-
Rumah dengan ukuran lebih kecil atau sama dengan tipe 54 mengalami kenaikan harga jual tertinggi secara kuartalan di Kabupaten Bekasi (11%), Kota Jakarta Selatan (9%), Kota Jakarta Pusat (8%), dan Kota Bogor (8%).
-
Rumah dengan ukuran lebih kecil atau sama dengan tipe 54 mengalami penurunan harga jual terbesar di Kota Jakarta Utara (-16%), Kota Jakarta Barat (-13%), dan Kota Tangerang (-14%).
-
Rumah dengan tipe 55 - 120 umumnya mengalami penurunan harga jual secara kuartalan di wilayah Jabodetabek. Perubahan harga terbesar terjadi di Kota Jakarta Pusat (-10%), Kota Jakarta Utara (-9%), dan Kota Jakarta Selatan (-6%).
-
Di sisi lain, terjadi kenaikan harga jual rumah tipe 55 - 120 secara kuartal di luar wilayah Jabodetabek, yaitu di Kabupaten Badung (5%), Kota Surabaya (5%), dan Kabupaten Bandung Barat (3%).
-
Pasar properti residensial di berbagai kecamatan pilihan di Jakarta menunjukkan pola yang beragam berdasarkan tipe ukuran rumah. Untuk rumah berukuran lebih kecil atau sama dengan 54, kenaikan harga hanya terlihat di Jakarta Pusat: Cempaka Putih (2%) dan Johar Baru (4%), sementara sebagian besar kecamatan lainnya stabil secara kuartalan atau mengalami penurunan hingga -6%. Hal serupa terjadi pada rumah dengan tipe 55-120, di mana hanya Tanjung Priok, Jakarta Utara (5%) dan Cakung, Jakarta Timur (3%) yang mencatat pertumbuhan positif.
-
Sedangkan pada harga jual rumah tipe 121-200 di Jakarta, untuk kecamatan-kecamatan pilihan, cenderung stabil dibandingkan kelompok tipe rumah lainnya. Rumah tipe 121–200, yang umumnya menawarkan bangunan dua lantai, 3–4 kamar tidur, serta garasi atau carport yang dapat menampung hingga dua mobil, menjadi pilihan yang tepat untuk keluarga yang sedang bertambah besar.
-
Untuk tipe rumah paling luas, yang lebih besar atau sama dengan 201, penurunan harga hanya terjadi di beberapa kecamatan saja. Kawasan seperti Cilandak dan Kelapa Gading, dengan harga jual di atas 6 miliar rupiah, masih terus menunjukkan pertumbuhan positif.
-
Beberapa kecamatan sebagai berikut menawarkan harga jual untuk rumah tipe 121-200 yang lebih terjangkau daripada rumah tipe 55-120 di kecamatan sekitarnya yang sudah lebih dulu berkembang.
-
Di Jakarta Utara, harga rumah dengan tipe 121-200 di Cilincing (1,7 miliar rupiah) lebih terjangkau dibandingkan harga rumah tipe 55-120 di Kelapa Gading (1,975 miliar rupiah). Kecamatan Cilincing yang berdekatan dengan Kelapa Gading dan juga memiliki fasilitas umum yang sama, menjadikan Cilincing sebagai salah satu alternatif bagi keluarga yang menginginkan rumah yang lebih luas namun tetap dekat dengan fasilitas publik.
-
Sementara itu, Jakarta Selatan dengan pusat bisnis komersial, fasilitas pendidikan, dan layanan kesehatan yang memadai, menawarkan harga rumah dengan tipe 121-200 di Jagakarsa (2,25 miliar rupiah) lebih terjangkau dibandingkan harga rumah tipe 55-120 di Cilandak (2,3 miliar rupiah). Kombinasi antara harga yang lebih terjangkau, luas bangunan memadai, dan lokasi strategis membuat Jagakarsa menjadi alternatif yang cocok bagi keluarga yang bertambah besar.
