Kamus Istilah Properti

Sekuritisasi

istilah properti

Sekuritisasi

Sekuritisasi adalah penjualan tagihan KPR milik perbankan kepada investor di pasar modal melalui penerbitan EBA (efek beragun aset).

Apa itu sekuritisasi?

(Unsplash)

Indonesia merupakan negara yang memiliki penduduk terbanyak di kawasan ASEAN. Pertumbuhan penduduk juga terus meningkat dari waktu ke waktu. Dengan kondisi seperti itu, maka jumlah permintaan akan pemukiman yang layak juga tinggi angkanya.

Ada beberapa upaya yang diusahakan oleh pemerintah untuk mengatasi permasalahan ini. Salah satunya adalah mendorong program Kredit Pemilikan Rumah yang dibantu oleh beberapa bank dan perusahaan finansial. Target utamanya menyasar pada masyarakat kelas menengah ke bawah yang belum pernah memiliki rumah.

Sayangnya, dana pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah cukup terbatas dan perputarannya cukup lambat. Agar program-program KPR yang dinaunginya dapat terus berjalan, pemerintah terus mencari jalan. Salah satu jalan yang dibuat adalah melalui program sekuritisasi KPR.

Sekuritisasi adalah penjualan tagihan KPR milik perbankan kepada investor di pasar modal melalui penerbitan EBA (efek beragun aset). Lembaga yang pertama menjadi penyelenggara program ini adalah sebuah perusahaan BUMN yakni PT Sarana Multigriya Finansial (SMF), Persero, Tbk.

Program penerbitan sekuritisasi sebagai sebuah salah satu instrumen investasi mulai dilakukan sejak tahun 2009 silam. Sekuritisasi KPR yang dilakukan oleh PT SMF pun hanya terbatas pada aset-aset yang dimiliki oleh bank BTN saja.

Awalnya EBA diterbitkan oleh dengan nama KIK EBA (Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset) yang dikeluarkan oleh beberapa bank BUMN. Akan tetapi per tahun 2015, EBA langsung diterbitkan oleh PT SMF dengan nama EBA SP (Efek Beragun Aset Surat Partisipasi).

Manfaat sekuritisasi

(Uangteman)

Ada beberapa manfaat dari dilakukannya transaksi sekuritisasi KPR. Manfaat tersebut berefek pada penyalur KPR (pihak bank atau perusahaan finansial), investor, dan pasar modal yang masing-masing akan dijabarkan dalam penjelasan di bawah ini.

Penyalur KPR (bank atau lembaga finansial)

  • Sarana mitigasi berupa sumber pendanaan jangka pendek dengan penyaluran KPR yang berjangka panjang.
  • Memberikan pilihan lain untuk sumber pendanaan KPR yang disalurkan.
  • Menambah kapasitas dan kemampuan penyalur KPR.
  • Meningkatkan keuntungan melalui fee based income (keuntungan dari jasa yang diberikan bank kepada publik).
  • Sarana untuk mengelola aset beku agar menjadi likuid (khusus untuk Bank BTN)

Investor

  • Produk investasi alternatif dengan tingkat risiko yang baik. Apabila kredit tidak dibayarkan oleh nasabah, masih ada aset berupa properti yang menjadi jaminan.
  • Keamanan produk investasi dijamin oleh Otoritas Jasa Keuangan.
  • Aset (tagihan KPR dari bank) yang dijual dipasar modal sudah terseleksi dengan baik.
  • Alur transaksi dana terstruktur, solid, tersaring, dan terpantau oleh lembaga yang berwenang.

Pasar modal

  • Menjadi jenis produk investasi yang berbeda di sektor pasar modal Indonesia.
  • Ketersediaan aset investasi yang diperjualbelikan jumlahnya terbilang banyak.

Alur penyaluran dana sekuritisasi

(Unsplash)

Pada bagian ini, akan dijelaskan alur sederhana aliran dana penyaluran sekuritisasi KPR. Apa yang terjadi di lapangan bisa saja lebih rumit daripada paparan yang akan disampaikan.

Penyortiran aset yang akan dijual

Pihak Bank (bank BTN) mengumpulkan aset yang memenuhi kriteria untuk dijual tagihan KPR-nya di pasar modal. Aset tersebut harus memenuhi 32 kriteria yang ditetapkan oleh PT SMF sebagai penyelenggara program.

Penandatangan perjanjian antara bank dan PT SMF

PT SMF, wali amanat dan bank kustodian menandatangani perjanjian kerjasama penerbitan sekuritisasi KPR menjadi EBA SP.

Penawaran sekuritisasi KPR

Setelah mendapatkan aset yang tersortir dan tersaring dengan baik diubah menjadi EBA SP, PT SMF baru menawarkannya ke pasar modal. Investor yang menjadi sasaran ada dua yakni: a) investor publik, dan b) originator.

Penawaran dana yang diperoleh

Ketika aset berhasil terjual, PT SMF otomatis akan mendapatkan dana segar dari transaksi sekuritisasi KPR. Dana ini merupakan dana yang nantinya ditawarkan kepada lembaga perbankan atau lembaga finansial untuk program KPR yang mereka selenggarakan.

Penandatangan peminjaman dana

Lembaga perbankan atau lembaga finansial yang tertarik akan menandatangani kontrak yang memuat besaran dana pinjaman dan tenggat waktu peminjaman.

Penyaluran dana pinjaman menjadi dana KPR

Bank kustodian dan lembaga finansial yang meminjam dana kepada PT SMF tersebut kemudian menjadikan dana yang diperolehnya sebagai dana untuk KPR. Dana disalurkan kepada masyarakat-masyarakat yang dinilai memenuhi syarat.

Alur penyaluran pendapatan bagi para investor

(Unsplash)

Seperti yang disebutkan pada bab sebelumnya, investor sekuritisasi terbagi menjadi dua yakni investor publik dan originator. Masing-masing mempunyai investor tersebut mempunyai alur penyaluran pendapatan yang berbeda satu sama lain.

Investor publik

Bank kustodian atau lembaga finansial yang akan tetap menarik tagihan KPR yang dijual ke pasar modal. Baik tagihan untuk pinjaman pokok maupun bunganya. Investor publik akan mendapatkan hasil per periode untuk tagihan pinjaman pokok dan bunga yang dibayarkan oleh nasabah. Pengawasan untuk penyaluran dana ini dipantau oleh OJK.

Originator

Tagihan KPR yang didapatkan oleh bank kustodian atau lembaga finansial akan ditampung terlebih dahulu. Pembayaran akan dilangsungkan ketika KPR dari nasabah sudah tuntas dibayarkan. Jadi, originator akan mendapatkan hasil yang lebih lama ketimbang investor publik.


Temukan pilihan rumah terlengkap di Aplikasi Pinhome. Untuk kamu agen properti independen atau agen kantor properti bergabunglah menjadi rekan agen properti bersama kami dan iklankan properti kamu di sini.

Kamu juga bisa belajar lebih lanjut mengenai properti di Property Academy by Pinhome. Gabung menjadi Rekan Jasa Pinhome melalui aplikasi Rekan Pinhome di App Store atau Google Play Store sekarang!

Hanya di Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome – PINtar jual beli sewa properti.