Waspada, Ini Ciri-ciri Developer Nakal dan Cara Melaporkannya!

Bisnis properti memang menggiurkan bahkan mampu menarik pihak-pihak yang tidak bertanggungjawab untuk melakukan penipuan. Tidak sedikit orang terjebak developer nakal dan mengalami kerugian material yang cukup besar.

Modusnya, developer nakal memberikan iming-iming harga unit yang murah bahkan di bawah harga pasar. Hal ini ternyata masih ampuh menjebak calon pembeli untuk membeli unit tersebut. Alhasil setelah menyelesaikan pelunasan, rumah menjadi sengketa karena berbagai hal seperti developer perumahan tidak memiliki legalitas yang jelas.

Kebanyakan tidak memperoleh izin mendirikan bangunan yang membuat penghentian proyek. Ada juga developer nakal yang membawa lari uang deposit calon pembeli dan tidak memberikan kejelasan terkait serah terima kunci dan dokumen legalitas terkait.

Ciri-ciri Developer Nakal

Ada ciri-ciri developer nakal yang bisa Pins jadikan acuan agar tidak terjerat penipuan properti. Kenali lebih jauh cirinya dalam list berikut ini!

1. Tidak Punya Izin Legal atau Dokumen Tidak Lengkap

Developer resmi pasti mampu menunjukkan legalitas usaha dan proyek yang dikerjakan. Minta developer untuk menunjukkan izin usaha, izin prinsip, izin mendirikan bangunan atau sertifikat tanah dari proyek yang dikerjakan.

Apabila developer tersebut tidak bisa menunjukkan izin mendirikan bangunan, legalitas usaha atau sertifikat tanah yang sah maka pertanda red flag. Disamping itu, cek apakah developer terdaftar di asosiasi perumahan seperti APERSI, REI atau lainnya.

Pins juga dapat mengecek perusahaan developer di situs SIRENG yang dibuat oleh Kementerian PUPR. Cukup memasukan NPWP/nama perusahaan dalam kolom pencariannya maka akan muncul informasi jelas terkait badan usaha developer tersebut. Bila tidak muncul informasi apapun maka jelas pengembang belum terdaftar atau abal-abal.

2. Penawaran Harga Terlalu Murah

Seperti diungkapkan pada kasus di atas bahwa developer abal-abal biasa menawarkan harga rumah yang terlalu murah. Harga properti bahkan bisa berada di bawah jauh nilai pasar properti di kawasan yang sama.

Jangan mudah tergiur dengan harga super mewah ini dan patutnya Pins curiga. Sebelum memutuskan untuk membeli unit, cek harga pasar tiga perumahan dengan spesifikasi sejenis di kawasan yang sama. Harga properti seharusnya tidak memiliki selisih jauh dari hunian lainnya di satu area.

3. Proyek Terlambat atau Tidak Jelas Progress-nya

Kebanyakan orang memilih rumah indent karena harga unit yang ditawarkan jauh lebih terjangkau daripada rumah jadi. Keuntungan membeli rumah indent lainnya bagi pembeli adalah bisa request desain hunian dan bebas pilih posisi rumah.

Namun sayangnya rumah indent riskan terkena penipuan jika tidak berhati-hati. Bila proyek tidak jelas progressnya bahkan sering kali tertunda tanpa alasan yang masuk akal bisa menjadi pertanda developer nakal.Oleh karena itu, sebaiknya pilih developer yang memiliki timeline realistis dan rutin memberikan notifikasi progress pembangunan kepada pembeli.

4. Tidak Transparan soal Informasi

Developer nakal cenderung menutup-nutupi banyak informasi penting seperti status tanah, perizinan, atau progress pembangunan. Developer memiliki komunikasi yang buruk dengan tidak memberikan penjelasan informasi jelas dan lengkap terkait pertanyaan calon pembeli. 

Selain itu mereka tidak responsif atas kebutuhan calon pembeli termasuk saat konsultasi awal. Developer yang terpercaya pasti bisa dengan gamblang memberikan penjelasan. Siapkan daftar pertanyaan ke developer agar Pins dapat memperoleh informasi detail terkait unit.

Langkah-langkah untuk Melaporkan Developer Nakal

Bila Pins menemukan adanya developer nakal, ada baiknya ikuti langkah-langkah membuat laporan sebagai berikut! Tujuannya agar menghindarkan orang lain terjerat jebakan properti dan menghentikan sepak terjang developer nakal ini.

1. Cek Masalah yang Dihadapi

Mula-mula cek dulu apa masalah utama yang sedang dihadapi seperti keterlambatan serah terima atau bangunan yang tidak sesuai spesifikasi. Kumpulkan bukti-bukti kuat seperti perjanjian kontrak, kwitansi pembayaran, dan korespondensi dengan developer.

Misalnya pengakuan atas tersedianya fasilitas perumahan mewah dan lain-lain sebagai barang bukti yang memberatkan developer di pengadilan. Bukti-bukti kuat ini bisa meningkatkan peluang kemenangan Pins saat terjadi tuntutan sekaligus membuktikan kelalaian sah dilakukan oleh developer.

2. Berikan Peringatan Terlebih Dahulu

Salah satu tips memilih developer perumahan terpercaya adalah melihat bagaimana developer menangani komplain dari pembeli. Ada baiknya beri  developer kesempatan untuk menyelesaikan masalah, misalnya dengan mengirimkan surat peringatan atau teguran resmi. 