-
-
Harga jual rumah untuk tipe 121-200 di Jabodebek tidak mengalami pergeseran dibandingkan kuartal sebelumnya, dengan kisaran harga 1,4-1,7 miliar rupiah – setara dengan kisaran harga rumah tipe 55-120 di beberapa kecamatan pilihan Jakarta.
-
Bekasi Raya menonjol sebagai pilihan bagi yang mencari rumah terjangkau, dengan harga mencapai 17% lebih rendah dibandingkan Depok. Tidak hanya itu, Bekasi juga menawarkan peluang investasi yang menarik, didukung oleh lonjakan harga sewa rumah tipe >= 201 di Kota Bekasi mencapai 15% secara kuartalan.
-
Kota Bogor juga mengalami kenaikan harga sewa rumah sebesar 9% untuk tipe 121-200 dan 12% untuk tipe >= 201, menjadi alternatif selain Kota Bekasi bagi investor properti.
-
-
Harga jual rumah di Tangerang Raya masih stabil meskipun pertumbuhan harga melambat, bergerak antara -2% hingga 5% secara kuartalan, lebih rendah dibandingkan kenaikan di dua kuartal sebelumnya. Namun, rumah dengan tipe 55-120 di Tangerang Selatan masih bertumbuh 5%. Kenaikan ini didorong oleh ekspansi besar-besaran pengembang ternama yang terus membangun kawasan residensial dan komersial baru, memperkuat daya tarik wilayah ini sebagai lokasi hunian sekaligus investasi. Hal ini menjadikannya pilihan ideal bagi mereka yang mengutamakan kenyamanan bagi keluarga dengan anak. Sementara bagi investor, tren kenaikan harga yang stabil sejak tahun lalu memperkuat posisi Tangerang sebagai aset properti dengan potensi apresiasi jangka panjang.
-
Kab. Sleman mengalami penurunan harga menyeluruh untuk semua tipe rumah, dengan koreksi terbesar sebesar -7% pada rumah tipe lebih besar atau sama dengan 201. Sleman, sebagai salah satu pusat pendidikan di Yogyakarta dan Jawa Tengah, serta potensi permintaan sewa yang akan terus ada, dapat menjadi alternatif investasi di tengah kestabilan harga sewa di sana.
-
Di Jawa Timur, harga jual rumah dengan tipe >= 201 di Sidoarjo (1,8 miliar rupiah) menawarkan harga yang lebih terjangkau dibandingkan dengan harga rumah tipe 121–200 di Kota Surabaya (2 miliar rupiah). Lokasinya yang langsung berbatasan dengan Surabaya menjadikan Sidoarjo pilihan ideal bagi keluarga besar yang ingin tetap dekat pusat kota namun dengan harga lebih terjangkau.
-
Berlanjut ke Bali dan Nusa Tenggara Barat, secara garis besar harga terus bertumbuh di tipe rumah tertentu:
-
Harga jual rumah untuk semua tipe di Kota Denpasar dan Kabupaten Badung tercatat naik 2% hingga 5% secara kuartalan untuk tipe <=54, 55-120, dan 121-200.
-
Sementara itu, di Kota Mataram dan Kabupaten Lombok Barat, peningkatan harga jual rumah tertinggi terjadi pada rumah tipe lebih besar atau sama dengan 201, tumbuh sebesar 10%.
-
-
Sedangkan di beberapa kota pilihan di Sumatera, harga jual rumah dengan tipe 55-120 tidak mengalami pergeseran dibandingkan kuartal sebelumnya. Namun, untuk tipe >= 201, harga jual rumah di Pekanbaru naik 17% dan di Padang naik 4%.
-
Sebaliknya di Sulawesi, harga jual rumah di Manado dan Makassar hampir turun di semua tipe rumah.
-
Rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 54 mengalami penurunan harga jual rumah secara kuartalan yang signifikan di Tanjung Priok, disebabkan adanya listing-listing baru dengan harga yang lebih terjangkau di Kelurahan Warakas, Tanjung Priok. Sebaliknya, kecamatan-kecamatan di Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan mengalami kenaikan harga jual, khususnya di Johar Baru, Senen, Cilandak, dan Jagakarsa.
