Kamus Istilah Properti

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

istilah properti

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) adalah jenis sertifikat yang pemegangnya berhak memiliki dan mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan kepunyaan pemilik bangunan. 

Apa Itu SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)

SHGB adalah sertifikat atas Hak Guna Bangunan. Dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) no. 5 Tahun 1960 Pasal 35 ayat 1, HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri selama jangka waktu tertentu. 

Artinya, pemegang sertifikat HGB nantinya tidak memiliki lahan, melainkan hanya memiliki bangunan yang dibuat di atas lahan tersebut. 

Tanah tersebut dapat berupa tanah yang dikuasai oleh perorangan atau badan hukum, ataupun yang dikuasai langsung oleh negara. 

Jika tanah milik negara, maka hak guna bangunan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk.

Sementara untuk tanah hak pengelolaan, hak guna bangunan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan. 

Sedangkan untuk tanah hak milik perseorangan, pemegang hak milik memberikan hak guna bangunan melalui akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Penggunaan HGB 

SHGB
(Pixabay)

Penggunaan Hak Guna Bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) no. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah. 

Pada pasal 32 dinyatakan bahwa pemegang HGB berhak untuk:

  • Menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan HGB, selama jangka waktu tertentu.
  • Bangunan tersebut dapat digunakan untuk keperluan pribadi ataupun usaha. 
  • Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya. Asalkan masih berada dalam jangka waktu penggunaan HGB tersebut.

Biasanya, lahan dengan HGB ini dimanfaatkan oleh para pengembang untuk mendirikan apartemen ataupun perumahan. 

Jadi, jika Pins berniat untuk memiliki rumah permanen, perhatikan sertifikat kepemilikan yang ditawarkan karena tanah SHM akan lebih cocok untuk tujuan ini. 

Meski demikian, SHGB dapat diubah menjadi SHM dengan beberapa prosedur yang telah ditentukan.

Kewajiban Pemilik SHGB

Saat memiliki SHGB, maka Pins harus memenuhi sejumlah kewajiban diantaranya: 

  • Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya. 
  • Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberian haknya. Ini berarti Pins tidak bisa begitu saja merombak tanah atau properti di luar persyaratan dan perizinan yang telah disepakati melalui sertifikat Hak Guna Bangunan.
  • Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup. 
  • Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah Hak Guna Bangunan itu dihapus. 
  • Menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah dihapus kepada Kepala Kantor Pertahanan.

Karakteristik HGB

SHGB
(Pixabay)

Saat Pins hendak membeli properti dengan SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), maka ada beberapa karakteristik yang harus diketahui.

Berikut ini karakteristik HGB:

  • Jangka waktu hak guna bangunan adalah paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga paling lama 20 tahun.
  • Bisa dialihkan ke pihak lain selama masih berada dalam jangka waktu hak guna bangunan.
  • Bisa dijadikan jaminan utang selama masih berada dalam jangka waktu hak guna bangunan.
  • HGB dapat dilepaskan oleh pemegang sehingga lahannya menjadi tanah negara.
  • Pemegang sertifikat wajib mendaftarkan properti HGB-nya.

Kelebihan SHGB 

Memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan ternyata memiliki sejumlah kelebihan, diantaranya. 

Tidak Membutuhkan Biaya Besar

Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, sifat kepemilikan sebuah properti yang berstatus HGB hanyalah sementara.  

Maka dari itu, biayanya jauh lebih murah ketimbang membeli properti dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).

Cocok untuk Dijadikan Tempat Usaha

Pins yang berminat memiliki usaha tetapi enggan menempatinya dalam waktu yang lama, maka memilih properti dengan status HGB dapat dijadikan pilihan. 

Properti jenis ini biasanya dimanfaatkan untuk kebutuhan komersial seperti mendirikan usaha kos, gedung perkantoran, kios, ruko, dan apartemen. 

Bagi sebagian orang, membeli properti dengan status HGB dapat digunakan untuk mengembangkan usaha seperti, menambah modal, sehingga peluang usaha lebih menguntungkan.

Bermanfaat untuk WNA

Lantaran waktu kepemilikan yang terbatas, maka properti berstatus HGB cocok bagi para Warga Negara Asing (WNA) yang ingin memiliki tempat tinggal di Indonesia. 

Hal ini disebabkan WNA memang tidak bisa mendapatkan hak guna bangunan atas sebuah properti. Meski begitu, mereka masih bisa membeli rumah, apartemen, atau ruang komersil dengan mengantongi izin hak pakai.

Kekurangan SHGB

Selain memiliki kelebihan, nyatanya SHGB punya kekurangan yang harus Pins pertimbangkan saat hendak memiliki properti.

Adapun kekurangan SHGB yang dimaksud, antara lain. 

Jangka Waktu Terbatas

Pemilik properti yang mendirikan bangunan di atas tanah HGB hanya mengantongi hak untuk memanfaatkan bangunan yang berdiri di suatu lahan. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) ini berlaku hingga 30 tahun.

