Apa itu Appraisal Rumah, Cara Menghitung & Perkiraan Biaya

Berdasarkan Permenkeu RI No 101/PMK.01/2014, menjelaskan appraisal adalah proses yang dilakukan untuk memberi opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI). Objek yang dinilai bisa berupa kendaraan, appraisal rumah dan aset lainnya.

Proses appraisal rumah ini biasa dilakukan oleh bank untuk menaksir nilai rumah yang diagunkan. Dalam konteks KPR, appraisal bank dilakukan sebelum rumah dibeli, dijual maupun dilelangkan. 

Pihak bank akan menunjuk profesional pihak ketiga untuk menilai apakah rumah yang diagunkan sesuai dengan jumlah pinjaman. Beberapa bank bekerja sama dengan developer agar proses appraisal lebih mudah. 

Faktor yang mempengaruhi proses appraisal diantaranya meliputi lokasi, aksesibilitas dari sarana transportasi, dan kondisi fisik bangunan. Lokasi yang strategis dengan kemudahan akses fasilitas umum sekaligus kondisi fisik bangunan yang layak mampu meningkatkan nilai rumah tersebut.

Bagaimana Cara Menghitung Appraisal?

Ada dua cara yang bisa Pins gunakan dalam menghitung appraisal antara lain pendekatan harga pasar dan nilai taksir hunian. Untuk memahami perbedaan keduanya dapat menyimak ulasan di bawah ini!

1. Menggunakan Pendekatan Harga Pasar

Dalam pendekatan harga pasar, bank akan menaksir rumah dengan membandingkan properti sejenis yang memiliki spesifikasi sama. Misalnya perbandingan rumah Pins dengan tiga sampel hunian yang berada di lingkungan yang sama agar NJOP tidak terlalu jauh. 

Dasar penilaian objek hunian berdasarkan spesifikasi luas tanah dan bangunan, kualitas bangunan dan lantai serta prospek lingkungan di masa depan. 

Dalam menghitung appraisal rumah, Pins bisa mengira-ngira jumlahnya seperti hunian dengan luas tanah 112 meter persegi dan luas bangunan 100 meter persegi memiliki harga pasar Rp2 miliar. Hitungan appraisal mematok 70-80% dari harga pasaran tersebut yakni Rp1.4-1.6 miliar.

2. Pendekatan Nilai Taksir Hunian

Cara yang kedua adalah menggunakan taksiran harga rumah yang paling banyak digunakan juru taksir. Metode ini bisa pula diaplikasikan pada hunian yang berada di lokasi kurang strategis. Contoh perhitungannya bisa Pins simak dalam kasus yang ada di bawah ini!

Adit mengajukan KPR untuk rumah dengan luas 150 meter persegi dan luas bangunan 200 meter persegi. Rumah yang ada di lokasi ini memiliki harga Rp3.000.000 per meter dan Rp1.000.000 per meter untuk tanah. Usia rumah sudah mencapai 10 tahun dengan nilai penyusutan Rp2.000.000 per tahun. Penilaian rumah ini adalah sebagai berikut:

• Nilai rumah : Rp3.000.000 x 150 = Rp450.000.000
• Harga tanah : Rp1.000.000 x 200 = Rp200.000.000
• Biaya penyusutan : Rp2.000.000 x 10 = Rp20.000.000
• Taksiran pembayaran KPR dari bank : Rp450.000.000-Rp20.000.000 = Rp430.000.000

Bagaimana Hasil dari Appraisal Bangunan?

Dalam menaksir hunian hanya bisa dilakukan oleh petugas ahli yang patuh terhadap Kode Etik Penilai Indonesia. Pihak bank akan bekerja sama dengan penilai ahli dari pihak ketiga guna menjalankan prosedur appraisal.

Setelah semua dokumen terpenuhi bisa langsung menyerahkannya ke bank/jasa appraisal pilihan. Apabila sudah diketahui hasil appraisal bangunan maka proses penjualan dapat ditutup jika penilai setuju dengan nilai pasar rumah. 

Berapa Biaya Appraisal Rumah?

Biaya appraisal rumah sangat bervariasi namun umumnya berkisar Rp250.000-Rp1.500.000. Pihak bank tak jarang menugaskan dua tim appraisal untuk proses kredit. Pins bisa menanyakan langsung ke pihak bank agar mendapatkan informasi yang lebih jelas.

