Kenali Biaya Peningkatan HGB ke SHM Terupdate

Jika legalitas rumah kamu saat ini masih Hak Guna Bangunan atau HGB, sebaiknya kamu mengubahnya sehingga menjadi Sertifikat Hak Milik atau SHM. Sebab, HGB hanya sah sebagai surat perizinan untuk memakai lahan dengan lama waktu hanya sampai 30 tahun. Lalu, berapa biaya peningkatan HGB ke SHM?

Habisnya masa pakai lahan membuat kamu harus melakukan perpanjangan surat guna kembali. Apabila kamu lupa, pihak berwenang akan mencabut surat izin. Akibatnya, kamu mau tidak mau harus mengembalikan tanah pada pemiliknya, entah itu negara, perorangan, atau pengelola. Inilah mengapa, sebaiknya kamu melakukan perubahan HGB ke SHM, itulah mengapa penting untuk kamu mengetahui biaya peningkatan HGB ke SHM

Lakukan penelusuran terkait tempat tinggal barumu dengan melihat berbagai desain minimalis, mewah, modern, dan sederhana di perumahan baru di Kabupaten Bogor dan di rumah second Kec Bandung. Ketika kamu memutuskan untuk membeli rumah berstatus KPR dari orang lain, maka kamu dapat menggunakan fitur Take Over KPR untuk memprosesnya.

Baca juga: Pengertian & Syarat Mendapatkan Hak Guna Bangunan Apartemen

Syarat Mengubah HGB ke SHM

SHM memiliki sifat turun temurun sebagai legalitas properti dengan hak paling kuat atas tanah. Sertifikat ini juga sifatnya tetap dan berlaku hingga seumur hidup. Lantas, jika ingin mengubah surat ke SHM, berapa biaya peningkatan HGB ke SHM 2023 dan apa saja dokumen dan syarat yang harus ada? 

Sebenarnya, persiapan dokumen terbagi menjadi dua jenis, yaitu khusus untuk luas tanah yang kurang dari 600 meter persegi dan luas tanah lebih dari 600 meter persegi. Berikut masing-masing persyaratannya:

Baca juga: 3 Contoh Surat Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat

1. Luas Tanah Tidak Lebih dari 600 Meter Persegi

Tidak hanya perlu mengetahui biaya peningkatan HGB ke SHM. Adapun beberapa syarat yang perlu kamu ketahui untuk mengubah dari HGB ke SHM, jika luas tanah kamu tidak lebih dari 600 meter persegi. Dengan mengetahui sayarat ini, kamu akan lebih mudah dalam menjalani prosesnya:

• Membawa sertifikat HGB asli dan salinannya.
• Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Apabila IMB belum ada, kamu bisa menyertakan surat keterangan yang berasal dari kelurahan yang menyebutkan bahwa kamu menggunakan lahan tersebut sebagai rumah. 
• Salinan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB Tahun Berjalan. Surat ini guna melihat histori pembayaran pajak berikut keadaan lahan, misalnya luas bangunan dan tanah kena pajak.
• Salinan KTP dan KK.
• Apabila kamu harus memberikan kuasa kepada orang lain, maka wajib membuat surat kuasa.
• Surat pernyataan dengan materai bahwa kamu tidak punya tanah rumah lebih dari 5 bidang. Sebab, sesuai dengan Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 mengenai Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, kamu wajib menyebutkan bahwa SHM yang kamu minta tidak lebih dari 5 bidang atau tidak lebih dari 5000 meter persegi.
• Membuat surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertahanan sesuai dengan lokasi properti.

2. Luas tanah lebih dari 600 meter persegi

Biaya peningkatan HGB ke SHM akan berbeda jika kamu memiliki luas tanah lebih dari 600 meter persegi. Namun, terdapat perbedaan penting khusus untuk tanah dengan luas lebih dari 600 meter persegi. Dalam hal ini, pemohon diwajibkan menyertakan konstatering report dari Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai bagian dari permohonan Sertifikat Hak Milik (SHM).

Proses selanjutnya melibatkan tim BPN yang akan melakukan pengukuran langsung di lokasi properti. Hasil pengukuran tanah ini akan dicatat secara resmi dalam peta tanah BPN yang kemudian ditandatangani oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pemetaan.

Tahap berikutnya melibatkan Bagian Pemberian Hak Tanah (PHT), yang akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan Surat Keputusan (SK) Hak Milik. Sedangkan Bagian Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) akan bertanggung jawab untuk menerbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM) setelah proses bukukan selesai. Dengan demikian, setelah menerima permohonan lengkap, BPN akan melibatkan timnya untuk mengukur dan mengolah data hingga keluarnya SHM yang sah dan tercatat.

Baca juga: Ini 7 Perbedaan SHM dan SHGB, Jangan Salah Pilih!