Maksudnya untuk mengetahui apakah developer masih memiliki itikad baik untuk menyelesaikan masalah secara kekeluargaan atau tidak. Gunakan bahasa yang sopan namun tegas seperti dalam contoh berikut ini:

Berdasarkan laporan yang saya terima per tanggal 10 Oktober 2024 terjadi keterlambatan sampai -30% dari timeline yang ditentukan. Menurut pengamatan kami di lapangan keterlambatan disebabkan oleh:

• Pekerja bekerja terlalu lambat
• Tidak adanya pengawasan dari kontraktor

Selanjutnya kami instruksikan kepada developer untuk segera memacu pekerjaan untuk mengejar keterlambatan pekerjaan tersebut. 

3. Lapor ke Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR)

Kementerian PUPR memiliki peran dalam mengawasi pengembang properti di Indonesia. Laporkan developer nakal melalui situs lapor.go.id yakni situs Layanan Aspirasi dan Pengaduan Online Rakyat (LAPOR!).

Lapor ini terhubung dengan 34 kementerian termasuk PUPR. Langkah-langkah melaporkan pengembang nakal via lapor adalah:

• Buka situs lapor.go.id lalu ketik judul laporan
• Isi laporan dan masukan tanggal sekaligus lokasi kejadian
• Masukan instansi tujuan yakni Kementerian PUPR
• Pilih kategori laporan dan unggah lampiran berupa bukti-bukti kuat
• Laporan akan diverifikasi dan diteruskan ke instansi yang bersangkutan dalam 3 hari
• Dalam 5 hari instansi akan menindaklanjuti dan membalas laporan dan Pins bisa menanggapi kembali dalam waktu 10 menit
• Pins juga bisa lapor langsung ke asosiasi seperti REI, Apersi, Himperra, hingga Apernas Jaya lewat kantor perwakilan di tiap-tiap daerah

4. Laporkan ke Lembaga Perlindungan Konsumen (BPSK)

BPSK (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen) bisa menjadi tempat alternatif jika PUPR tidak memberikan hasil. BPSK akan menjadi mediator antara konsumen dan developer perumahan cluster atau tipe hunian lainnya untuk menyelesaikan masalah. Cara melaporkannya bisa mengikuti langkah-langkah di bawah ini!

• Buka situs https://bpkn.go.id/bpsk
• Buat akun terlebih dulu lalu buat pelaporan
• Isi form data pelaporan secara lengkap
• Terangkan penjelasan permasalahan secara detail dan lengkap
• Isi bagian kerugian dengan rinci lalu isi lampiran bukti dengan gambar asli/screenshot
• Bila sudah lengkap klik kirim pengaduan

5. Ambil Langkah Hukum Gugatan Perdata

Tunjuk pengacara yang bisa mewakili Pins untuk melayangkan gugatan atas dasar wanprestasi. Dari gugatan ini Pins bisa menuntut ganti rugi dengan tuduhan melanggar Pasal 8 ayat (1) huruf f Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU Konsumen).

Bahas tentang gugatan perdata sebagai opsi terakhir jika langkah-langkah lain tidak membuahkan hasil.

Langkah hukum ini memerlukan biaya yang tidak sedikit sehingga persiapkan dana yang cukup. Pilih pengacara yang paham masalah properti dan berpengalaman agar potensi kemenangan tinggi di pengadilan.

Dampak dari Developer Nakal

Developer nakal ini tidak hanya merugikan secara finansial semata namun juga psikologis dan melanggar hak konsumen. Inilah mengapa penting memilih perumahan yang dikembangkan oleh developer kredibel seperti Pakuwon Group yang membangun Grand Pakuwon.

Begini beberapa dampak yang dirasakan oleh para pembeli dari pengembang perumahan yang ‘nakal’.

1. Dampak Finansial

Kerugian finansial adalah dampak langsung yang dirasakan pembeli saat bertemu developer nakal. Kerugian dari segi uang, seperti uang muka yang hilang, cicilan KPR yang terus berjalan tapi rumah tak kunjung dibangun tak bisa dihindari.

Hal ini pula yang dialami oleh korban penipuan dari PT Developer Properti atas perumahan Grand Emerald Malang yang terjadi pada 2022 lalu. Ada sekitar 41 orang yang menjadi korban dan mengalami kerugian hingga Rp5.6 miliar dengan modus pembelian tanah kavling perumahan.

2. Dampak Psikologis dan Emosional

Selain memberikan kerugian secara material, para korban penipuan dihadapkan pada kerugian secara psikologis dan emosional. Para korban mengalami stres yang dialami dalam jangka waktu yang cukup lama karena ketidakpastian, kekhawatiran soal masa depan, dan perasaan terjebak.

Hal ini pastinya mengganggu emosional konsumen dan tak jarang mengubah karakter mereka. Rasa cemas dan tidak mudah percaya atau merasa trauma untuk bertransaksi properti menjadi masalah umum yang dihadapi korban penipuan properti.

3. Dampak terhadap Hak Konsumen

Developer nakal seringkali melanggar hak-hak dasar konsumen, seperti hak atas informasi yang jelas, hak untuk mendapatkan properti sesuai janji, dan hak perlindungan hukum.

Pentingnya mengetahui hak-hak sebagai konsumen untuk mencegah jadi korban. Selain itu juga melindungi hak-hak sekaligus membantu dalam melayangkan gugatan atas pelanggaran pelaku usaha saat berada di pengadilan.

Pertanyaan yang Sering Diajukan