Cluster

Memilih rumah yang tepat memang bukan perkara mudah ditambah lagi tipe hunian di Indonesia yang sangat beragam. Salah satu perumahan yang banyak diminati masyarakat saat ini adalah tipe rumah cluster.  Perumahan cluster adalah jenis rumah tapak yang didirikan di satu lingkungan dengan bentuk dan ukuran seragam.

Berdasarkan KBBI, cluster adalah gugus atau benda yang berkumpul menjadi satu sehingga rumah cluster bisa disebut sebagai gugusan rumah. Prinsip keseragaman dalam perumahan cluster membuat unitnya sulit untuk dilakukan renovasi, khususnya bagian fasad. Hal ini dikarenakan menghilangkan keunikan dari cluster itu sendiri. Ketentuan seperti ini tertuang pada Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) antara developer dan pembeli.

Walaupun ada sejumlah hunian dengan model yang sama, membeli rumah di perumahan cluster bisa sangat kompetitif. Hal ini karena jumlah unit yang tersedia di perumahan tersebut cenderung terbatas. Biasanya perumahan cluster hanya diisi oleh puluhan rumah saja, jumlah ini cenderung lebih sedikit jika dibandingkan dengan perumahan biasa seperti residence yang mampu mencapai ratusan rumah dalam satu lingkungan.

Tujuan dari pembatasan unit rumah cluster adalah agar penghuni memiliki lingkungan yang tidak terlalu padat sehingga lebih nyaman ditinggali. Apalagi didukung dengan sistem keamanan yang baik dan akses mudah ke fasilitas umum seperti sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan dan lain-lain. Tidak heran bila alasan-alasan tersebut mendorong permintaan tinggi akan tipe hunian cluster hingga saat ini.

Ciri-ciri Perumahan Cluster

Sebenarnya ciri perumahan cluster dapat dikenali dengan mudah dari desain huniannya yang serupa. Rumah cluster juga hanya boleh digunakan sebagai rumah hunian saja dan tidak diizinkan dipakai untuk berbagai jenis keperluan lain seperti kantor atau toko.

Adapun sejumlah aspek perbedaan signifikan dari perumahan cluster dapat disimak dalam list berikut!

1. Desain Seragam

Sesuai dengan definisinya, desain rumah di perumahan cluster serupa satu dengan lainnya. Desainnya sendiri ditentukan oleh pengembang supaya menjadi daya tarik tersendiri atas perumahan tersebut. Disamping itu, keseragaman desain arsitektur cluster dibuat agar perumahan tersebut terlihat lebih rapi sekaligus estetik.

Berbeda dengan rumah regency yang walaupun berada di satu lingkungan namun desain bangunan sesuai preferensi masing-masing.

Apabila hunian cluster ingin dilakukan perubahan bentuk biasanya hanya boleh merubah bagian tengah maupun belakang yang arsitekturnya tidak terlalu nampak dari luar. Pemilik hunian juga harus berkomunikasi dengan pihak pengembang sebelum renovasi dilakukan.

Alasannya, renovasi bangunan juga akan mengubah Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sehingga perlu pelaporan lebih lanjut seperti yang tercantum pada Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 32 Tahun 2010.

2. Pakai One Gate System

Salah satu nilai jual dari rumah cluster adalah adanya sistem keamanan dengan satu desain gerbang perumahan. Perumahan ini dikelilingi oleh tembok tinggi dan dilengkapi sekuriti pada gerbang masuk dan keluar perumahan. Sistem seperti ini dikenal sebagai one gate system karena hanya memiliki pintu masuk tunggal. 

One gate system dilengkapi pengawasan 24 jam serta CCTV di beberapa titik perumahan. Dengan one gate system maka keamanan dalam cluster lebih terjamin sebab akses keluar masuk berada dalam satu pintu yang sama. 

Umumnya, setiap orang yang masuk dan keluar cluster akan didata terlebih dulu dengan menukar kartu identitas. Sekuriti akan menanyakan tujuan setiap orang yang masuk ke perumahan agar hunian tetap aman meskipun tanpa pagar. 

