Kamus Istilah Properti

NJOPTKP

istilah properti

NJOPTKP

NJOPTKP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak, yang merupakan batas NJOP atas bumi dan bangunan yang tidak kena pajak.           

Apa Itu NJOPTKP?

NJOPTKP
(Antara News)

Ketika Pins sedang melakukan perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), NJOPTKP adalah salah satu komponen yang mempengaruhi nilainya. NJOPTKP atau Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak merupakan batas NJOP atas bumi dan bangunan yang tidak kena pajak.           

Besarannya bervariasi tergantung peraturan di masing-masing pemerintah kabupaten atau kota dengan mempertimbangkan pendapat Pemerintah Daerah setempat, dengan patokan minimal Rp10 juta. 

Masing-masing Wajib Pajak akan mendapatkan pengurangan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak. Kalau Wajib Pajak mempunyai beberapa objek pajak, maka yang mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan tidak dapat digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.

Idealnya, NJOPTKP ditinjau kembali dalam tiga tahun sekali, kecuali beberapa objek pajak tertentu yang memang sudah ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya. 

Umumnya, walau Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak ini besarannya dinaikkan, tapi tidak semua nilai ketetapan PBB dari Wajib Pajak juga mengalami kenaikkan. Nilai ketetapan PBB yang harus dibayarkan akan sangat bervariasi tergantung dari zona tanahnya.

Artinya, kalau mengacu pada NJOPTKP, maka sebuah tanah dan bangunan bisa saja tidak dikenakan PBB.  

Dasar Hukum NJOPTKP

(Tax Relief and Resolution)

Aturan mengenai Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak sudah tertuang dalam perundang-undangan, yaitu:

  • Pasal 3 dan 4 Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi. Menurut aturan ini, besaran NJOPTKP adalah Rp8 juta per Wajib Pajak, Selanjutnya menyesuaikan dengan besaran yang ditetapkan oleh Kementerian Keuangan.
  • PMK No. Nomor 23/ 2014 tentang penyesuaian besarnya nilai jual objek pajak tidak kena pajak pajak bumi dan bangunan. Peraturan ini mengatur besaran NJOPTKP yang hanya berlaku untuk PBB selain sektor perdesaan dan perkotaan ditetapkan sebesar Rp12 juta. 

Perbedaan NJOPTKP dan NJOP

NJOPTKP
(Investopedia)

Komponen lain pada PBB selain NJOPTKP adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Apa saja perbedaan keduanya? 

Penetapan Nilai

Hal-hal yang menjadi dasar penetapan nilai NJOP dan NJOPTKP berbeda. Pada NJOP Bumi, yang menjadi dasar penetapannya adalah kondisi lingkungan, letak, peruntukkan, dan pemanfaatannya. Tetapi untuk NJOP Bangunan dasarnya yaitu letak, kondisi bangunan, rekayana, dan material bangunan yang digunakan. 

Sementara itu, yang menjadi dasar penetapan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah memiliki kriteria penggunaan untuk kepentingan umum, terutama fasilitas ibadah, fasilitas sosial, pendidikan, kesehatan, dan fasilitas kebudayaan yang tak mendapatkan keuntungan. 

Objek Pajaknya

Perbedaan NJOPTKP dan NJOP berikutnya terletak pada objek pajaknya. Objek pajak yang dikenakan NJOP Bumi yaitu kebun, sawah, ladang, tambang, tanah, dan pekarangan. Sementara pada NJOP Bangunan yang dikenakan antara lain rumah tinggal, tempat usaha, gedung, jalan tol, pusat perbelanjaan, dan sebagainya.  

Namun, objek pajak yang termasuk golongan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Bumi yaitu hutan wisata, hutan suaka, hutan lindung, taman nasional, hingga tanah negara yang belum terbebani hak.  

Adapun NJOPTKP Bangunan seperti rumah tinggal, bangunan usaha, dan gedung yang dipakai oleh badan atau organisasi tertentu sesuai ketetapan Kementerian Keuangan.  

