Kamus Istilah Properti

Balik Nama

istilah properti

Balik Nama

Balik nama adalah prosedur pergantian nama kepemilikan dalam Sertifikat Hak Milik (SHM) sebuah properti dari atas nama penjual menjadi atas nama pembeli.

Apa Itu Balik Nama?

Pengertian balik nama
(Unsplash)

Istilah balik nama sering ditemukan ketika Pins melakukan prosedur jual beli rumah. Balik nama adalah prosedur pergantian nama kepemilikan dalam Sertifikat Hak Milik (SHM) sebuah properti dari atas nama penjual menjadi atas nama pembeli.

Ketika melakukan perubahan nama SHM tersebut, maka hak atas tanah maupun bangunan tersebut sudah berpindah tangan secara resmi.   

Proses balik nama ini memerlukan bantuan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Meski begitu, Pins juga tetap bisa mengurus proses ini secara mandiri. 

Selain itu, Pins juga harus mendatangi Badan Pertanahan Nasional (BPN) selaku instansi pemerintahan yang berhak mengeluarkan dan mengganti nama sertifikat tanah.

Prosedur Balik Nama Rumah

Prosedur balik nama
(Unsplash)

Mengurus balik nama rumah sebenarnya lebih mudah kalau meminta bantuan notaris atau PPAT. Namun, tak ada salahnya kalau ingin melakukan sendiri karena tentu biayanya akan lebih hemat. 

Adapun persyaratan yang harus disiapkan antara lain:

  • Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup. 
  • Surat Kuasa apabila dikuasakan.
  • Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
  • Sertifikat asli.
  • Untuk perorangan yang keperdataannya tunduk pada hukum perdata dibuktikan dengan penetapan Pengadilan. Atau yang tunduk pada hukum adat dibuktikan dengan surat pernyataan perubahan nama dari yang bersangkutan, diketahui Kepala Desa/Lurah dan Camat setempat. 
  • Sertifikat Tanah Asli
  • Akta Jual Beli Tanah dari PPAT 
  • Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak itu hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang
  • Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket 
  • Pembeli harus melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) di Kantor Badan Pelayanan Pajak Daerah (BPPD) sehingga harus membawa bukti pelunasannya. 
  • Penjual harus sudah membayar Pajak Penghasilan (PPh) dan PBB. Jika BPHTB, PPh, dan PBB belum dibayarkan, proses ini tidak bisa dilakukan.  

Lalu, bagaimana prosedurnya?

Cara Mengurus Balik Nama Rumah Secara Mandiri 

Berikut ini prosedur yang harus dilakukan jika Pins mengurusnya sendiri:

  • Mengurus transaksi jual beli di notaris atau PPAT. Kemudian, Pins bisa meminta surat pengantar. 
  • Siapkan surat surat pengantar dari PPAT, SPPT PBB, dan urat pernyataan dari calon penerima hak.
  • Mengunjungi kantor PPAT atau notaris setempat untuk pengurusan Akta Jual Beli. Akta Jual Beli wajib ditandatangani oleh pihak pembeli, penjual, saksi, dan PPAT atau notaris agar sah di mata hukum. 
  • Datang ke Kantor Pertanahan setempat dengan membawa SHM asli, Akta Jual Beli, salinan fotokopi penjual dan pembeli, serta bukti pembayaran PPh, BPHTB, dan PBB.
  • Pihak BPN nantinya akan mengeluarkan bukti permohonan balik nama. Nantinya nama pemilik nama akan dicoret dan diganti dengan nama pembeli di buku dan sertifikat tanah.
  • Tunggu proses selesai diproses di Badan Pertanahan Nasional (BPN). 

Cara Mengurus Balik Nama Rumah dengan Bantuan PPAT atau Notaris

Jika mengurus melalui notaris atau PPAT akan lebih praktis dan mudah. Sebab, pihak notaris atau PPAT akan mengurus semuanya dari awal. Prosesnya kurang lebih sama. 