-
Rumah dengan tipe 55-120 mengalami penurunan harga jual rumah secara kuartalan paling signifikan di Kemayoran, Jakarta Pusat (-7%) dan Tanjung Priok, Jakarta Utara (-8%).
-
Rumah dengan tipe 121 atau lebih besar cenderung mengalami kestabilan harga jual rumah secara kuartalan, dengan kenaikan marginal hanya terjadi pada rumah tipe 121-200 di Cengkareng (3%) dan Kramat Jati (5%), serta rumah tipe 201 ke atas di Duren Sawit (4%).
-
Harga jual rumah di kecamatan-kecamatan di Jakarta Timur tetap stabil secara kuartalan, baik untuk tipe lebih kecil dari 54 hingga yang lebih besar dari 201.
-
Khusus rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 54, harga jual rumah di kecamatan Cilincing dan Kramat Jati memiliki harga yang lebih terjangkau dibandingkan kecamatan di sekitarnya yakni Rumah di Cilincing memiliki harga 40% di bawah harga rumah di kecamatan lain di Jakarta Utara. Rumah di Kramat Jati memiliki harga 30% di bawah harga rumah di kecamatan lain di Jakarta Timur.
-
Lebih lanjut lagi, pada wilayah sekitar Jakarta, rumah dengan ukuran lebih kecil atau sama dengan tipe 54 mengalami kenaikan marginal harga jual rumah secara kuartalan hanya terjadi di Kota Bogor (6%) dan Kota Tangerang Selatan (3%). Sedangkan di Kota Depok dan Tangerang, harga jual rumah pada tipe ini menurun hingga -5%. Hal ini mengisyaratkan adanya perlambatan kenaikan harga properti, yang tentu menjadi hal positif bagi konsumen yang sedang mencari rumah.
-
Di wilayah Bodetabek, harga jual rumah di Bekasi (Kota & Kabupaten) serta Kabupaten Tangerang tetap stabil secara kuartalan.
-
Rumah dengan tipe 55-120 serta 121-200 di wilayah Bodetabek mengalami kestabilan harga jual secara kuartalan, dengan kenaikan marginal terjadi di Kabupaten Bogor (3%-4%).
-
Di Kabupaten Bandung Barat, rumah dengan ukuran 55 atau lebih besar mengalami kenaikan harga jual, dengan tipe 121-200 mengalami kenaikan 10% secara kuartalan. Hal ini membuat rumah di Bandung Barat sebagai pilihan yang cocok bagi investor yang mencari properti dengan nilai investasi karena dekat dengan moda transportasi kereta cepat.
-
Hal yang sama juga berlaku pada rumah di Denpasar dan Kabupaten Badung, Bali, dengan kenaikan harga jual terjadi pada rumah dengan tipe 121 atau yang lebih besar, menjadikan opsi berikutnya bagi investor untuk berinvestasi di sektor properti.
-
Khusus rumah di Depok dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 54, Pancoran Mas dan Sawangan menawarkan harga jual rumah yang lebih terjangkau dibandingkan kecamatan di sekitarnya. Hal yang sama berlaku di Cileungsi (Bogor), Ciledug (Tangerang), Pondok Aren (Tangerang Selatan), serta Setu dan Tambun Utara (Bekasi).
-
Berlanjut ke Pulau Sumatera dan Sulawesi, harga jual rumah di Batam dan Makassar menunjukkan kestabilan harga secara kuartalan untuk semua tipe rumah.
-
Untuk kota lainnya di Pulau Sumatera, harga jual rumah mengalami kenaikan terutama pada rumah dengan tipe 121 atau lebih besar, dengan kenaikan paling signifikan dipimpin oleh Pekanbaru (naik 22%-24% secara kuartalan). Hal ini menunjukkan adanya tren permintaan properti di Sumatera yang berimplikasi pada naiknya harga jual.
