Kamus Istilah Properti

SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan)

istilah properti

SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan)

SKMHT adalah surat yang dibuat agar APHT bisa ditandatangani. Jika kedua dokumen tersebut terlengkapi, dana KPR yang diajukan bisa cair.

Apa itu SKMHT?

(Unsplash)

SKMHT merupakan salah satu dokumen pendukung bagi kamu yang ingin mengajukan pinjaman dana dari bank untuk pembayaran properti (KPR, KPA dan lain-lain). Dokumen ini punya peran yang berbeda dengan APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan). Namun, keduanya bisa menjadi pengiring untuk memperoleh pendanaan dari bank dalam kasus yang akan dijelaskan lebih detail nantinya.

SKMHT adalah singkatan dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Pihak yang diberi wewenang untuk membuat dokumen ini adalah notaris atau PPAT. Sebagai pembeda, jabatan notaris diangkat dan diberenhentikan oleh Departemen Hukum dan HAM. Sedangkan, PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Badan Pertanahan Nasional. Di lapangan, banyak notaris yang kemudian merangkap sebagai PPAT.

Pada dasarnya, pembuatan surat ini dilakukan karena Akta Pembebanan Hak Tanggungan belum dapat dibuat. Sedangkan tanpa adanya APHT, pinjaman tidak bisa dicairkan. Hal ini disebabkan karena yang bisa menandatangani APHT adalah pemilik sertifikat properti.

Untuk itu, kita perlu melakukan balik nama terlebih dahulu pada sertifikat properti yang akan kita ambil. Maka dari itu, kita membutuhkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan serta Akta Jual Beli.

Setelah ditandatangananinya AJB beserta SKMHT, developer atau penjual secara hukum sudah mendapatkan jaminan pembayaran. Apabila Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sudah dibuat, maka sertifikat properti bisa dibalik nama atas nama pembeli. Bersamaan dengan itu, proses pembuatan APHT bisa dilakukan. Setelah proses pembuatan selesai, dana pinjaman yang diajukan pun bisa cair.

Fungsi Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

(Unsplash)

Sebelumnya telah dijelaskan mengenai apa itu SKMHT beserta fungsinya secara sederhana. Pada bagian ini, kamu akan mendapatkan penjelasan lebih detail mengenai fungsi surat tersebut.

Secara hukum, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tercatat dalam Undang Undang no. 4 tahun 1996 pasal 15. Surat ini adalah surat kuasa dari debitur (penerima dana pinjaman), kepada kreditur (bank) agar membebankan Hak Tanggungan. Pembebanan Hak Tanggungan yang dimaksud adalah penandatanganan APHT.

APHT tidak bisa langsung ditandatangani mengingat sertifikat properti masih atas nama pemilik lama/developer. Langkah awal agar nama sertifikat bisa diganti atas nama debitur (penerima dana pinjaman), kita memerlukan Akta Jual Beli (AJB).

Yang bersangkutan dalam proses pembuatan AJB adalah pembeli (penerima dana KPR/KPA) serta pemilik sertifikat (developer/pemilik lama). Tentu saja, sebelum membuat AJB kita perlu mendapatkan kepastian terlebih dahulu bahwa pengajuan pinjaman yang kita lakukan sudah disetujui bank.

Nantinya, proses penandatanganan AJB akan dilakukan bersamaan dengan ditandatanganinya SKMHT. Dan yang akan menandatangani Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah debitur (penerima dana pinjaman).

Dengan ditandatanganinya surat tersebut, secara hukum debitur telah memberikan kuasa pada kreditur untuk membebankan hak tanggungan pada sertifikat properti yang akan dibeli. Kasus lain yang bisa terjadi adalah SKMHT digunakan agar penandatanganan APHT dapat dilakukan setelah sertfitikat properti sudah dibalik nama.

Dengan ditandatanganinya AJB bersamaan dengan SKMHT, developer sudah tidak terbebankan lagi dengan permasalahan hukum. Nantinya, developer tinggal menunggu pihak bank untuk memberikan dana yang dipinjam oleh debitur sebagai uang pembayaran properti yang dibeli.

Alur sederhana pembuatan SKMHT

(Unsplash)
  • Calon debitur mengajukan pinjaman ke bank (kreditur).
  • Pihak bank melakukan penilian terhadap calon debitur dan bakal properti yang akan dibeli.
  • Apabila disetujui dan memenuhi persyaratan yang ditentukan, pihak bank akan membutuhkan AJB dan SKMHT untuk proses selanjutnya.
  • Debitur akan diminta untuk menandatangani SKMHT dan AJB.
  • Apabila Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sudah dibuat, akan diproses pembuatan APHT.
  • Pihak bank menandatangani APHT, bukan debitur. Hal ini dikarenakan sudah adanya kuasa yang diberikan melalui Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

Biaya pembuatan

(Unsplash)

Setiap notaris atau PPAT mungkin memiliki tarif berbeda terkait dengan biaya jasa pembuata SKMHT. Hal ini dikarenakan secara hukum tidak ada aturan tertulis yang mengatur hal tersebut. Satu yang jelas adalah, biaya pembuatan ini dibebankan pada debitur (penerima dana pinjaman).

Masa Berlaku Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

(Unsplash)

Setelah diterbitkan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan berlaku untuk satu bulan saja. Masa berlaku ini hanya diperuntukkan pada tanah-tanah yang sudah bersertifikat atau terdaftar oleh negara.

Di lapangan, ada kasus juga tanah-tanah yang belum terdaftar atau belum memiliki sertifikat. Biasanya ini adalah tanah girik atau tanah adat. Apabila kamu berencana membuat SKMHT untuk tanah tersebut, maka surat tersebut akan berlaku selama 3 bulan.

Itu tadi penjelasan mengenai apa yang dimaksud dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan beserta dengan beberapa detailnya. Selain bisa digunakan untuk membeli properti untuk hunian, surat tersebut juga dapat digunakan untuk pembelian properti-properti untuk kebutuhan lain, sebagai contoh properti untuk usaha.

Semoga apa yang sudah dipaparkan bisa membantumu ya, Pins. Sampai jumpa di artikel Glossary yang selanjutnya!


Temukan beragam pilihan rumah terlengkap di daftar properti & iklankan properti kamu di Jual Beli Properti Pinhome. Bergabunglah bersama kami di aplikasi Rekan Pinhome untuk kamu agen properti independen atau agen kantor properti. 

Kamu juga bisa belajar lebih lanjut mengenai Properti di Property Academy by Pinhome. Download aplikasi Rekan Pinhome melalui App Store atau Google Play Store sekarang!

Hanya di Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome – PINtar jual beli sewa properti.