Kamus Istilah Properti

Secondary Mortgage Market (SMM)

istilah properti

Secondary Mortgage Market (SMM)

SMM (Secondary Mortgage Market) adalah pasar sekunder di mana pemberi pinjaman menutup kembali seluruh dana yang dipinjamkannya kepada Anda melalui investor luar

Apa Itu SMM (Secondary Mortgage Market)?

Secondary Mortgage Market

Ketika membeli rumah dengan pinjaman seperti Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Pins dan pemberi pinjaman, dalam hal ini bank, sedang melakukan bisnis di pasar hipotek utama.

Selain pasar utama, ada pasar sekunder di mana pemberi pinjaman menutup kembali seluruh dana yang dipinjamkannya melalui investor luar. Hubungan antara dua jenis pasar ini dapat terjadi melalui proses sekuritisasi KPR yang membutuhkan adanya fasilitator berupa lembaga pembiayaan sekunder. 

Lembaga ini dirancang untuk mengatasi mismatch pembiayaan perumahan oleh perbankan. Biasanya, sumber dana yang digunakan oleh bank dalam pembiayaan KPR adalah dana jangka pendek seperti tabungan, deposito, dan giro.

Tagihan KPR ini kemudian dikemas dalam suatu efek hutang yang kemudian dijual kepada investor, misalnya perusahaan asuransi, dana pensiun ataupun investor perorangan.

Penyalurannya seringkali menjadi kendala bagi perbankan bentuk kredit jangka panjang yang masa jatuh tempo pembayarannya antara 10 tahun hingga 30 tahun. 

Cara Kerja Secondary Mortgage Market

Secondary Mortgage Market

Salah satu perusahaan jasa keuangan non-bank terbesar di dunia yang menjalani Secondary Mortgage Market adalah Fannie Mae dikenal juga sebagai Federal National Mortgage Association (FNMA).  

Perusahaan ini beroperasi secara eksklusif di SMM (Secondary Mortgage Market) yang melayani pasar perumahan keluarga tunggal dan multi keluarga. Fannie Mae juga bekerja untuk mendorong pembangunan perumahan dan komunitas di seluruh negeri.

Lalu, bagaimana cara kerja pasar hipotek perumahan sekunder ini?  

Jika berkaca pada Fannie Mae yang telah menyalurkan lebih dari 650 miliar dolar AS likuiditas di pasar hipotek perumahan pada 2019, maka cara kerjanya adalah dengan membeli atau mengamankan pinjaman perumahan. 

Intinya, pasar hipotek sekunder bekerja dengan menghubungkan pembeli rumah, pemberi pinjaman dan investor. Koneksi ini membuat kepemilikan rumah lebih mungkin bagi orang kebanyakan. 

Fannie Mae membeli hipotek yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA) dari pemberi pinjaman swasta kemudian menyimpannya untuk portofolionya sendiri atau menjualnya kepada investor swasta.

Pasar sekunder yang diciptakan Fannie Mae juga membuat para pemberi pinjaman swasta yakin untuk membuat hipotek yang diasuransikan FHA. Keyakinan pemodal ini sangat langka sebab di sisi lain banyak sebagian enggan melakukannya. 

Sebagai investor, mereka akan mendorong tingkat suku bunga dan standar penjaminan ke tingkat yang lebih tinggi daripada pemberi pinjaman awal.

Dana pinjaman itu dikumpulkan dengan hutang lain dengan tingkat dan jangka waktu yang sama. Misalnya, semua KPR dengan bunga yang akan lunas dalam jangka waktu 20 tahun akan disatukan. 

Pemberi pinjaman yang lebih besar akan membuat kumpulan pinjaman mereka sendiri yang sesuai dengan kriteria tertentu. Pemberi pinjaman yang lebih kecil dapat bergabung dalam kelompok satu sama lain.

Istilah dalam properti disebut juga Secondary mortgage facility (SMF) atau pembiayaan sekunder perumahan ini dilakukan dengan menggunakan suatu perusahaan khusus yaitu suatu perseroan terbatas yang ditunjuk oleh lembaga keuangan yang melaksanakan kegiatan pembiayaan sekunder perumahan yang khusus didirikan untuk membeli aset keuangan dan sekaligus menerbitkan Efek Beragun Aset (EBA).

Bagaimana dengan SMM (Secondary Mortgage Market) di Indonesia?

Di Indonesia ada dua jenis instrumen yang dibiayai melalui perusahaan Secondary Mortgage Market, yaitu:

Penjualan Tagihan KPR

Cara kerjanya yaitu kreditur asal, misalnya bank, akan menjual tagihan KPR untuk mendapatkan dana segar pembiayaan KPR dan bagian dari manajemen risiko. 

Salah satu perusahaan di Indonesia yang menjalani sistem ini adalah PT Sarana Multigriya Finansial (PT SMF) dalam produk Refinancing KPR.

Sekuritisasi KPR 

Sekuritisasi KPR adalah penerbitan sekuritisasi KPR yang pembayaran kembali hasil investasi. Cara ini dilakukan secara pass-through yaitu investor sepenuhnya diperoleh dari hasil angsuran KPR yang dibayar oleh debitur, baik pokok maupun bunga, langsung diteruskan kepada investor.

Syarat Pemberi Pinjaman yang Ingin Menjalani SMM 

Ada beberapa syarat yang harus dimiliki ketika bank pemberi KPR ingin menjalankan SMM (Secondary Mortgage Market) diantaranya adalah

  • Kualitas aktiva KPR yang dijaminkan tergolong lancar.
  • Telah menjadi pemegang saham Fasilitas Pembiayaan Sekunder.
  • Perkembangan kegiatan usaha selama 12 (dua belas) bulan terakhir tergolong sehat.

Keuntungan dan Kerugian Secondary Mortgage Market

Menjadi investor apapun itu instrumennya, harus menerima setiap keuntungan dan risikonya. Berikut ini beberapa keuntungan dan risiko terlibat di pasar sekunder perumahan:

Keuntungan Secondary Mortgage Market

Berikut ini keuntungan dari SMM: 

  • Ketersediaan pasar pendanaan KPR sekunder ini dapat menjadi alternatif pembiayaan di saat adanya ketidakseimbangan dana yang dimiliki bank. 
  • Investor pasar sekunder perumahan akan memperoleh sumber pendapatan tetap yang hampir terjamin. Penghasilan tetap ini diperoleh dari pemilik rumah yang melakukan pembayaran hipotek secara teratur.
  • Memberikan lebih banyak modal untuk perumahan. 
  • Sekuritas yang didukung hipotek membantu memindahkan suku bunga keluar dari sektor perbankan dan memfasilitasi spesialisasi yang lebih besar di antara lembaga keuangan. 

Risiko Secondary Mortgage Market

Sekalipun keuntungannya yang cukup banyak, Pins juga harus siap menghadapi risikonya. Bahkan, secara historis, kurang dari 2 persen orang kehilangan rumah karena penyitaan akibat terlibat dalam SMM. 

Tetapi dengan sekuritisasi, begitu pemberi pinjaman menjual hipotek, tidak ada lagi kepentingan apakah peminjam dapat melakukan pembayarannya.


Temukan beragam pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti & iklankan properti Kamu di Jual Properti. Bergabunglah bersama Kami di Rekan Pinhome sebagai Agen dan Kantor Properti.

Hanya di Pinhome.id yang memberikan Anda kemudahan membeli properti. Pinhome – PINtar jual beli sewa properti.

Kontributor: Linda

Editor: Achlisia