-
Pasar untuk rumah tipe <= 54 menunjukkan adanya divergensi yang jelas antara wilayah.
-
Di Jakarta Utara dan Barat, rumah tipe kecil mengalami kenaikan harga kuartalan di rentang 2% hingga 5%, dipimpin oleh Kelapa Gading yang melesat +5%. Kenaikan ini masih berkaitan dengan akses tol strategis kedua wilayah ini menuju daerah Tangerang serta masih dekat dengan pusat kota Jakarta.
-
Di sisi lain, wilayah Jakarta Pusat, Timur, dan Selatan justru mengalami koreksi, dengan koreksi harga antara -1% hingga -4%. Penurunan paling tajam terlihat di Cilandak (-4%), menandakan persaingan ketat dari properti di kawasan penyangga yang menawarkan alternatif lebih terjangkau.
-
-
Bagi keluarga dengan 1-2 anak yang mencari hunian di dalam kota dengan harga rasional, Jakarta Timur kini menyajikan peluang menarik. Rumah tipe 55-120 dan 121-200, khususnya di area seperti Ciracas dan Kramat Jati, mengalami sedikit koreksi harga sekitar -2% hingga -3%. Penyesuaian ini kemungkinan besar didorong oleh meningkatnya pasokan dan persaingan, yang pada akhirnya menguntungkan pembeli dengan memberikan lebih banyak pilihan properti dengan harga yang lebih kompetitif.
-
Berbeda dengan Jakarta Timur, pasar rumah tipe 55-120 dan 121-200 di Jakarta Selatan menunjukkan stabilitas harga yang solid, menandakan keseimbangan antara pasokan dan permintaan di kawasan yang matang ini. Sementara itu, di wilayah Jakarta Utara, Barat, dan Pusat, pergerakan harganya juga cenderung fluktuatif, bergerak dalam rentang wajar antara -3% hingga +3%.
-
Segmen rumah mewah dengan tipe >= 201 membuktikan dirinya sebagai yang paling resilien atau tahan banting terhadap dinamika pasar. Meskipun beberapa area seperti Kelapa Gading (-1%), Cempaka Putih (-1%), dan Cilandak (-2%) mencatatkan sedikit penurunan, pergerakan ini sangat marjinal. Stabilitas di segmen ini menunjukkan bahwa pemilik aset di kelas ini memiliki fundamental finansial yang kuat dan tidak terburu-buru untuk menjual, menjadikan segmen ini benteng nilai yang kokoh di tengah fluktuasi pasar.
-
Pertumbuhan di wilayah sekitar Jakarta pada kuartal ini terkonsentrasi di sisi barat, yakni Tangerang Raya. Di sisi lain, wilayah timur (Bekasi Raya) dan selatan (Depok dan Bogor Raya) cenderung stabil.
-
Kenaikan harga paling signifikan terjadi pada rumah tipe <= 54 di Kabupaten Tangerang (+5%). Setelah adanya pengembangan signifikan dari pengembang ternama yang menyasar segmen rumah menengah maupun mewah, rumah tipe kecil menyusul pertumbuhan untuk melengkapi setiap segmen permintaan di sana.
-
Sedangkan untuk tipe menengah maupun yang di atas 201, harga hanya bergerak wajar di kisaran 0% hingga 2%.
-
-
Pasar properti Bandung Raya secara umum menunjukkan stabilitas di hampir semua tipe rumah. Ini mengindikasikan pasar berada dalam fase wait-and-see, kemungkinan telah menyerap sentimen awal "Efek Whoosh" dan kini menunggu katalisator ekonomi berikutnya.
-
Kemudian di Jawa Tengah, harga jual rumah juga cenderung stabil dan sedikit bertumbuh terutama pada rumah tipe 55-120 di Semarang (+3%). Ini menunjukkan adanya ketahanan pasar di Jawa Tengah dan belum ada katalisator baru yang mendorong kenaikan harga yang lebih tinggi.