3. Tersedia Fasilitas Bersama

Pengembang akan melengkapi perumahan cluster dengan fasilitas bersama agar beraktivitas di lingkungan sekitar tetap nyaman. Fasilitas yang dimaksud antara lain sebagai berikut:

• Kolam renang
• Lapangan basket dan golf
• Club house
• Jogging track
• Tempat ibadah 
• Playground
• Ruang terbuka hijau

Sarana prasarana ini dibangun untuk para pemilik cluster saja sehingga tidak sembarangan orang dapat menggunakannya. Berbeda dengan perumahan biasa pada umumnya yang menyediakan fasilitas standar. Perumahan biasa umumnya hanya menyediakan pos keamanan, taman bermain atau tempat ibadah.

4. Jumlah Unit yang Dibangun

Bila dibandingkan dengan townhouse, jumlah rumah cluster jauh lebih banyak. Rumah townhouse mencapai 10-30 unit dalam satu lingkungan, sementara satu perumahan cluster bisa terdiri atas puluhan. Jika jumlahnya ratusan unit umumnya terbagi atas beberapa sub. 

Setiap sub memiliki konsep atau desain bangunan yang berbeda dengan sub lainnya. Proses pembangunan rumah yang ada di dalamnya akan dilakukan secara bertahap dari satu cluster ke cluster lainnya.

5. Tidak Ada Pagar Rumah

Setiap rumah cluster memang tidak memiliki pagar namun dipisahkan dengan tembok beton. Alasannya, rumah cluster mengangkat tema hunian terbuka sehingga memberikan kesempatan bagi setiap penghuni untuk berbaur dengan mudah. 

Sistem keamanan yang terpadu menunjang keamanan cluster tersebut sehingga Pins tidak perlu khawatir jika tidak ada pagar rumah. Disamping itu, lahan pagar juga dialihfungsikan untuk lebar jalan perumahan. Ketiadaan pagar rumah memudahkan akses keluar masuk kendaraan tamu dan pemilik rumah yang datang.

Contoh Perumahan Cluster

Kini ada banyak sekali perumahan cluster yang tersedia khususnya di kawasan Jabodetabek. Selain dekat fasilitas umum, perumahan ini juga dilengkapi dengan sarana prasarana penunjang yang membuat penghuni semakin nyaman tinggal di sini.

1. Citaville Parung Panjang 

Citaville Parung Panjang dikembangkan oleh Greenwood dengan mengusung desain minimalis modern. Perumahan ini dirancang oleh Tektonik Arsitektur yang ahli dibidang arsitektur dan beberapa kali memenangkan penghargaan di bidangnya. Lokasinya ada di Jl. Sudamanik, Jagabaya, Kec. Parung Panjang, Bogor, Jawa Barat dan menyediakan tiga tipe hunian.

Tipe Caldary (48/60) ditawarkan mulai dari Rp447.9 juta hingga Rp480.5 juta. Tipe Alberta (23/60) dengan harga Rp245.4 juta-Rp279.4 juta dan tipe Belfast (30/60) yang ditawarkan mulai Rp337.4 juta-Rp361.9 juta.

2. Kota Harapan Indah

Luas area Kota Harapan Indah sekitar 2200 hektar yang dikembangkan oleh Damai Putra Group. Perumahan eksklusif ini dilengkapi fasilitas berkelas kota mandiri yang berlokasi di Medansatria (Medan Satria), Bekasi, Jawa Barat. Tipe clusternya beragam dengan harga bervariasi.

Tipe Lavana, Naraya dan Akasha (60/90) yang ditawarkan Rp1.6 miliar sementara Prada (63/138) dijual mulai dari Rp2.2 miliar-Rp2.3 miliar. Cluster Arvinza (57/75) dijual Rp1.4 miliar-Rp2.6 miliar dan Arneva (55/75) seharga Rp1.4 miliar-Rp2.3 miliar. Parvez (68/140) dengan harga Rp2.1 miliar-Rp4.2 miliar, Vinesh (56/84) ditawarkan Rp1.4 miliar-Rp1.6 miliar.

3. Shila At Sawangan

Bila Pins mencari hunian yang dekat dengan jalan tol Depok Antasari, JORR 22, Shila At Sawangan bisa menjadi pilihan tepat. PT Pakuan Tbk selaku developernya membangun hunian seluas 102 hektar di padang golf yang dikelilingi oleh danau alami seluas 26 hektar.

Ada 2 tipe hunian yang ditawarkan yakni The Terrace dengan luas bangunan 75 meter persegi yang dibanderol mulai dari Rp1.6 miliar-Rp3.2 miliar. Tipe kedua adalah The Courtyard dengan luas bangunan 110 meter persegi yang dijual mulai Rp1.7 miliar-Rp3.9 miliar.

