Ini Perbedaan PPJB dan AJB agar Tidak Salah Kaprah Lagi

Ketika membeli tanah, kamu akan mengenal dua istilah yaitu Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB). Keduanya sekilas sama, tapi sebenarnya ada perbedaan mendasar antara PPJB dan AJB. Berikut ulasannya. 

Istilah AJB dan SHM ini juga akan kamu temui saat membeli rumah di Bekasi seperti Samira Regency Bekasi atau The Mansion. Kamu yang ingin jual rumah bekas di Kab Bogor Utara juga perlu menyiapkan dokumen ini, Pins.

Sebelum mengulas tentang perbedaan PPJB dan AJB, ada baiknya kamu mengetahui lebih dulu tentang kedua istilah ini. 

Baca juga: Cara Mengubah AJB ke SHM, Lengkap dengan Estimasi Biayanya

Perjanjian Pengikat Jual Beli

Perjanjian Pengikat Jual Beli atau PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon pembeli dan calon penjual suatu tanah atau bangunan sebagai pengikat awal sebelum kedua pihak membuat AJB di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pembuatan PPJB ini dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain. Adapun objek pengikatan jual beli ada tiga, yaitu luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling, dan luas tanah beserta perizinannya.  

Peran PPJB cukup penting sebagai upaya permulaan sebelum adanya AJB tanah dan/atau bangunan. Dengan PPJB, para pihak tidak terhalangi dalam bertransaksi, meskipun pada praktiknya belum ada peralihan hak atas tanah atau bangunan yang akan diperjualbelikan.

Biasanya perjanjian ini akan dibuat para pihak karena adanya syarat-syarat, unsur, atau keadaan-keadaan yang belum terpenuhi. Beberapa kondisi yang menjadikan kedua pihak membuat PPJB bukan AJB antara lain:

• Pembayaran belum lunas.
• Pajak masih tertunggak
• Sertifikat yang masih dalam proses pemecahan.
• PPJB apartemen dibuat karena bangunan belum selesai dibuat (indent). 
• Kondisi lain yang terkait dengan hal-hal jual beli.

Baca juga: Wajib Tahu! Ini Cara Membuat AJB (Akta Jual Beli) Rumah di Notaris

Unsur yang Dicantumkan dalam PPJB

Dalam PPJB, pihak penjual dan pembeli sepakat untuk menjual dan membeli properti dengan syarat-syarat tertentu. Dokumen ini mengikat kedua belah pihak untuk mematuhi syarat-syarat dalam perjanjian tersebut. 

Namun ada beberapa hal yang umumnya dicantumkan dalam PPJB, seperti:

• Deskripsi Properti: PPJB mencakup deskripsi lengkap tentang properti yang akan dijual, termasuk alamat, luas tanah, luas bangunan, dan detail fisik lainnya.
• Harga Jual: Harga yang disepakati untuk properti tersebut akan dijelaskan secara rinci dalam PPJB.
• Jangka Waktu: PPJB juga akan mencantumkan jangka waktu perjanjian, termasuk tanggal mulai dan berakhirnya perjanjian.
• Jadwal Pembayaran: Cara pembayaran, jumlah uang muka, dan jadwal pembayaran selanjutnya akan dijelaskan dalam PPJB.
• Syarat-syarat Khusus: PPJB dapat mencantumkan syarat-syarat tambahan yang perlu dipenuhi oleh kedua belah pihak.
• Ketentuan Pembatalan: PPJB juga dapat mencakup ketentuan terkait pembatalan perjanjian jika salah satu pihak tidak mematuhi kewajibannya.

Baca juga: Cara Mengubah Sertifikat HGB ke SHM Dengan Mudah

Akta Jual Beli 

Akta jual beli (AJB) adalah dokumen yang dibuat sebagai bukti bahwa transaksi pembelian properti telah dilakukan secara sah oleh pihak penjual dan pembeli. 

Dokumen ini diperlukan sebagai salah satu syarat dalam membuat Sertifikat Hak Milik (SHM) yang merupakan bukti kepemilikan sebuah properti. Selain itu, AJB juga dapat digunakan sebagai bukti supaya pembeli dan penjual memenuhi kewajibannya.

Pentingnya dokumen ini membuat AJB tidak bisa dibuat oleh sembarang orang. Pembuatan AJB dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Pengurusan dokumen ini juga telah diatur oleh hukum, penandatangannya pun harus dilakukan di depan PPAT dan saksi.

Dokumen AJB asli yang dibuat oleh PPAT berjumlah 2 lembar. Lembar pertama akan disimpan oleh PPAT sedangkan yang lainnya diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk proses balik nama. Pihak pembeli dan penjual juga akan mendapat salinan dari AJB ini.

