasi yang benar dan jujur terkait properti dan menjawab daftar pertanyaan ke developer yang diberikan oleh calon pembeli
• Tidak melakukan diskriminasi dan melayani calon pembeli secara benar dan jujur

Jenis-jenis Developer Perumahan

Secara umum pengembang perumahan terbagi atas beberapa jenis seiring berkembangnya tipe perumahan yang ada di pasaran. Klasifikasi developer perumahan ini dibedakan dari target pasar maupun tujuan pembangunan perumahan sebagai berikut:

1. Developer Perumahan Subsidi

Pengembang properti yang menerima bantuan subsidi dari pemerintah sehingga menawarkan harga perumahan yang terjangkau dan dikhususkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) atau dari perusahaan sebagai reward.

Pengembang ini fokus ke proyek perumahan bersubsidi, biasanya untuk masyarakat menengah ke bawah. Harga rumahnya bisa berada under Rp250 jutaan dengan tipe hunian minimalis dan bangunan 1 lantai. Perumahan ini biasanya memiliki target pasar pekerja yang memiliki pendapatan pada kisaran Rp4 juta-Rp7 juta per bulan.

2. Developer Perumahan Komersial

Sederhananya, pengembang perumahan komersial adalah pengembang properti yang membangun perumahan tanpa adanya bantuan atau subsidi. Jenis pengembang ini membangun perumahan komersial untuk masyarakat menengah ke atas. Tipe bangunan bisa lebih dari satu lantai dan dilengkapi fasilitas internal yang lebih lengkap sehingga harga jauh lebih tinggi.

Salah satu developer perumahan komersial adalah PT Ciputra Development yang mengembangkan Citraland Surabaya. Kawasan perumahannya dibangun di atas lahan 2.500 hektar dilengkapi fasilitas premium seperti taman bermain, outdoor gym, function park, swimming pool, dan taman.

3. Developer Properti Mixed-Use

Developer properti mixed-use menggabungkan area perumahan dengan area komersial seperti pusat perbelanjaan atau perkantoran. Umumnya perumahan yang dibangun oleh pengembang ini adalah tipe townhouse atau cluster.

Pondok Indah Townhouse merupakan salah satu hasil proyek pengembang properti mixed-use yakni Pondok Indah Group. Konsep huniannya bergaya resort dengan nuansa asri. Letaknya strategis karena dekat pusat perbelanjaan terkemuka seperti Pondok Indah Mall, Gandaria City Mall dan Pasar Mayestik.

Cara Memilih Developer Perumahan Terpercaya

Di Indonesia, ada banyak pengembang properti, baik berupa perusahaan kecil, hingga perusahaan besar. Mereka berlomba-lomba menciptakan perumahan yang bisa memenuhi kebutuhan tempat tinggal masyarakat. 

Tak hanya menciptakan hunian, para pengembang ini juga membuat area komersial, perkantoran, dan produk properti lainnya. Pins bisa menggunakan cara memilih developer perumahan berikut ini agar menghindari pengembang nakal.

1. Cek Legalitas dan Izin Developer

Pastikan Pins bertransaksi dengan pengembang yang memiliki izin usaha yang jelas agar legalitas properti dapat dipertanggungjawabkan. Ada beberapa cara mengecek legalitas developer yakni dengan mengunjungi situs https://sireng.pu.go.id.

Situs Sireng atau sistem informasi pengembang perumahan merupakan situs yang dibuat oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) untuk mendata dan mengawasi pengembang.

2. Cari Review dan Testimoni

Meninjau ulasan atau review dari pembeli sebelumnya bisa memberikan gambaran kualitas dan kinerja pengembang. Ulasan dari pembeli yang telah berinteraksi dengan pengembang akan memberikan wawasan berharga seperti bagaimana pelayanan mereka saat konsultasi unit maupun bagaimana kondisi sebenarnya dari perumahan yang ditawarkan.

Ulasan yang positif menggambarkan kualitas pengembang yang baik dalam membangun perumahan. Selain itu juga memberikan gambaran bahwa unit yang dibangun sesuai dengan klaim developer bukan sekedar kebutuhan iklan semata.

3. Periksa Proyek Sebelumnya

Dengan melihat proyek perumahan yang sudah dibangun developer dapat membantu Pins dalam cek kualitas bangunannya secara langsung. Apabila proyek sebelumnya tidak memiliki masalah signifikan maka pengembang tersebut bisa dikatakan dapat dipercaya.

Begitupun sebaliknya, apabila pengembang memiliki rekam jejak yang jelek atas proyek sebelumnya maka lebih baik mencari developer lain. Proyek yang telah dikerjakan oleh pengembang dapat menjadi referensi kemampuan mereka dalam menghasilkan properti berkualitas.

Baca juga: Ini 3 Perbedaan Perumahan dan Permukiman, Jangan Keliru Ya!

Pertanyaan yang Sering Ditanyakan

Feature image source: Freepik