Biaya appraisal dibutuhkan untuk menilai nilai pasar rumah yang akan dibeli. Pihak yang menanggung biaya appraisal rumah adalah calon debitur. Biaya ini bisa muncul jika KPR diajukan di bank tidak terafiliasi dengan developer pilihan pembeli.

Bagaimana Agar Nilai Appraisal Bangunan Dihargai Tinggi?

Pins juga dapat menerapkan tips yang ada di bawah ini agar nilai bangunan tinggi saat ditaksir. Selain mempersiapkan dokumen yang diminta pihak bank, attitude dan perbaikan hunian dapat menjadi solusi efektif.

1. Merenovasi Bagian Rumah yang Usang

Salah satu faktor yang mempengaruhi nilai taksir bangunan adalah kelayakan properti. Sebaiknya sebelum mengajukan appraisal rumah, Pins memeriksa setiap detil bangunan apakah ada yang perlu diperbaiki atau tidak. Semakin layak dan kokoh bangunan tentu nilainya juga akan jauh lebih tinggi. 

Tidak perlu melakukan renovasi besar-besaran cukup benahi area yang terlihat usang atau dirasa penting untuk diperbaiki. Jika tampilan rumah baik dari dalam maupun luar memiliki tampilan yang baik dan terawat, maka pihak bank akan menilai kualitas bangunan milik pins dalam kondisi yang sangat baik.

2. Memiliki Riwayat Kredit yang Lancar

Selain itu, pihak bank juga akan menilai riwayat kredit pemohon guna mempertimbangkan kesiapan dalam membayar cicilan. Pins bisa diminta untuk mengisi survey dan pengecekan data terkait riwayat kredit.

Apabila riwayat kredit atau BI Checking menunjukan tidak adanya kredit macet atau skor tinggi maka besar kemungkinan nilai appraisal bisa diterima. Skor BI yang baik adalah 1 atau minimal 2. 

Skor 1 menunjukan skor kredit lancar sehingga debitur mampu membayar kewajiban pokok utang, angsuran, dan bunga tepat waktu. Debitur dengan skor 1 juga dianggap memiliki karakter baik.

3. Jadilah Proaktif dan Kooperatif

Pins perlu lebih proaktif dan kooperatif agar besar kemungkinan appraisal rumah semakin tinggi. Pins dapat mengajukan beberapa data pembanding yang telah kita kumpulkan untuk menambah pertimbangan penilaian pihak bank. Kedua sikap ini dapat menunjukkan bahwa Pins memiliki keseriusan sebagai calon debitur.

4. Penuhi Syarat-Syarat yang Berlaku

Proses appraisal memakan waktu 2-3 minggu dan ada syarat yang perlu Pins penuhi saat mengajukan appraisal rumah termasuk identitas diri dan legalitas hunian yang dirinci sebagai berikut:

• Salinan identitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk KTP, paspor atau Surat Izin Mengemudi (SIM)
• Salinan akta nikah bagi pemohon yang sudah menikah
• Salinan kartu keluarga
• Salinan rekening koran
• Salinan slip gaji minimal tiga bulan terakhir
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
• Rekening listrik dan (bila ada) telepon 
• Legalitas properti berupa Sertifikat Hak Milik (SHM)

Pins perlu memastikan bahwa properti yang ditaksir harganya memiliki akta kepemilikan dan surat hak milik tanah bangunan guna verifikasi legalitas properti tersebut.

Berapa Lama Proses Appraisal Rumah?

Proses appraisal rumah memakan waktu cukup lama namun biasanya dikeluarkan paling lama 20 hari kerja sejak pengajuannya dilakukan. Sebelum proses appraisal dimulai, calon debitur diminta menyiapkan sejumlah dokumen yang dibutuhkan untuk diserahkan ke jasa appraisal/bank

Apa itu Nilai Taksasi?

Nilai taksasi merupakan nilai jual aset yang ditaksir yang menunjukan perkiraan harga berdasarkan harga pasar terendah. Secara umum nilai taksasi dapat didefinisikan sebagai nilai suatu barang tertentu.

Apa itu Nilai Agunan?

Nilai agunan merupakan nilai tukar dari aset atau jaminan yang ditentukan melalui dua cara yakni melihat harga jual terkini dengan aset serupa atau dinilai oleh ahli yang berkualifikasi