Pinhome

  • Blog
  • Finansial
  • Sudah Siap Beli Properti? NJOP & NJKP Jadi Hal Pertama yang Harus Diketahui

Finansial

Sudah Siap Beli Properti? NJOP & NJKP Jadi Hal Pertama yang Harus Diketahui

Dipublikasikan oleh Jay ∙ 1 December 2020 ∙ 6 menit membaca

Saat akan membeli ataupun menjual properti, baik itu bangunan ataupun rumah hunian, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) otomatis menjadi patokan untuk menentukan besaran harga. Meskipun terlihat sama, pada kenyataannya kedua nilai jual ini merupakan hal yang berbeda, Pins.

Pinhome – Nah, pertama-tama kita mulai dengan NJKP dulu ya, Pins. Nilai Jual Kena Pajak sendiri adalah besaran nilai jual objek yang akan dihitung dalam kalkulasi pajak terhutang yang sudah ditentukan dalam Pasal 6 ayat (3) UU PBB. Artinya, NJKP adalah bagian dari NJOP dan akan nilainya akan mengikuti besaran nilai NJOP.

Baca Juga: Mau Beli Rumah? Cek Perbandingan KPR Konvensional Dan Syariah

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

(Flazz Tax)

Pada prakteknya, NJKP bisa berada di angka yang sama, lebih rendah ataupun lebih tinggi dari nilai jual. Sampai saat ini NJKP ditetapkan paling rendah di angka 20% dari nilai jual dan paling tinggi tidak lebih 100% dari harga jual.

Baca Juga: 4 Tips Membeli KPR Rumah Bekas

Sementara berdasar pada KMK Nomor 201/KMK.04/2000, pihak pemerintah menentukan besaran persentase NJKP untuk objek pajak pertambangan, kehutanan dan perkebunan sebesar 40% sementara objek pajak lainnya seperti Perkotaan dan Perdesaan akan mengikuti nilai NJOP.

Untuk menghitung besaran nilai NJKP harus didasarkan pada Pasal 6 ayat 3 Undang Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan dan mengikuti Undang Undang Nomor 12 Tahun 1994 bahwa objek pajak perumahan yang wajib pajaknya merupakan perseorangan dengan:

  • Nilai Jual Objek Pajak atas Bumi dan Bangunan sama atau lebih besar dari Rp 1.000.000.000 (1 Milyar Rupiah),
  • Objek Pajak Perkebunan yang luas lahannya sama atau lebih luas dari 25 Hektar yang dimiliki, dikelola atau dikuasai oleh Badan Usaha Milik Negara (BUMN), badan usaha swasta ataupun berdasar pada kerjasama operasional yang dilakukan antara pihak swasta dan pemerintah,
  • Objek pajak kehutanan dengan pengecualian area blok tebangan dalam rangka penyelenggaraan Pemegang Hak Pengusahaan Hutan, Pemegang Izin dan Pemegang Hak Pemungutan Hasil Hutan.

Nilai NJKP-nya akan saling berhubungan dengan NJOP, di mana NJKP merupakan besar nilai jual yang akan dimasukkan ke hitungan pajak terutang. Jadi, jika NJOP besarannya lebih dari Rp 1 Milyar, maka persentase NJKP yang dibebankan adalah 40%. Sebaliknya, jika nilai NJOP kurang dari Rp 1 Milyar maka persentase NJKP yang dibebankan menjadi kurang dari 20%.

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

(Pemerintah Pekanbaru)

Nilai Jual Objek Pajak sendiri adalah taksiran harga rumah dan bangunan yang dihitung berdasarkan luas dan zona geografi bangunan serta rumah huniannya. Jika Pins ingin melakukan transasksi jual beli properti, nilai jual menjadi krusial karena dengan mengetahui nilai jual objek pajak maka Pins bisa mengetahui seberapa besar dana ataupun pajak yang akan ditanggung dari transaksi jual beli bangunan ataupun rumah yang Pins lakukan.

Jadi, bisa dibilang Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang didapatkan dari transaksi jual beli yang sah terjadi. Jika tidak ada transaksi jual beli sebelumnya, NJOP bisa ditentukan melalui perbandingan harga antara satu objek dengan objek lainnya yang sejenis, perolehan nilai baru ataupun Nilai Jual Objek Pajak Pengganti.

Khusus untuk bidang properti, Nilai Jual Objek Pajak bergantung pada nilai yang sebelumnya sudah ditetapkan oleh Negara sebagai dasar besaran pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.

Pengenaan pajak inilah yang digunakan untuk perkembangan kawasan tertentu dan membuat nilai jual propertinya semakin meningkat. Melihat pentingnya peran NJOP inilah, pemerintah telah menetapkan besaran NJOP setiap tiga tahun sekali melalui menteri keuangan. Namun hal ini tidak dengan kaku diterapkan untuk semua wilayah, Pins.