Setelah proses penandatanganan AJB selesai, pihak notaris atau PPAT akan melanjutkan proses ini di kantor BPN setempat dengan membawa syarat yang diperlukan. 

Pins hanya tinggal menunggu prosesnya selesai. Biasanya, prosesnya akan selesai dalam waktu 14 hari dan paling lama 3 bulan dari hari permohonan. 

Biaya Balik Nama yang Harus Disiapkan

Biaya yang diperlukan
(Unsplash)

Pengurusan pergantian nama kepemilikan akan membutuhkan anggaran yang besarnya akan sangat tergantung dari besarnya nilai transaksi dan kewajiban yang belum dibayar.

Setidaknya ada beberapa komponen biaya balik nama harus disiapkan, diantaranya.

Biaya Pengecekan Sertifikat 

Komponen biaya pertama yang harus Pins siapkan adalah biaya verifikasi atau pengecekan SHM. Proses ini diperlukan untuk mengetahui legalitas sertifikat dan memastikan kalau rumah Pins tidak berdiri di atas lahan atau tanah sengketa.

Besaran biaya di masing-masing daerah akan berbeda. Namun rata-rata berada di kisaran Rp50.000 sampai Rp100.000.

Biaya Validasi Pajak

Sebagaimana diketahui, agar prosedur balik nama bisa diproses, maka pihak penjual dan pembeli harus menyelesaikan urusan perpajakan yang terdiri dari Pajak Penghasilan (PPh), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Nah, pembayaran tersebut harus melalui proses validasi oleh pihak notaris atau PPAT. Proses ini memakan biaya sekitar Rp200.000. 

Biaya Formulir Balik Nama

Saat mendatangi kantor BPN, Pins akan diminta mengisi formulir pendaftaran. Besarannya berbeda di setiap daerah. Namun berdasarkan situs resmi BPN, biaya pendaftaran ini adalah Rp50.000.  

Kemudian Pins juga harus membayar biaya tambahan untuk balik nama rumah sebesar Rp25.000 atau lebih, tergantung dari jenis bangunan dan luasnya.  

Biaya Notaris 

Kalau Pins melakukan proses ini dengan bantuan notaris, maka tentu harus menyiapkan uang untuk membayar jasanya. Total biaya notaris yang harus dikeluarkan sebesar 0,5% hingga 1% dari total transaksi. Biaya ini sudah termasuk biaya pembuatan AJB, jasa notaris dan balik nama.

Biaya AJB 

Dalam proses balik nama, AJB sangatlah penting. Dokumen yang biasanya diterbitkan oleh PPAT ini memakan biaya sekitar 5 % dari nilai transaksi. 

Biaya ini dibayarkan oleh penjual, pembeli, atau keduanya, tergantung kesepakatan bersama. Proses ini akan memerlukan waktu 1 sampai 3 bulan.

Biaya BPHTB

Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB-BPHTB) adalah berkas wajib yang harus diurus sebelum balik nama. BPHTB dibayarkan sebesar 5% dari harga jual yang dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). 

Hanya tanah seharga Rp60.000.000 ke atas saja yang perlu membayar BPHTB. Jika tanah yang dijual seharga di bawahnya, maka tidak dikenakan BPHTB.

Nah, itu dia Pins beberapa informasi seputar balik nama. Lantaran proses ini memakan waktu yang cukup panjang, sebaiknya Pins harus mempersiapkan diri, ya! Apalagi ketika menjalani prosesnya Pins melakukan sendiri tanpa bantuan notaris. 

Semoga informasi ini bermanfaat! 


Temukan beragam pilihan rumah terlengkap di daftar properti & iklankan properti kamu di Jual Beli Properti Pinhome. Bergabunglah bersama kami di aplikasi Rekan Pinhome untuk kamu agen properti independen atau agen kantor properti. 

Kamu juga bisa belajar lebih lanjut mengenai Properti di Property Academy by Pinhome. Download aplikasi Rekan Pinhome melalui App Store atau Google Play Store sekarang!

Hanya di Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome – PINtar jual beli sewa properti.