4. Green Bukit Petro

Berlokasi di Bedahan, Sawangan, Depok, perumahan Green Bukit Petro hadir dengan arsitektur modern tropis. Setialand Group selaku developernya membangun hunian ini dekat Stasiun Depok Baru dan mudah mengakses jalan utama Jakarta-Bogor. 

Ada tiga tipe unit yang tersedia yakni 65/110-273 dengan harga Rp980 juta-Rp1.8 miliar. Tipe 75/150 yang dibanderol mulai dari Rp1.3 miliar dan tipe 105 dengan harga Rp1.7 miliar-Rp1.9 miliar

5. Serenia Hills

Intiland Group kembali membangun perumahan cluster di Lebak Bulus, Cilandak, Jakarta Selatan. Serenia Hills didirikan di atas lahan seluas 26 hektar yang dikelilingi area hijau. Dari perumahan ini Anda bisa menjangkau kawasan penting seperti Pondok Indah, jalan tol TB Simatupang dan area perkantoran TB Simatupang. 

Tersedia tipe Sapphire (112/155), Quartz (112/220), Ruby (136/235-260), Avana (104/204), Brava (104-117/204-234), Zenith (138-139/263). Harga properti di perumahan ini ditawarkan mulai dari Rp4 miliar.

Spesifikasi Perumahan Cluster

Tipe rumah di perumahan cluster sangat beragam tergantung dari ukuran bangunan dan lahan yang tersedia. Unit cluster paling umum adalah tipe 45 yakni bangunan yang didirikan di atas lahan 8×5.6 meter atau 6×7.5 meter. Bangunan terdiri atas dua lantai yang meliputi ruang tamu, kamar mandi, kamar tidur, dapur, dan lahan parkir.

Bila perumahan tersebut terdiri atas beberapa sub cluster, biasanya setiap sub memiliki ukuran yang berbeda dengan lainnya. Misalnya cluster A memiliki tipe 45 sementara cluster B mempunyai tipe 60 atau 70. Sub cluster dapat dibedakan dari tipe ukuran bangunan tersebut. 

Kelebihan Tinggal di Perumahan Cluster

Ada banyak keuntungan yang bisa Pins dapatkan dengan tinggal di perumahan cluster. Pins bisa tinggal lebih nyaman bahkan berinvestasi pada hunian tipe ini.

1. Keamanan Lebih Terjamin

Cluster mengedepankan sistem keamanan tinggi sehingga ada keterbatasan akses masuk dalam perumahannya. Walaupun tipe rumah di perumahan ini tidak berpagar, cluster tetap mengedepankan privasi setiap penghuninya. 

Perumahan ini dilengkapi kamera keamanan di beberapa titik dan petugas keamanan dengan rutin berpatroli. Biasanya patroli sekitar perumahan dilakukan di atas jam 10 malam. Pins sebagai penghuni tidak perlu lagi khawatir ada pencuri maupun orang tidak dikenal masuk ke perumahan.

2. Lingkungan Nyaman

Lingkungan yang nyaman dan minim polusi menjadi daya tarik tersendiri dari perumahan cluster. Perumahan ini didesain dengan banyak ruang terbuka hijau yang ditumbuhi pepohonan rindang. Lingkungan terasa tenang sebab tidak padat seperti perumahan pada umumnya.

Tidak banyak kendaraan yang berlalu larang sehingga minim polusi serta anak-anak bisa tetap nyaman bermain di luar rumah. Rumah cluster yang tenang dan asri seperti ini juga membantu tumbuh kembang anak baik secara fisik dan mental.

3. Fasilitas Penunjang Lengkap

Beraktivitas di dalam lingkungan perumahan juga terasa lebih menyenangkan dengan adanya fasilitas rekreasi dan kesehatan yang lengkap. Keunggulan rumah cluster adalah adanya fasilitas olahraga seperti jogging track, lapangan olahraga, fasilitas gym bahkan area playground untuk anak-anak. 

4. Nilai Investasi Tinggi

Lokasi rumah strategis karena berada di tengah kota dan dekat fasilitas publik. Penghuni bisa menjangkau fasilitas umum seperti jalan raya, pusat perbelanjaan hingga stasiun kereta api lebih cepat. Hal inilah yang membuat harga properti di perumahan cluster relatif lebih tinggi daripada perumahan pada umumnya.