Kemudian, AJB ini harus diubah menjadi SHM di Kantor BPN setempat. Cara mengubah AJB ke SHM cukup mudah dan bisa dilakukan secara mandiri. 

Baca juga: Cara Mengurus Sertifikat Rumah dan Tanah

Perbedaan PPJB dan AJB

Perbedaan antara PPJB dan AJB penting untuk dipahami dalam konteks pembelian properti di Indonesia. Dengan memahami perbedaan keduanya, maka penjual dan pembeli tidak akan salah kaprah lagi. 

Berikut beberapa perbedaan utama antara PPJB dan AJB yang perlu kamu ketahui. 

1. Status Hukum

Perbedaan kedua dokumen ini yang pertama terkait dengan status hukum. PPJB merupakan perjanjian awal yang tidak memiliki kekuatan hukum untuk mengalihkan kepemilikan properti. 

PPJB hanya berupa perjanjian yang digunakan untuk mengikat penjual dan pembeli dalam proses penjualan properti, tetapi kepemilikan sebenarnya masih tetap pada penjual hingga AJB dibuat.

Ini tentu berbeda dengan AJB yang merupakan dokumen hukum resmi yang digunakan untuk mentransfer kepemilikan properti dari penjual ke pembeli. Ini adalah tahap terakhir dalam proses pembelian properti di Indonesia dan memberikan kekuatan hukum penuh untuk peralihan kepemilikan.

2. Pihak Pembuat Dokumen

Perbedaan berikutnya terkait dengan pihak yang wajib membuat kedua dokumen ini. Pada PPJB, dokumen ini bisa dibuat oleh kedua pihak yang berkepentingan saja, seperti antara pembeli dan penjual atau melalui agen properti. 

Tidak ada kewajiban untuk melibatkan notaris dalam pembuatan PPJB, meskipun dalam praktiknya, notaris seringkali terlibat untuk memastikan kesahihan dokumen.

Sementara AJB harus disusun dan ditandatangani oleh notaris yang ditunjuk. Notaris akan memastikan bahwa proses transfer kepemilikan berlangsung sesuai dengan hukum dan peraturan yang berlaku.

Baca juga: Penting! Cara Jual Rumah Ke Bank Agar Tidak Rugi

3. Persyaratan

Karena PPJB tidak memiliki kekuatan hukum untuk mengalihkan kepemilikan properti, maka persyaratan untuk membuatnya pun fleksibel. Akibatnya, PPJB tidak memberikan dampak hukum ketika perjanjian tidak dihormati oleh salah satu pihak. 

Sedangkan AJB adalah dokumen yang sah secara hukum dan diakui oleh negara. Sehingga syarat membuat AJB pun diatur sedemikian rupa agar saling mengikat. 

4. Biaya

PPJB biasanya tidak dikenakan biaya atau pajak yang signifikan. Pembayaran biaya terkait dengan PPJB adalah tanggung jawab pihak yang terlibat dalam transaksi, seperti pengembang atau agen properti.

Adapun AJB melibatkan biaya notaris yang harus dibayarkan oleh pembeli. Selain itu, transfer kepemilikan properti melalui AJB juga akan dikenakan pajak yang disebut sebagai Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

5. Implikasi Dokumen

Perbedaan berikutnya terkait dampak dari keluarnya dokumen ini dalam praktik jual beli. Pada PPJB, tidak terjadi peralihan kepemilikan properti setelah dokumen disepakati. Dengan demikian, properti masih menjadi milik penjual dan belum beralih ke pembeli. 

Ini berbeda dengan AJB, yang merupakan tahap terakhir yang mentransfer kepemilikan properti dari penjual ke pembeli secara sah. Setelah AJB selesai dan didaftarkan di Kantor Pertanahan, kepemilikan resmi berpindah ke pembeli.

Dengan memahami perbedaan antara PPJB dan AJB, pembeli properti dapat membuat keputusan yang lebih cerdas dan memahami tahapan apa yang perlu diikuti dalam proses pembelian properti di Indonesia. 

Baca juga:

• Ini 7 Perbedaan SHM dan SHGB, Jangan Sampai Salah Pilih Properti!
• 3 Contoh Surat Perjanjian DP Jual Beli Tanah

Featured Image Source: Pixabay

---

Temukan pilihan rumah dan apartemen terlengkap di Aplikasi Pinhome. Cek informasi Mutiara Gading City dan dapatkan hunian idaman kamu sekarang juga. Cari tahu juga tips penting persiapan beli rumah dan KPR di Property Academy by Pinhome.

Hanya Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome – PINtar jual beli sewa properti.