Di beberapa kawasan tertentu yang perkembangannya sangat pesat, nilai jual akan naik secara signifikan sehingga penetapan besaran NJOP harus dilakukan setahun sekali agar tetap relevan.

Untuk besarannya, NJOP ditetapkan per meter persegi dan seringkali dijadikan patokan harga terendah dari sebuah properti, karena di langkah selanjutnya, properti yang dijual akan seharga 1.5 hingga 2 kali lipat dari besaran harga NJOP.

Bagaimana kita tahu besaran NJOP Meter?

Seperti yang sudah dibicarakan sekilas, arti NJOP adalah harga rata-rata yang bisa kita dapatkan dari setiap hasil transaksi jual beli properti ataupun nilai jual objek pajak dari taksiran harga suatu properti yang akan dihitung berdasarkan luas dan zona bangunan ataupun rumah hunian. Jadi akan masuk akal ketika semakin mahal harga pasaran bangunan atau rumah huni di suatu kawasan, maka akan semakin tinggi juga nilai jualnya.

Undang Undang Nomor 28 Tahun 2009 sebenarnya telah mengatur tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah yang menyebutkan nilai jual objek pajak akan digunakan sebagai dasar dari perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang disetor tiap tahunnya. Jadi, jika ada transaksi jual beli properti maka nilai jual objek pajak akan ditentukan berdasarkan tiga hal berikut:

NJOP Pengganti

Hal ini dilakukan demi mendapatkan nilai jual objek pajak yang didasarkan dari hasil pendapatan ataupun pemasukan dari objek pajak yang telah dinilai.

Perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis

Penentuan besaran harga dan nilai dari jual objek pajak ini didapatkan dari perbandingan dengan objek pajak lain yang sama jenisnya, berdekatan secara letak dan juga telah diketahui juga nilai jual di pasarannya.

Nilai perolehan baru

Untuk cara ini, Pins perlu menghitung total biaya yang dikeluarkan demi mendapatkan objek pajak tersebut terlebih dahulu. Tapi, tetap saja ada baiknya bagi Pins untuk melihat kondisi fisik dari bangunan yang dijadikan objek pajak terlebih dulu sebelum menentukan Nilai Jual Objek Pajak-nya. Sebab, jika terjadi penyusutan maka total biaya yang sudah Pins keluarkan akan membuat besaran nilai objek pajak tersebut berkurang mengikuti kondisi fisik bangunan.

Besaran NJOP ditetapkan dengan tujuan menghitung besaran pajak terutang yang sebelumnya disesuaikan dengan kondisi objek pajak tersebut pada 1 Januari Tahun Pajak sehingga akan ditemukan berapa besaran Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang atas setiap objek pajak yang ada di wilayah tersebut. Maka NJOP meter didasarkan pada Surat Keputusan Kepala Daerah, bisa di Walikota, Bupati ataupun Gubernur.

NJOP sendiri ditentukan dalam satuan rupiah per meter persegi tanah dalam suatu lokasi tanah yang sebelumnya tercermin dalam suatu Zona Nilai Tanah (ZNT) yang digunakan sebagai acuan harga jual tanah. Termasuk didalamnya, biaya per meter persegi, material dan upah yang dikeluarkan untuk setiap komponen bangunan yang lebih akrab dikenal sebagai DBKB atau Daftar Biaya Komponen Bangunan. Hal ini berlaku pada pengelolaan PBB sektor Perkotaan dan Pedesaan (PBB P2).

Pemberlakuan NJOP di DKI Jakarta

Sebagai ibu kota dan salah satu pusat roda perekonomian, Jakarta menjadi salah satu daerah yang besaran NJOP-nya harus diatur dan ditetapkan setiap satu tahun sekali. Kenaikan besaran Nilai Jual Objek Pajak sendiri bisa berbeda-beda, tergantung dari masing-masing wilayah administratif dan untuk keterangan lengkapnya tercantum dalam Peraturan Gubernur (Pergub) Provinsi DKI Jakarta Nomor 37 Tahun 2019 tentang Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2019.

Baca juga: Pelajari Pajak dan Biaya Selain NJOP Saat Jual Beli Rumah

Setelah mengetahui hal-hal penting tentang apa itu NJOP, apakah Pins menjadi semakin yakin akan transaksi properti yang akan dilakukan?


Temukan beragam pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti & iklankan properti Kamu di Jual Properti. Bergabunglah bersama Kami di aplikasi Rekan Pinhome untuk Kamu Agen properti independen atau Agen kantor properti. Download aplikasi Rekan Pinhome melalui App Store atau Google Play Store sekarang!

Hanya di Pinhome.id yang memberikan Kamu kemudahan membeli properti. Pinhome – PINtar jual beli sewa properti.

Bagikan Artikel