Dengan kata lain, rumah cluster ini juga cocok sebagai investasi jangka panjang. Semakin strategis suatu lokasi maka semakin tinggi pula nilai investasi yang tercipta dari area tersebut.

Baca juga: 9 Tips Mengetahui Kualitas Rumah di Perumahan

Kekurangan Tinggal di Perumahan Cluster

Meskipun ada banyak keunggulan, perumahan cluster juga memiliki kekurangan tersendiri. Beberapa kekurangan tinggal di perumahan cluster antara lain adalah:

1. Desain Monoton

Bangunan yang seragam dalam perumahan ini membuat desain yang ada terkesan monoton. Tidak ada perbedaan yang kentara antara satu unit dengan unit lainnya. Apalagi pemilik dilarang untuk melakukan renovasi pada fasad. Berbeda dengan perumahan biasa yang memiliki fasad rumah beragam.

2. Ada Biaya Tambahan

Pins juga perlu membayar biaya tambahan saat tinggal di perumahan cluster guna pemeliharaan lingkungan atau dikenal juga dengan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL). Biaya ini terdiri atas biaya keamanan, kebersihan jalan, pungutan sampah dan lainnya sesuai kebijakan yang berlaku.  Tentunya biaya ini akan terus ada selama Pins tinggal di perumahan cluster bahkan bisa meningkat dari tahun ke tahun.

3. Harga Lebih Mahal

Lokasi yang strategis dan dekat akses publik meningkatkan harga rumah cluster. Contohnya harga rumah di Jakarta untuk tipe cluster bisa mencapai miliaran rupiah per unit. Hal ini membuat hanya beberapa orang saja khususnya kalangan menengah ke atas yang bisa membeli unit cluster.

Bagaimana Sistem dan Aturan di Perumahan Cluster?

Sistem keamanan di perumahan cluster menggunakan one gate system dengan pintu masuk tunggal. Hanya ada satu gerbang untuk akses keluar masuk. Pemilik hunian dikenakan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) untuk keamanan dan kebersihan. Selain itu, ada aturan di perumahan cluster seperti larangan berjualan, penggunaan hunian hanya sebagai tempat tinggal, dan larangan merubah fasad rumah.

Apa Perbedaan Perumahan Cluster dan Residence?

Residence umumnya dibangun di daerah sub-urban atau pinggiran kota, sementara cluster didirikan di daerah ramai seperti tengah kota atau dekat fasilitas umum. Jumlah unit cluster lebih sedikit daripada residence namun menawarkan banyak fasilitas penunjang seperti club house, tempat olahraga, tempat ibadah dan sebagainya.

Apakah Perumahan Cluster Boleh Menggunakan Pagar?

Perumahan cluster tidak berpagar agar memudahkan akses keluar masuk kendaraan dengan pelebaran jalan. Selain itu, rumah cluster mengusung tema terbuka sehingga pemilik rumah bisa dengan mudah berbaur dengan tetangga. Meskipun tidak berpagar namun sistem keamanan di perumahan ini lebih ketat daripada perumahan biasa.

Baca juga: Wajib Tahu! Kenali Perbedaan antara Perumahan Cluster, Residence, dan Townhouse

Bagaimana Suasana Perumahan Cluster?

Suasana perumahan cluster sangat asri karena ada banyak ruang terbuka hijau. Lingkungan tenang dan minim polusi sebab tidak banyak kendaraan berlalu lalang. Kawasan perumahan seperti ini cocok untuk tumbuh kembang anak karena dapat bermain di luar rumah dengan nyaman dan aman.

Apa Beda Komplek dan Perumahan?

Perbedaan komplek dan perumahan dapat terlihat jelas dari desain unitnya. Perumahan memiliki desain minimalis dengan bentuk hunian yang seragam sementara komplek mempunyai macam bentuk arsitektur sehingga unit dapat berbeda dari rumah ke rumah.

---

Temukan pilihan rumah dan apartemen terlengkap di Aplikasi Pinhome. Cek properti pilihan kami dan temukan keunggulan, fasilitas menarik dan promo menguntungkan lainnya cuma di Pinhome! Cari tahu juga tips penting persiapan beli rumah dan KPR di Property Academy by Pinhome.

Hanya Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome – PINtar jual beli sewa properti.