Kamus Istilah Properti

Seken

istilah properti

Seken

Seken adalah sebutan untuk kondisi bekas pakai (second) yang biasanya merujuk pada jual-beli barang. 

Apa itu Seken?

Seken atau second adalah istilah untuk menyebut kondisi barang yang sudah pernah digunakan alias bekas pakai. Penggunaan kata seken biasanya digunakan saat hendak melakukan transaksi jual-beli. 

Dalam dunia properti, istilah seken merujuk pada sebuah properti bukan baru atau bangunan yang sudah pernah dimiliki, ditempati, dan terdepresiasi 

Artinya, saat membeli properti seken, maka Pins bukanlah pemakai pertama, melainkan bisa pemakai kedua, ketiga, dan seterusnya.

Nah, kali ini kita akan membahas istilah seken dalam jual-beli properti, ya.  

Informasi Mengenai Properti Seken

sumber: Zillow

Ada banyak orang yang sengaja mengincar properti bekas karena memiliki berbagai alasan. Salah satunya karena rumah seken biasanya menawarkan hunian yang siap ditempati. 

Selain itu, harga beli properti seken biasanya lebih murah karena tidak selalu mengikuti harga pasaran. Maka dari itu, investasi rumah seken sangatlah menarik bagi beberapa orang. Dengan melakukan sedikit renovasi, mereka bisa menjual kembali properti tersebut dengan harga tinggi. 

Saat hendak membeli membeli properti bekas atau seken, sangat disarankan untuk lebih teliti dalam memeriksa kondisi rumah dan legalitasnya.

Kelebihan Properti Seken

sumber: hrpro

Saat Pins hendak membeli properti seken, maka perlu mempertimbangkan beberapa hal. Ada beberapa kelebihan yang bisa didapat saat membeli rumah seken, berikut ini diantaranya.

Harga lebih murah

Dengan kondisi dan luas yang sama, biasanya rumah bekas lebih murah dibandingkan membeli rumah baru. 

Harga rumah seken akan bergantung pada usia rumah tersebut. Biasanya, semakin lama usia rumah tersebut maka harganya juga semakin murah. 

Saat Pins ingin membeli rumah seken secara KPR, maka bank akan melakukan penilaian yang disebut appraisal sebelum menetapkan harga jualnya. 

Bisa langsung huni

Jika kondisi rumah masih dalam keadaan baik dan tidak memerlukan renovasi, maka Pins bisa langsung menempatinya. 

Bangunan seken umumnya sudah dilengkapi dengan berbagai fasilitas pokok seperti instalasi air, listrik, dan lain-lain. 

Bahkan, perihal surat-surat dan kelengkapan dokumen pun telah diurus oleh pemilik lama. Pins hanya perlu melakukan balik nama atas surat pemilikan rumah.

Lingkungan sudah terbentuk

Kelebihan membeli properti seken lainnya yaitu lingkungan yang sudah terbentuk, baik secara sosial maupun fasilitas.

Artinya, Pins tak akan kesepian karena bisa langsung bersosialisasi dengan tetangga yang telah lama menempati lingkungan tersebut. 

Selain itu, biasanya sudah ada fasilitas umum seperti sekolah dan tempat ibadah di sekitar rumah tersebut. Namun, sebaiknya Pins mempelajari terlebih dahulu fasilitas dan tetangga di sekitar rumah tersebut sebelum membelinya.

Pajak tak semahal rumah baru

Properti seken merupakan bangunan lama yang sudah mengalami penyusutan nilai alias depresiasi. Secara teori bangunan memiliki umur dengan spesifikasi dan kualitas tertentu sehingga bisa menyusut. Umumnya bangunan bisa berumur hingga 40 tahun tergantung kualitas kekokohannya.

Untuk itu, pajak yang akan dibayarkan nantinya tidak semahal bangunan baru. 

Kekurangan Properti Seken

sumber: housing-estate

Selain kelebihannya, ada beberapa kekurangan properti seken yang harus Pins ketahui. Apa saja kekurangan properti seken?

Kondisi tak selalu baik

Lantaran pernah dipakai sebelumnya, biasanya kondisi rumah seken tidak selalu baik. Terkadang ada saja yang tak sesuai saat membeli properti bekas apalagi jika usia rumah sudah sangat lama. Misalnya kebocoran di beberapa titik, layout rumah yang tidak sesuai selera, dan lain sebagainya. 

Untuk itu, sebaiknya Pins menyiapkan biaya untuk perbaikan dan renovasi.  

Tak ada garansi perbaikan maupun asuransi rumah

Saat membeli rumah baru biasanya akan dilengkapi garansi perbaikan atau asuransi rumah sehingga bila terjadi kerusakan seperti misalnya keretakan atau kebocoran, bisa melakukan klaim.  

Namun, untuk properti seken jarang yang sudah dilengkapi asuransi. Maka, Pins perlu mendaftarkan asuransi rumah sendiri agar mendapat perlindungan. 

Harus siap beradaptasi dengan lingkungan

Ketika memutuskan membeli rumah seken, maka Pins harus bersiap menyesuaikan diri dengan lingkungan yang sudah terbentuk.