-
Berlanjut ke Jawa Timur, terlihat adanya penurunan harga pada rumah tipe 55-120 di Surabaya (-3%) dan pada rumah tipe <= 54 di Kota Malang (-3%). Tren ini mengarah pada adanya listing yang berlebih pada segmen rumah kecil di kedua kota tersebut, sehingga menyebabkan penyesuaian harga yang lebih kompetitif.
-
Sektor pariwisata di Bali dan Lombok masih menjadi bahan bakar utama terhadap pertumbuhan harga jual rumah di kedua wilayah ini, khususnya di Lombok Barat, yang naik 3% hingga 4% untuk rumah tipe <= 54 serta 55-120 dan 121-200. Lombok semakin menguatkan posisinya sebagai lokasi favorit bagi investor yang mencari properti dengan nilai investasi jangka panjang.
-
Sedangkan di Sumatera, setelah sempat mengalami pertumbuhan di segmen rumah tipe >= 201, di kuartal ini mengalami sedikit koreksi, berkisar antara -1% hingga -3%. Namun secara keseluruhan, rumah di tipe yang lebih kecil masih mampu tetap stabil dan bertumbuh di beberapa kota seperti Pekanbaru.
-
Seiring dengan kelanjutan pembangunan di IKN, Kota Balikpapan mencatatkan kenaikan +3% pada rumah tipe <= 54 dan stabil untuk tipe rumah yang lebih besar. Namun, pada Samarinda, terjadi volatilitas harga di segmen rumah menengah untuk tipe 55-120 (+7%) dan tipe 121-200 (-7%), mengindikasikan bahwa segmen pembeli kelas atas cenderung menahan pembelian properti mewah.
-
Sedangkan di Manado, terjadi koreksi pada rumah tipe 121-200 (-2%) dan tipe >= 201 (-6%). Di satu sisi, rencana pembangunan baru oleh pengembang properti di Manado dapat menjadi manuver pada pemulihan pasar rumah mewah di masa depan.
-
Pada kuartal 3 2024 untuk wilayah Jakarta, harga jual rumah di kecamatan-kecamatan ini menunjukkan kestabilan hingga penurunan harga di hampir semua tipe rumah.
-
Harga jual rumah di Cengkareng, Jakarta Barat menurun hingga -8% pada rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 54.
-
Di Jagakarsa, Jakarta Selatan, persaingan dalam segmen rumah minimalis dengan akses motor berkontribusi pada penurunan harga rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 54, sehingga harga jual rumah turun hingga 50 juta rupiah (-8%) dibandingkan dengan kuartal lalu.
-
Harga jual rumah tipe 121-200 di Kecamatan Cilincing, Jakarta Utara menurun hingga -13% karena rumah-rumah di Kelurahan Marunda dan sekitarnya semakin memiliki harga jual yang lebih terjangkau daripada kelurahan lainnya di Cilincing.
-
-
Jika kita amati berdasarkan tipe bangunan rumah, pada kuartal 3 2024 untuk wilayah Jakarta,
-
Rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 120 di Tanjung Priok melanjutkan tren penurunannya sejak kuartal 2 2024, di mana harga jual rumah turun hingga -13% pada kuartal lalu dan turun hingga -4% pada kuartal ini khususnya rumah tipe lebih kecil atau sama dengan 54. Hal ini dikarenakan semakin bertumbuhnya suplai rumah tipe 21 dengan harga jual kurang dari 350 juta rupiah.
-
Kecamatan Cilincing, Jakarta Utara menunjukkan penurunan signifikan (-13%) pada median harga jual rumah tipe 121-200 seperti yang telah disampaikan pada poin sebelumnya.
-
Rumah tipe lebih besar atau sama dengan 201 mengalami penurunan signifikan mencapai -9% di Pasar Minggu, Jakarta Selatan. Penurunan ini didorong oleh persaingan harga di segmen rumah mewah di Kelurahan Kebagusan, di mana beberapa rumah mewah dengan harga di bawah 9 miliar semakin marak tersedia di pasar.