Nah, agar bisa terus meninggali properti tersebut, diperlukan perpanjangan atas hak penggunaan lahan. Perpanjangan pun hanya dapat dilakukan maksimal sebanyak dua kali.

Tidak Bisa Melakukan Perubahan Bangunan

Kekurangan SHGB selanjutnya yaitu jangka waktu penggunaan properti HGB yang terbatas.

Hal ini membuat pemilik properti tidak bisa bebas melakukan perubahan-perubahan terhadap bangunan yang berdiri. Biasanya ini terjadi untuk pembelian rumah yang dikelola oleh developer tertentu, pemilik harus mematuhi aturan pemugaran yang ditetapkan oleh developer.

Prosedur Mengurus SHGB

SHGB
(Pixabay)

Berikut ini prosedur dan cara mengurus SHGB:

Siapkan Dokumen

Tahap-tahap yang harus dilakukan untuk mendapatkan Hak Guna Bangunan yang pertama adalah menyiapkan dokumen-dokumennya. Dokumen ini terdiri dari:

  • Formulir permohonan
  • Fotokopi KTP
  • Fotocopy kartu keluarga
  • Fotokopi tanda daftar perusahaan
  • Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum
  • Surat izin penunjukkan penggunaan tanah
  • Proposal rencana penguasaan tanah
  • Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
  • Bukti SSB/BPHTB
  • Slip bukti bayar uang pemasukan pendaftaran
  • Bukti SSP/PPh
  • Pernyataan tanah tidak dalam persengketaan
  • Pernyataan tanah dikuasai secara fisik

Buat Permohonan SHGB

Setelah dokumen siap, langkah selanjutnya yaitu membuat permohonan yang ditujukan kepada pihak berwenang antara Kepala Kantor Pertanahan / Kepala Kanwil BPN / Kepala BPN sambil membawa dokumen-dokumen tadi. Untuk aturan dimana lokasi membuat SHGB yaitu:

  • Jika Pins adalah perseorangan yang ingin memperoleh SHGB dengan luas tanah tidak lebih dari 3.000 m2, atau badan hukum dengan luas tanah maksimal 20.000 m2, maka SHGB dapat diurus di Kepala Kantor Pertanahan.
  • Ketika Pins adalah perseorangan yang ingin memperoleh SHGB dengan luas tanah lebih dari 600 m2 namun tidak lebih dari 10.000 m2, maka harus datang ke Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (Kanwil BPN). 
  • Jika Pins ingin mengurus SHGB pada tanah dengan luas diatas 10.000 m2, maka  pengurusan dapat dilakukan di Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Pembuatan Risalah Pemeriksaan Tanah

Setelah itu, dokumen-dokumen tersebut akan melalui pemeriksaan kelengkapan dan kebenaran data yuridis.  Pihak berwenang akan memerintahkan Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah untuk melakukan pengukuran jika Pins belum memiliki surat ukur.

Kemudian langkah selanjutnya yaitu pembuatan risalah pemeriksaan tanah, yaitu tahap di mana Kepala Kantor Pertanahan / Kepala Kanwil BPN / Kepala BPN akan menugaskan Kepala Seksi Hak atas Tanah untuk memeriksa permohonan hak atas tanah yang sudah terdaftar. 

Penerbitan HGB

Selanjutnya, penerbitan surat keputusan di mana Hak Guna Bangunan akan diberikan atau ditolak yang disertai alasannya.

Jika diterima, maka proses selanjutnya Pins wajib membayar uang pemasukan kepada negara. Lalu pembukuan Hak Guna Bangunan, penerbitan sertifikat Hak Guna Bangunan, penandatanganan sertifikat yang akan ditandatangani oleh kepala Kantor Pertanahan, lalu penyerahan sertifikat Hak Guna Bangunan.

Perhitungan Biaya

Jika mengacu pada Peraturan Pemerintah No.46 tahun 2002, maka rumus perhitungan biaya perpanjangan sertifikat HGB yaitu:

Jangka waktu perpanjangan HGB yang diberikan dibagi 30 tahun x 1%.

Nantinya, jumlah ini akan dikalikan dengan Nilai Perolehan Tanah (NPT) yang sudah dikurangi dengan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTTKUP) lalu dikalikan dengan 50%. Untuk nilai NPT dan NPTTTKUP bisa dilihat di SPT PBB tanah yang akan diperpanjang SHGB-nya. 

Bisakah SHGB Diubah Menjadi SHM?

SHGB
(Pixabay)

Meski tidak memiliki kebebasan penuh atas lahan, Pins tidak perlu khawatir karena SHGB bisa ditingkatkan kepemilikannya menjadi SHM. 

Namun, ada beberapa syarat yang harus terpenuhi agar bisa melakukan prosedur ini. Persyaratan itu meliputi:

  • Tanah tersebut dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI).
  • Luasnya kurang dari 600 meter persegi.
  • Harus masih menguasai dan memiliki HGB yang masih berlaku atau telah habis masa berlakunya.

Jika syarat tersebut terpenuhi, maka Pins dapat mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan di kotamadya atau kabupaten terkait. Selanjutnya, Pins tinggal mengikuti prosedur yang ditetapkan.