Kamus Istilah Properti

Anuitas Rest

istilah properti

Anuitas Rest

Anuitas rest adalah perhitungan pembebanan bunga efektif dengan periode tahunan.

Arti Kata Anuitas Rest

Prinsip dari anuitas rest adalah modifikasi dari penghitungan bunga efektif di mana angsuran per bulannya tetap, sementara bunga dihitung berdasar pokok yang belum dibayar.

Artinya, dengan perhitungan ini maka jumlah angsuran yang dibebankan kepada peminjam akan setiap bulannya sama lalu besaran bunga pinjamannya dihitung dari sisa pokok utang. 

Pada awal penghitungan angsuran, Pins akan lebih banyak membayar bunga, sedangkan pokok utang dibayar pada akhir masa peminjaman. Dengan demikian, jika Pins membayar lebih untuk mengurangi pokok kreditnya, maka waktu pelunasan akan berakhir lebih cepat dari masa cicilan. 

Jenis-jenis Anuitas

sumber: Rumah Shaleh

Dalam ilmu ekonomi, ada empat jenis anuitas yang harus Pins ketahui. Berikut ini diantaranya:

1. Anuitas Biasa atau Sederhana (Ordinary annuity)

Pembayaran atau penerimaan anuitas biasa terjadi di akhir periode. Salah satu contohnya yaitu pembayaran hipotek. 

2. Anuitas Jatuh Tempo (Due annuity)

Jenis anuitas selanjutnya yaitu anuitas jatuh tempo. Mekanisme pembayaran atau penerimaannya anuitas ini dilakukan di awal periode. Contohnya pembayaran sewa, premi asuransi, dan simpanan berupa tabungan. 

3. Anuitas tangguhan (Deferred annuity)

Jenis anuitas ini mekanismenya berupa tangguhan pembayarannya dalam jangka waktu tertentu dilakukan setelah beberapa periode berjalan sehingga pembayaran atau penerimaannya ditangguhkan. 

Contohnya, pembayaran bunga deposito, dan bunga pinjaman

4. Anuitas langsung (Immediate annuity)

Anuitas langsung banyak digunakan pada pembayaran cicilan kredit kendaraan dan kredit barang. Mekanismenya yaitu pembayaran atau penerimaan berkala dalam jangka waktu tertentu terjadi atau dilakukan secara langsung tanpa adanya penundaan periode.  

Kelebihan Anuitas Rest

sumber: Lifepal

Bunga anuitas memiliki kelebihan dan kekurangan yang bakal diketahui kedua belah pihak dalam pinjam-meminjam, terutama nasabah. Berikut ini beberapa kelebihan anuitas rest dibandingkan penetapan suku bunga lainnya:

  • Anuitas rest mempermudah nasabah dalam membayar jumlah angsuran tiap periode karena besaran atau nominalnya selalu sama.
  • Tidak akan mempengaruhi keuangan karena jumlah cicilan selalu sama.
  • Bunga dihitung secara fair dan jelas yaitu dari sisa pokok yang belum dibayar.
  • Tidak perlu repot menghitung sisa pokok pinjaman seperti dalam pinjaman dengan bunga efektif.

Kekurangan Anuitas Rest

Selain kelebihannya, anuitas rest juga memiliki sejumlah kekurangan antara lain:

  • Pembayaran bunga yang sangat besar di awal dibandingkan dengan pembayaran pokok utang. Jadi, Pins mungkin akan merasa hanya membayar bunga di awal.
  • Meski jumlah cicilan sama setiap bulan, yang nasabah bayarkan atau dilunasi lebih dulu adalah bunga pinjaman. Sehingga, pokok pinjaman yang dibayarkan semakin besar hingga akhir masa pengembalian pinjaman.
  • Penghitungan rumit karena lebih sulit dihitung manual sehingga disarankan menggunakan software.

Meski rumit, saat ini sudah banyak situs-situs simulasi kredit yang menawarkan simulasi penghitungan yang bisa Pins gunakan.

Cara Menghitung Angsuran dengan Anuitas Rest 

sumber: The Wow Style

Sebagaimana dijelaskan di awal, cara menghitung angsuran dengan menggunakan anuitass rest yaitu dengan menghitung total angsuran yang sudah ditetapkan kemudian dikurangi hasil penghitungan bunga.  

Angsuran atau pokok utama per bulan akan semakin besar, tetapi bunga yang dibayarkan semakin kecil. 

Rumus Anuitas Rest

Walaupun rumit, Pins bisa menghitung angsuran dengan bunga anuitas secara manual. Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut:

Bunga = SP x i x (30/360)

Keterangan:

  • SP adalah saldo pokok pinjaman di bulan sebelumnya.
  • I adalah suku bunga per tahun.
  • 30 adalah jumlah hari dalam sebulan.
  • 360 adalah jumlah hari dalam setahun.

Namun, rumus ini dikembangkan lagi untuk mendapatkan nilai yang sesuai berdasarkan rumus anuitas menjadi:

P x i x [(1+i)xt) / (1+i)t-1)]

Keterangan:

  • P adalah pokok pinjaman.
  • i adalah suku bunga.
  • t adalah periode kredit.

Simulasi Anuitas Rest 

Sanusi memiliki cicilan KPR dengan keterangan sebagai berikut:

  • Pokok pinjaman (p): Rp120 juta 
  • Suku bunga (i): 11% per tahun
  • Tenor (t): 10 tahun

Maka total angsuran per bulan yang harus Sanusi bayar adalah:

Rp120.000.000 x (11%/12) : (1-(1+(1/12) 10 ) = Rp 1.653.000 

Besar angsuran bunga setiap bulan: 

  • Angsuran bunga bulan 1: Rp 120.000.000 x 11% : 12 = Rp 1.100.000 
  • Angsuran bunga bulan 2: Rp 119.446.999 x 11% : 12 = Rp 1.094.930 
  • Angsuran bunga bulan 3: Rp 118.888.930 x 11% : 12 = Rp 1.089.815 

Besar angsuran pokok tiap bulan: 

  • Angsuran pokok bulan 1: Rp 1.653.000 – Rp 1.100.000 = Rp 553.000 
  • Angsuran pokok bulan 2: Rp 1.653.000 – Rp 1.094.930 = Rp 558.069 
  • Angsuran pokok bulan 3: Rp 1.653.000 – Rp 1.089.815 = Rp 563.184