Biaya Peningkatan HGB ke SHM

Selanjutnya, biaya peningkatan HGB ke SHM yang perlu kamu persiapkan, antara lain:

1. Biaya Pendaftaran atau Registrasi

Proses pendaftaran atau registrasi untuk mengubah Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Dengan batasan luas tanah hingga 600 meter persegi memerlukan persiapan biaya peningkatan HGB ke SHM sebesar Rp50 ribu.

Tahapan ini merupakan langkah penting dalam pengalihan kepemilikan properti yang perlu diikuti dengan teliti dan tepat sesuai peraturan yang berlaku. Pastikan untuk mengumpulkan dan melengkapi semua dokumen yang dibutuhkan agar proses pendaftaran berjalan lancar.

Baca juga: Cara Membuat Sertifikat Rumah, Biaya, dan Persyaratannya

2. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Biaya peningkatan HGB ke SHM bergantung pada luas tanah dan besarnya nilai Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Rumus perhitungan untuk aspek ini yaitu:

5% x (NPOP – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)

Contoh perhitungannya:

NPOP= Rp. 200.000.000 dan NJOPTKP= Rp. 80.000.000

Maka, 5% x (200.000.000 – 80.000.000)

5% x 120.000.000 = 6.000.000

Tarif BPHTB yang harus dikeluarkan sebesar Rp. 6.000.000

3. Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Seorang Notaris, yang juga dikenal sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), memerlukan biaya yang diperlukan untuk jasanya. Tarif notaris bervariasi tergantung pada lokasi properti yang bersangkutan. 

Umumnya, biaya tersebut dapat dimulai dari sekitar Rp2.000.000. Dalam proses transaksi properti, kehadiran notaris merupakan aspek penting yang menuntut biaya peningkatan HGB ke SHM sesuai standar profesi.

Baca juga: Pahami! Begini Aturan dan Pasal Tentang Penggelapan Sertifikat Tanah

4. Pengukuran

Sementra itu, Pins yang ingin mengubah Hak Guna Bangunan dengan luas tanah lebih dari 600 meter persegi memiliki rumus tersendiri. Kamu wajib membayar biaya peningkatan HGB ke SHM berdasarkan rumus: [(Luas Tanah / 500) x 120.000) + 100.000.

Begini contoh perhitungannya: {(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000

5. Konstatering Report

Biaya ini juga memiliki tujuan untuk mengubah Hak Guna Bangunan dengan luas tanah melebihi 600 meter persegi. Rumus perhitungannya:

[(Luas Tanah / 500) x 20.000 + 350.000] / 2

Contoh perhitungannnya apabila memiliki luas tanah 600 m2:

{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000

Baca juga: Cara Membaca dan Mengecek Nomor Sertifikat Tanah dengan Benar

Cara Mengubah HGB ke SHM

Setelah mengetahui berapa biaya peningkatan HGB ke SHM, selanjutnya kamu perlu mengetahui bagaimana cara mengubah HGB ke SHM. kamu dapat membuat permohonan untuk mengubah sertifikat dengan mendatangi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang terdekat. 

Meski begitu, pembeli yang memiliki status Warga Negara Asing (WNA) dan badan hukum yang tidak dapat memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak kepemilikan tentunya tidak bisa mengajukan permohonan pengubahan status dari HGB ke SHM. Berikut langkah yang bisa kamu ikuti:

1. Mengisi formulir permohonan dengan tanda tangan yang sah dari pemohon atau kuasanya di atas materai.
2. Melampirkan surat kuasa apabila diperlukan.
3. Menyertakan fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa, yang telah diverifikasi keasliannya oleh petugas loket.
4. Mendapatkan persetujuan kreditor, terutama jika objek tersebut dibebani hak tanggungan.
5. Melampirkan fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah divalidasi oleh petugas loket.
6. Menyerahkan bukti pembayaran uang pemasukan pada saat pendaftaran hak.
7. Menyertakan sertifikat HGB.
8. Jika terdapat perubahan hak dari HGB menjadi HM (Hak Milik) untuk rumah tinggal berluas kurang dari 600 meter persegi, melampirkan IMB (Izin Mendirikan Bangunan), surat keterangan dari Kepala Desa atau Lurah.

Jika semua proses sudah selesai dan pihak BPN telah memberikan persetujuan untuk mengubah status HGB ke SHM, kamu bisa mengambil SHM setidaknya 5 hari kerja pada loket pelayanan. Ternyata, tidak sulit, ya, Pins. Semoga bermanfaat!

Baca juga:

• Ingin Gadai Sertifikat Rumah? Simak Risiko Gadai Sertifikat Rumah
• Berapa Biaya Membuat Sertifikat Rumah? Syarat dan Caranya

Feature Image Source: Freepik

---

Temukan pilihan rumah dan apartemen terlengkap di Aplikasi Pinhome. Cek informasi Alora Springhill dan dapatkan hunian idaman kamu sekarang juga. Cari tahu juga tips penting persiapan beli rumah dan KPR di Property Academy by Pinhome.

Hanya Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome – PINtar jual beli sewa properti.