-
-
Penurunan harga jual rumah di tipe lebih kecil atau sama dengan 54 di hampir semua kecamatan pilihan di Jakarta, membuka peluang menarik bagi pencari rumah pertama. Selain itu, adanya rencana kebijakan penghapusan pajak pembelian rumah oleh presiden terpilih, Prabowo Subianto, bisa menjadi momen yang tepat bagi pencari rumah pertama untuk mendapatkan rumah dengan harga lebih terjangkau ketika kebijakan ini diterapkan
-
Harga jual rumah di wilayah sekitar Jakarta mengalami peningkatan mulai dari rumah tipe lebih kecil atau sama dengan 54, sampai dengan rumah tipe lebih besar dari 201. Kenaikan harga jual rumah paling signifikan terjadi pada rumah tipe lebih besar dari 201 di Kab. Bekasi (8%) dan rumah tipe 121-200 di Kab. Bogor (7%). Seiring dengan hadirnya tol Cimanggis-Cibitung yang diresmikan pada Juli 2024, membuat tol JORR 2 tersambung penuh sepanjang 111 km sehingga mempercepat mobilitas, dengan menghubungkan Cimanggis, Kota Depok melintasi Kab. Bogor, Kota dan Kab. Bekasi berimplikasi pada naiknya nilai investasi rumah di wilayah tersebut.
-
Di Kota dan Kabupaten Bandung, terdapat lonjakan harga jual rumah hingga 10% untuk tipe lebih kecil atau sama dengan 54. Dalam kurun waktu 1 tahun sejak beroperasinya kereta cepat pada Oktober 2023, kenaikan harga yang konsisten di Kabupaten Bandung Barat mencerminkan dampak jangka panjang infrastruktur transportasi terhadap pasar properti di wilayah yang dilalui. Meskipun begitu, penurunan terjadi di tipe lebih besar dari 54 di Kota Bandung, terutama di tipe 121-200 (-5%) karena adanya penurunan yang terkonsentrasi di beberapa kecamatan bagian timur Bandung, seperti Rancasari, Cibeunying Kaler, dan Cibeunying Kidul.
-
Di Jawa Tengah dan Jawa Timur, kecuali Kota Malang, harga jual rumah di masing-masing kota cenderung naik di salah satu tipe rumah, dengan kenaikan paling signifikan terjadi pada rumah tipe 121-200 di Semarang (8%) dan pada rumah tipe lebih kecil atau sama dengan 200 di Sidoarjo dan Surabaya (hingga 5%). Peresmian Flyover Djuanda yang mempercepat konektivitas dan mobilitas antara Surabaya dan Sidoarjo diduga kuat berimplikasi pada pertumbuhan ekonomi di Sidoarjo sehingga menstimulasi permintaan dan kenaikan harga properti di Sidoarjo. Selain itu, Instruksi Presiden (Inpres) mengenai perbaikan jalan daerah di Jawa Timur juga turut memberikan dampak besar pada perkembangan infrastruktur di kawasan ini. Salah satu program perbaikan mencakup 11 ruas jalan, yang salah satunya melalui Sidoarjo, semakin meningkatkan aksesibilitas antar wilayah.
-
Harga jual rumah di Kota Denpasar dan Kabupaten Badung, Bali masih melanjutkan tren kenaikan sejak kuartal 2 2024, dimana harga jual rumah tipe 121-200 naik hingga 5% pada kuartal lalu dan kembali naik hingga 2% pada kuartal ini.
-
Beralih ke Pulau Sumatera dan Sulawesi, terjadi peningkatan harga jual rumah di semua kota pilihan kecuali Palembang, dipimpin oleh Kabupaten Deli Serdang yang mengalami kenaikan harga jual 7-12% pada rumah tipe 55-200. Harga jual rumah di Kota Palembang mengalami penurunan pada semua tipe rumah kecuali tipe rumah 121-200.