Cara Menghitung NJOPTKP

Cara Menghitung NJOPTKP
(Federal Land)

Perhitungan NJOPTKP menjadi hal penting untuk diketahui sebagai dasar perhitungan untuk besaran PBB yang akan dibayarkan setiap tahunnya. Yuk, simak cara menghitungnya berikut ini, Pins!

Dasar Perhitungan 

Untuk mengetahui NJOPTKP, Pins juga harus mengetahui komponen lain yaitu Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dan NJPOP. Perhitungan PBB terutang sendiri merupakan hasil perkalian dari Tarif 0,5% dengan NJKP yang menjadi bagian dari NJOP.

NJOP sendiri terbagi dua kategori yakni NJOP Bumi dan NJOP Bangunan. Semakin tinggi nilai NJOP, maka makin besar tagihan PBB yang harus kamu bayar.

Lalu, bagaimana mengetahui NJKP? Pins hanya perlu menghitung selisih NJOP dikurangi NJOPTKP. Dalam ketentuan KMK Nomor 201/KMK.04/2000, terdapat ketentuan persentase NJKP, yaitu,

  • Jika objek pajaknya merupakan perkebunan, maka NJKP-nya sebesar 40%.
  • Jika objek pajak pertambangan maka NJKP-nya sebesar 40%.
  • Jika objek pajak kehutanan maka NJKP-nya sebesar 40%.
  • Jika objek pajak lainnya seperti Pedesaan dan Perkotaan, > Rp1 miliar, persentase NJKP sebesar 40%. 
  • Jika NJOP-nya < Rp1 miliar, persentase NJKP sebesar 20%.

Penghitungan NJOPTKP untuk PBB 

Sebagaimana diketahui, rumus perhitungan pajak PBB adalah Tarif 0.5% dikali Nilai Jual Kena Pajak. 

Sementara rumus NJKP = 40% x (Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) – NJOPTKP). Perhitungan ini jika NJOP lebih dari dari Rp1 miliar. Tetapi jika kurang dari Rp1 miliar, maka persentasenya adalah 20%.

Ilustrasi perhitungan: 

Pak Patria memiliki sebuah rumah di Kota Malang dengan luas bangunan 100 meter persegi, kemudian luas tanah 200 meter persegi. Nilai NJOP pada rumah tersebut sebesar Rp1.400.000 per meter persegi.

Berikut ini perhitungannya NJOP:

  • NJOP Bangunan = 100 meter persegi x Rp1.400.000 = Rp140.000.000
  • NJOP Bumi = 150 meter persegi x Rp1.400.000 = Rp210.000.000
  • NJOP = Rp140.000.000 + Rp210.000.000 = Rp350.000.000

Lalu, Pins bisa menghitung NJKP dari nilai NJOP tersebut, dikurangi NJOPTK minimal yaitu Rp12.000.000. Berikut ini perhitungannya: 

NJKP = Rp350.000.000 – Rp12.000.000 = Rp338.000.000 

NJKP 20% = 20% x Rp338.000.000 = Rp67.600.000

PBB yang dibayarkan = 0,5% x Rp67.600.000 = Rp338.000 

Meskipun terlihat rumit, perhitungan ini sebenarnya cukup mudah karena rumusnya sudah pasti. Perhitungan NJOPTKP ini merupakan penting sebagai komponen perhitungan PBB. Semoga informasi ini bermanfaat, ya, Pins!


Temukan pilihan rumah terlengkap di Aplikasi Pinhome. Untuk kamu agen properti independen atau agen kantor properti bergabunglah menjadi rekan agen properti bersama kami dan iklankan properti kamu di sini.

Kamu juga bisa belajar lebih lanjut mengenai properti di Property Academy by Pinhome. Gabung menjadi Rekan Jasa Pinhome melalui aplikasi Rekan Pinhome di App Store atau Google Play Store sekarang!

Hanya di Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome PINtar jual beli sewa properti.