Begini Cara Menghitung NJOP dengan Mudah dan Benar

Ketika melakukan transaksi jual beli rumah, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan besaran nilai yang sebaiknya kamu pahami. Namun, untuk mendapatkan besarannya, kamu perlu mengetahui cara menghitung NJOP, Pins.

Bagaimana cara menghitung NJOP per meter? Bagaimana cara menghitung NJOP tanah? Untuk dapat menghitungnya, kamu perlu mempertimbangkan beberapa variabel. Lebih jelasnya, yuk simak ulasannya berikut.

Baca juga: Pelajari Pajak dan Biaya Selain NJOP Saat Jual Beli Rumah

Pengertian NJOP?

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli secara wajar. Hal ini mengacu pada Pasal 1 (3) Undang Undang PBB Pasal 1 (40) Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).

Nilai Jual Objek Pajak menjadi salah satu variabel dan dasar dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Baik itu untuk sektor perkotaan dan perdesaan, perhutanan, perkebunan, hingga pertambangan. Secara keseluruhan, besaran nilai NJOP akan memberikan pengaruh terhadap tagihan dari PBB.

Menentukan NJOP

Hal yang dianggap menyulitkan dalam menghitung NJOP adalah dikarenakan nilainya ini bersifat tidak tetap. Ada beberapa faktor yang menentukan perhitungan NJOP. Biasanya faktor ini dikarenakan harga jual tanah dan bangunan yang berbeda-beda dari suatu wilayah dengan wilayah lain. Misalnya saja, perumahan di daerah Jakarta Barat akan memiliki nilai NJOP yang berbeda dengan daerah Bandung.

Untuk kawasan yang cukup terpencil dengan NJOP yang rendah, nilainya akan mengalami kenaikan dikarenakan harga tanah dan bangunan yang semakin naik. Untuk waktu pembayaran NJOP sendiri ditetapkan oleh pemerintah dalam durasi waktu 3 tahun sekali. Namun, tidak menutup kemungkinan NJOP ditetapkan setahun sekali dikarenakan nilai jual yang mengalami kenaikan drastis.

Dalam hal cara, ada 3 cara yang biasanya dilakukan guna mengetahui dan menentukan NJOP. Ketiga cara tersebut dijabarkan dalam poin di bawah ini.

Membandingkan Harga dari Objek Sejenis

Cara pertama untuk menentukan NJOP adalah dengan membandingkan properti yang menjadi transaksi jual beli dengan properti yang lokasinya berdekatan dan memiliki spesifikasi yang hampir mirip.

Misalnya saja hunian yang menjadi pilihanmu adalah Kertamukti Sakti Residence, maka kamu perlu membandingkannya dengan objek sejenis di kawasan yang sama. Apabila kamu ingin cek harga rumah tersebut, kamu bisa cek estimasi harga rumah di PinValue.

Menggunakan NJOP Pengganti

Terkadang tidak ada objek sejenis yang bisa digunakan untuk mengukur NJOP. Untuk itu, kamu bisa menentukannya dengan menggunakan alternatif NJOP pengganti yang diperoleh dari hasil pendapatan objek pajak yang dinilai.

Menghitung Nilai Perolehan Baru

Cara yang ketiga dalam menentukan NJOP adalah dengan mengalkulasikan total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak.

Variabel untuk Menghitung NJOP

Dalam menghitung NJOP, kamu perlu mengetahui terlebih dahulu variabel-variabel yang digunakan dalam proses perhitungan. Variabel yang digunakan dalam menghitung NJOP, yakni:

• NJOP per meter
• Total luas bumi (tanah)
• Total luas bangunan

Untuk NJOP per meter berarti perkiraan harga bumi dan bangunan yang dihitung berdasarkan dari luas dan zona properti. Bagaimana cara untuk mengetahuinya? Cara mudahnya adalah dengan mendatangi langsung kantor kecamatan dari properti yang diperlualbelikan. Selain itu, NJOP per meternya bisa dicek juga dengan mengunjungi website pemerintah provinsi setempat.

Cara Menghitung NJOP

Setelah mengetahui variabel yang digunakan untuk menghitung NJOP, sekarang kamu bisa menghitung besaran NJOP, Pins. Dalam menghitungnya, terdapat rumus yang berbeda dalam menghitung total harga tanah, harga bangunan, dan nilai jual rumah. Rumusnya adalah sebagai berikut.

Nilai total harga tanah : luas tanah x NJOP per meter tanah

Nilai total harga bangunan : luas bangunan x NJOP per meter bangunan

Nilai jual rumah : total harga tanah + total harga bangunan

Untuk memberikan gambaran perhitungan yang lebih baik, mari melihatnya dari contoh di bawah ini, Pins.

Misalnya properti A memiliki luas tanah sebesar 80m2 dan luas bangungan 40m2. Setelah menanyakan ke kecamatan tempat hunian properti A berada, harga NJOP per meter tanahnya adalah Rp3 juta. Sedangkan untuk NJOP/meter bangunan senilai Rp4 juta.

Berdasarkan data tersebut, untuk besaran dari NJOP-nya, yaitu:

Nilai Harga Tanah

Luas Tanah X NJOP/meter

= 80 x Rp3 juta

= Rp240 juta

Total Harga Bangunan

Luas Bangunan X NJOP per Meter Bangunan

= 40 x Rp4 juta

= Rp160 juta

Nilai Jual Rumah

Total Harga Tanah + Total Harga Bangunan

= Rp240 juta + Rp160 juta

= Rp400 juta.

Besaran NJOP dari properti A berdasarkan perhitungan ini adalah Rp400 juta, Pins. 

Baca juga: Simulasi Cara Menghitung Pajak Rumah dan Bangunan

Apa Perbedaan NJOP dan NJKP?

Bagi yang masih asing dengan istilah NJOP, seringkali merasa bingung apa berbedaannya nilai pajak ini dengan NJKP? Jika NJOP kepanjangannya adalah Nilai Jual Objek Pajak, NJKP merupakan Nilai Jual Kena Pajak. NJKP dapat didefinisikan sebagai nilai jual objek yang nantinya masuk dalam perhitungan pajak terutang.

Dalam penentuan nilai persentasenya, seperti yang tertuang dalam KMK Nomor 201/KMK.04/2000, NJKP telah ditetapkan pemerintah. Sementara itu, untuk NJOP harus dilihat lebih dulu dari faktor penentunya. Mulai dari lokasi objek tanah serta bangunan, hingga surat keputusan kepala daerah.

Sekian informasi mengenai pengertian NJOP, variabel, cara menghitung NJOP, hingga perbedaannya dengan NJKP. Setelah mengetahui cara menghitung NJOP, kini kamu bisa dengan mudah mengetahui besaran nilainya, Pins. 

Baca juga: Pajak Penjualan Tanah: Dasar Hukum dan Cara Menghitungnya

---

Temukan pilihan rumah dan apartemen terlengkap di Aplikasi Pinhome. Cek properti pilihan kami, Cakra Buana Asri dan temukan keunggulan, fasilitas menarik dan promo menguntungkan lainnya cuma di Pinhome! Cari tahu juga tips penting persiapan beli rumah dan KPR di Property Academy by Pinhome.   

Hanya Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome – PINtar jual beli sewa properti.

Source Feature Image: Freepik