Ini mungkin akan jadi masalah jika Pins tipikal orang yang tak terlalu senang bersosialisasi apalagi tetangga ada banyak jenisnya.  

Daftar Kelengkapan Surat saat Membeli Properti Seken

Baik beli baru maupun bekas, rumah merupakan aset yang sangat berharga. Sehingga legalitas kepemilikannya harus didukung dengan sejumlah kelengkapan surat rumah. 

Dalam bangunan seken, ada dokumen-dokumen yang wajib ada ketika akan membeli atau menjual rumah.

Berikut ini daftar surat yang menjadi syarat jual beli rumah second.

Surat kepemilikan tanah 

Bukti kepemilikan wajib Pins perhatikan saat melakukan transaksi jual-beli rumah seken. Ada tiga jenis surat kepemilikan tanah, yaitu:

  • Sertifikat Hak Milik (SHM)
  • Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
  • Sertifikat Hak Pakai (SHP)

Untuk rumah atau tanah yang letaknya di pedesaan dan belum memiliki sertifikat sah, ada bukti kepemilikan berupa surat kepemilikan tradisional, seperti:

  • Surat Girik
  • Petok D
  • Letter C
  • Eigendom Verponding

Sertifikat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Sertifikat IMB menjadi bukti kuat bahwa pemilik rumah sebelumnya sudah secara legal membangun hunian di atas sebidang tanah. Di dalam sertifikat IMB, terdapat informasi mengenai luas tanah, luas bangunan, dan kepemilikan atas lahan.  

Jika tak punya IMB, bisa-bisa Pins akan dikenakan sanksi berupa pajak atau bahkan dibongkar paksa.

Bukti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Untuk menghindari penyegelan, maka pastikan pemilik rumah bisa menyertakan bukti pembayaran Pajak Bumi Bangunan (PBB).  

Pins bisa mengecek bukti PBB beberapa tahun terakhir. Bukti PBB ini nantinya juga diperlukan saat akan merubah SHM dari nama pemilik lama menjadi nama Pins. 

Bukti pembayaran tagihan

Meski terlihat sepele, tetapi pastikan Pins meminta bukti pembayaran berbagai tagihan seperti PDAM, telepon, dan listrik.

Tujuannya agar ketika Pins menempati rumah tersebut, maka layanan tidak dicabut. 

Tips Sebelum Membeli Properti Seken

sumber: therumahproperty

Periksa kondisi fisik rumah

Saat memutuskan untuk membeli rumah seken, pastikan Pins melakukan pengecekan kondisi fisik rumah secara menyeluruh, ya.

Kondisi fisik rumah sangat menentukan harga rumah itu sendiri. Bahkan, jika memang tak layak, sebaiknya urungkan niat membelinya, kecuali sang penjual mau memberikan potongan harga yang sesuai dengan biaya renovasi.    

Ada beberapa hal yang harus diperhatikan terkait kondisi fisik rumah, yaitu:

  • Cari tahu usia bangunan
  • Tingkat kelembapan dinding 
  • Sistem dan suplai air bersih
  • Cek kondisi kelistrikan
  • Saluran pembuangan
  • Bagian atap dan genting, cek adakah bagian yang berkarat atau retak

Jika perlu, Pins dapat menyewa tenaga ahli agar pemeriksaan properti seken tidak ada yang terlewat. 

Pastikan status legalitas rumah 

Legalitas sangatlah penting saat hendak memutuskan  membeli properti. Hal ini untuk menghindari kasus penipuan yang sedang marak terjadi.

Pastikan surat-surat dan kelengkapan dokumen. Pins juga dapat menyewa jasa tenaga ahli hukum agar proses ini berjalan dengan lancar. 

Buat anggaran secara rinci

Membeli properti, baik itu baru maupun bekas, membuat anggaran dengan rinci sangatlah penting untuk dilakukan. 

Jika Pins hendak membeli rumah secara KPR, maka pastikan sudah ada anggaran untuk uang muka dan cicilan sesuai dengan kemampuan.  

Siapkan juga dana renovasi rumah jika rumah memerlukan perbaikan.

Kenali biaya-biaya tambahan dalam jual-beli rumah bekas 

Ada beberapa biaya tambahan yang harus dikeluarkan saat membeli properti seken. Biaya tersebut mencakup:

  • Biaya akta jual beli (AJB) untuk membayar jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Besaran jasanya dipatok sebesar 1% dari nilai transaksi dan dapat berubah sesuai ketentuan PPAT. 
  • Biaya balik nama:  PPAT mengurus proses balik nama yang diajukan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Biaya balik nama dibayar oleh pihak pembeli rumah bekas.
  • Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak): ditaksir berdasarkan 1/1.000 dari NJOP (nilai jual objek pajak). Pembayarannya dilakukan saat pengajuan balik nama.
  • Pajak Penghasilan (PPh): tarif PPh sebesar 2,5% dibayarkan sebelum AJB ditandatangani. Pembayarannya dilakukan di bank. 
  • BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan): cara menghitung BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), lalu dikali 5%.