Kamus Istilah Properti

Bunga Mengambang

istilah properti

Bunga Mengambang

Bunga mengambang adalah cara perhitungan tingkat suku bunga yang bersifat tidak tetap sesuai dengan pemberlakuan suku bunga dasar dari Bank Indonesia (BI). 

Apa Itu Bunga Mengambang? 

(penangpropertypost.com)

Bunga mengambang adalah cara perhitungan tingkat suku bunga yang bersifat tidak tetap sesuai dengan pemberlakuan suku bunga dasar dari Bank Indonesia (BI).

Artinya, jika suku bunga pasaran naik, maka bunga pinjaman pun akan ikut naik. Ini membuat cicilan yang menggunakan metode yang disebut dengan floating rate ini berubah-ubah dan tak selalu sama setiap bulannya. 

Berbeda dengan flat rate alias bunga tetap, besaran bunga mengambang ini tidak bisa dicantumkan secara rinci di awal pinjaman, baik pada tabel cicilan maupun pada perjanjian kredit.

Jika Pins ingin mengetahui berapa suku bunga mengambang yang ditawarkan oleh lembaga keuangan, dalam hal ini bank, maka bisa mengeceknya di situs resmi masing-masing bank.  

Mengapa Suku Bunga Mengambang Nilainya Berubah-ubah? 

(mortgage-express.co.nz)

Bunga mengambang berubah-ubah seiring perkembangan ekonomi. Tidak seperti suku bunga tetap yang persentasenya tidak berubah, suku bunga mengambang dipengaruhi oleh pergerakan kondisi pasar. Jika ekonomi membaik dan suku bunga acuan menurun, biasanya bunga kredit di pasar juga menurun.

Selain itu, kebijakan pemerintah juga ikut mempengaruhi besar kecilnya bunga mengambang. Jika pemerintah menggiatkan perumahan rakyat, maka cicilan KPR pada kategori tertentu bisa turun.

Sementara itu, BI perlu menaikkan bunga acuan agar menarik daya tarik pasar terhadap keuangan domestik. Dengan begitu, aliran modal pun tetap masuk ke dalam negeri.  

Kelebihan Bunga Mengambang

(Housing.com)

Suku bunga mengambang adalah cenderung tidak pasti. Namun, Pins akan merasakan keuntungan jika BI menurunkan bunga acuan. Hal ini pun akan berdampak pada cicilan rumah Anda yang juga akan ikut turun.   

Ini nantinya akan mengurangi pengeluaran yang dikeluarkan setiap bulannya. Sebagai gantinya Pins bisa menyimpan sisa bujet untuk cicilan guna keperluan lain.

Kekurangan Bunga Mengambang

(passionateinmarketing.com)

Bunga acuan BI juga bisa menjadi kekurangan dari skema bunga mengambang. Sebab, ketika BI menaikan bunga acuan maka cicilan akan turut naik. 

Keputusan BI dalam menaikkan bunga acuan menyebabkan cicilan rumah ikut naik. Terlebih, fakta di lapangan menunjukkan bahwa kenaikan bunga acuan kerap terjadi daripada penurunan suku bunga. 

Ketika cicilan membengkak secara drastis, pada saat inilah biasanya nasabah tidak mampu membayar tagihan KPR. Inilah mengapa floating rate cocok untuk mereka yang mau mengambil risiko.

Jadi, jika hendak melakukan KPR menggunakan rate ini, maka pastikan juga bahwa Pins sudah memiliki dana cadangan. Tujuannya adalah untuk mencukupi  biaya tagihan KPR apabila sewaktu-waktu bunga acuan mengalami peningkatan.

Simulasi Perhitungan Bunga Mengambang KPR

(loans.co.au)

Supaya lebih mudah dipahami, yuk simak contoh kasus berikut ini.

Pins membeli rumah secara KPR dengan cicilan bulanannya dikenakan Rp 2 juta dengan suku bunga 10%. Di tahun keempat ternyata BI menaikkan suku bunga KPR menjadi 12%. 

Artinya, cicilan rumah pun ikut naik menjadi Rp2,2 juta. 

Adapun perhitungan cicilan KPR dengan bunga floating dapat dihitung dengan menggunakan skema efektif dan skema anuitas.

Berikut ini contoh kasus perhitungan floating rate KPR:

  • Pokok pinjaman: Rp250 juta
  • Tenor: 15 tahun (180 bulan)
  • Bunga: 10 persen (tahun ke-1) lalu 13 persen (tahun ke-2).

1. Perhitungan Bunga Mengambang dengan Skema efektif

Saat menggunakan skema efektif, maka acuannya adalah sisa pokok pinjaman. Ini berarti, saldo pinjaman bulan sebelumnya dimasukkan ke hitungan cicilan periode berikutnya.

Rumus perhitungan cicilan pokok (dibayar tiap bulan, belum dikenai bunga)

Pokok pinjaman / tenorRp250 juta / 180 bulan = Rp1.388.888 per bulan

Rumus perhitungan bunga bulanan (hasilnya ditambahkan pada cicilan pokok)

Bunga = SP x i x (30/360)SP = saldo pokok pinjamani = bunga per tahun30 = jumlah hari dalam sebulan360 = jumlah hari dalam setahun

Realisasi cicilan bulan 1 dan bulan 2 pada tahun pertama

Bunga efektif bulan 1 tahun pertamaRp250 juta x 10 persen  x (30/360) = Rp2.083.333Angsuran 1 = Rp1.388.888 + Rp2.083.333 = Rp3.472.221 
Bunga efektif bulan 2 tahun pertama(Rp250 juta – Rp1.388.888) x 10 persen x (30/360) = Rp2.071.759Angsuran 2 = Rp1.388.888 + Rp2.071.759 = Rp3.460.647

Jika bunga pada tahun ke-2 adalah 12 persen, tinggal hitung saja pakai rumus yang sama. Namun, saldo pokok pinjaman sudah berubah menjadi berkurang karena cicilan sudah dibayar setahun sebelumnya.

2. Perhitungan Bunga Mengambang dengan Skema anuitas

Pada aturan KPR, skema anuitas lebih sering dipakai bank. Skema ini sebenarnya mirip dengan efektif tetapi besaran angsuran tiap bulan dibuat sama. 

Meski begitu, skema ini berbeda dengan skema flat karena dalam skema flat tidak ada perubahan bunga. Bisa dibilang skema anuitas adalah kombinasi skema flat dengan efektif.

Skema anuitas dibuat untuk membantu nasabah yang bingung membayar cicilan per bulan yang berubah-ubah. Dengan skema anuitas, besaran cicilan sama, tapi angsuran pokok berubah.

Mengapa Floating Rate Lebih Sering Dipakai? 

(reachtoworld.com)

Sekalipun nilai dan jumlah cicilan perbulan yang memakai floating rate kerap mengalami perubahan, nyatanya skema ini lebih sering disarankan dan dipakai dibandingkan skema fixed. 

Alasannya jika Pins memilih fixed rate, saat periode berakhir beberapa bank akan menaikkan suku bunga di atas bunga acuan yang berlaku di pasaran. Hal ini tentu akan memberatkan nasabah yang tidak mempunyai cadangan dana. 

Alhasil risiko kredit macet pun jadi semakin besar. Selain itu, bank yang memberlakukannya dari awal umumnya memberikan penawaran berupa potongan suku bunga. Hasilnya suku bunga KPR bisa lebih rendah dari suku bunga acuan. 

Koordinator: Linda

Editor: Iko