HGB Habis Masa Berlaku, Lahan dan Bangunan Jadi Milik Siapa?

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan bangunan di atas lahan yang bukan miliknya. Namun HGB ini punya batas waktu, Pins. Hal ini menimbulkan pertanyaan, jika HGB habis masa berlaku lalu bangunan di atas lahan jadi milik siapa?

Terkait persoalan ini, ada satu istilah lain selain HGB yang perlu kamu ketahui, yaitu HPL atau Hak Pengelolaan. HPL adalah hak yang diberikan oleh negara kepada subjek hukum untuk menguasai sebidang tanah. Seringnya, HGB ini berada di atas lahan HPL. 

Sebelum lanjut, kamu bisa memanfaatkan fitur PinValue yang mempermudah proses pembelian dan penjualan properti. Dengan fitur ini, kamu bisa mencari tahu estimasi harga rumah bekas di Jakarta Timur atau perumahan di BSD. 

Baca juga: Simak! Biaya Peningkatan HGB ke SHM 2023

Mengenal Apa Itu HGB dan HPL?

Aturan baku mengenai persoalan HGB dan HPL ini tertera dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). UU ini turut memberikan definisi yang jelas terkait kedua istilah tersebut. 

Pengertian HGB tertera dalam Pasal 35 ayat (1) UUPA. Disebutkan bahwa HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. 

Dengan kata lain, HGB merupakan hak yang diberikan kepada subjek hukum yang bukan merupakan pemilik dari sebidang tanah, untuk memanfaatkan tanah tersebut dengan cara mendirikan bangunan dan jangka waktu maksimal 30 tahun.

HPL atau Hak Pengelolaan ini dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 dijelaskan sebagai hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL. Artinya, HPL ini merupakan hak yang diberikan oleh negara kepada subjek hukum untuk menguasai sebidang tanah tertentu.

Adapun HGB di atas lahan HPL merupakan salah satu jenis Hak Guna Bangunan. Selain itu ada HGB di atas Tanah Negara dan HGB di atas Hak Milik. Namun HGB di atas HPL merupakan praktik yang paling banyak terjadi.

Baca juga: Ini 7 Perbedaan SHM dan SHGB, Jangan Salah Pilih!

Masa Berlaku HGB

Sebagaimana yang dikemukakan di atas, HGB memiliki jangka waktu hingga 30 tahun. Namun pemegang HGB masih bisa mengajukan perpanjangan waktu maksimal 20 tahun. Apakah bisa diperpanjang lagi untuk kedua kalinya?

Melansir HukumOnline, perpanjang HGB untuk kali kedua ini mungkin dilakukan dengan merujuk pada PP 18 Tahun 2021 Pasal 37 Ayat 1. Bunyi aturan tersebut sebagai berikut:

“Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.”

Sementara HGB berupa rumah susun atau apartemen bahkan memiliki aturan khusus melalui Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 87 ayat (2). 

Disebutkan bahwa jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan dapat dilakukan sekaligus dengan jangka waktu akumulatif paling lama 80 tahun setelah memperoleh sertifikat laik fungsi.

Berakhirnya jangka waktu memang menjadi salah satu penyebab gugurnya hak guna bangunan. Namun selain perpanjangan hak, pemerintah juga mengatur tentang pembaharuan hak. 

Baca juga: Cara Mengubah Sertifikat HGB ke SHM Dengan Mudah

HGB Habis Masa Berlaku

Hal ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja. Pasal 1 aturan itu dijelaskan perbedaan mendasar antara perpanjangan hak dan pembaharuan hak sebagai berikut:

“(7) Perpanjangan Jangka Waktu Hak yang selanjutnya disebut Perpanjangan adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut.”

“(8) Pembaruan hak yang selanjutnya disebut Pembaruan adalah penambahan jangka berlakunya sesuatu hak setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangannya berakhir.”

Secara prinsip, hak guna bangunan yang masa berlakunya berakhir dan tidak diperpanjang, maka hak atas lahan dan bangunan yang ada di atasnya menjadi milik pemegang HPL. Dengan kata lain, lahan dan bangunan itu akan dikuasai oleh negara. 

Hal ini lantaran Indonesia menganut sistem asas perlekatan vertikal. Artinya, benda dan bangunan yang berada di atas atau di bawah suatu bidang tanah merupakan satu kesatuan dengan tanahnya. 

Dengan demikian, ada 3 skema yang terjadi ketika HGB habis masa berlaku, yaitu:

• HGB diperpanjang dengan menggunakan atas nama yang sama untuk jangka waktu 20 tahun;
• HGB diperbaharui dengan atas nama yang berbeda untuk jangka waktu 30 tahun;
• Penguasaan kembali ke pemegang Sertifikat Hak Pengelolaan atau dikuasai langsung oleh negara.

Maka, lahan dan bangunan yang HGB habis masa berlaku akan dikuasai oleh pemegang HPL atau negara untuk HGB di atas HPL. Namun jika HGB di atas Hak Milik, maka prinsipnya sama, tanah dan bangunan menjadi hak pemilik lahan.

Baca juga:

• Catat, Ini Dia 5 Perbedaan SHM dan AJB!
• Daftar 5 Contoh SHM Rumah Asli

Featured Image Source: BPN

---

Temukan pilihan rumah dan apartemen terlengkap di Aplikasi Pinhome. Cek informasi Vasa Jagakarsa dan dapatkan hunian idaman kamu sekarang juga. Cari tahu juga tips penting persiapan beli rumah dan KPR di Property Academy by Pinhome.

Hanya Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome – PINtar jual beli sewa properti.