-
Di Pulau Kalimantan, terlihat mulai ada peningkatan harga jual rumah pada tipe 55-120 di Kota Balikpapan hingga 7%. Sedangkan, di Pontianak, harga jual rumah relatif stabil di semua tipe rumah.
Ringkasan Pasar Nasional: Titik Keseimbangan dan Pergeseran Mesin Pertumbuhan
Indeks harga jual rumah nasional mengalami konsolidasi di semua tipe rumah secara kuartalan, dengan penurunan marjinal terjadi pada rumah dengan tipe >= 201, turun sebesar -0,4%. Konsolidasi ini terbilang solid, terutama jika mempertimbangkan adanya tantangan ganda sepanjang periode ini. Dari sisi ekonomi, tekanan pada daya beli konsumen masih terasa. Hal ini diperkuat oleh tantangan dari sisi non-ekonomi, di mana peningkatan dinamika sosial yang terjadi menjelang akhir kuartal sempat meningkatkan kewaspadaan di kalangan calon pembeli. Secara teori, kombinasi kedua faktor ini seharusnya dapat mendorong pasar ke arah koreksi.
Namun, faktor-faktor tersebut berhasil diredam oleh bantalan kebijakan yang kuat. Serangkaian pemangkasan suku bunga acuan oleh Bank Indonesia yang menjaga bunga KPR tetap atraktif, serta keberlanjutan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP), terbukti menjadi jaring pengaman yang sangat efektif. Kebijakan suportif ini berhasil menopang permintaan riil, terutama di segmen menengah ke bawah, sehingga mencegah sentimen negatif meluas dan menjaga harga tetap stabil. Dengan demikian, Kuartal III 2025 dapat dilihat sebagai fase konsolidasi, di mana pasar berhasil menyerap kekhawatiran berkat adanya fondasi kebijakan yang kokoh.
Sementara itu, gambaran sesungguhnya terlihat saat kita menganalisis tren tahunan, di mana terjadi divergensi yang jelas antar segmen. Segmen rumah tipe <= 54 dan 55-120 tampil sebagai tulang punggung pasar dengan pertumbuhan tahunan solid sebesar 1,7-2,3%, menegaskan bahwa mesin utama pasar saat ini digerakkan oleh permintaan riil dari pembeli rumah pertama yang ditopang stimulus pemerintah. Sebaliknya, segmen rumah 121-200 yang stagnan (0,6% YoY) dan menengah-atas yang hanya tumbuh tipis (0,2%). Tren ini mengindikasikan bahwa harga properti Indonesia saat ini digerakkan oleh rumah segmen terjangkau.
Outlook ke Depan: Dampak Kebijakan Baru di Awal Kuartal 4 2025
Melihat ke depan, tren konsolidasi yang terjadi di kuartal 3 ini berpotensi besar untuk bergeser ke arah yang lebih positif. Hal ini didorong oleh dua perkembangan signifikan di awal kuartal 4:
-
Sentimen yang membaik pasca reshuffle: penunjukan tim ekonomi baru yang dianggap kredibel oleh pasar telah membantu memulihkan kepercayaan dan meredakan sebagian sentimen wait and see yang muncul pada kuartal sebelumnya.
-
Injeksi likuiditas 200 triliun rupiah: ini adalah faktor fundamental yang paling berdampak. Kucuran dana masif ke bank-bank BUMN akan secara langsung melonggarkan likuiditas untuk penyaluran KPR. Kebijakan ini tidak hanya berpotensi menekan suku bunga kredit, tetapi juga akan meningkatkan permintaan dari pasar rumah terjangkau hingga menengah.
Dengan demikian, kombinasi sentimen positif dan pelonggaran likuiditas yang signifikan ini diperkirakan akan menjadi bahan bakar utama yang mengakselerasi permintaan dari segmen menengah-bawah, sekaligus memberikan dasar yang lebih kuat bagi stabilitas harga properti secara nasional menuju akhir tahun 2025 dan awal 2026.
Pasar Sewa Nasional: Stabil di Tengah Dinamika, Rumah Menengah Dorong Pasar Sewa
Indeks harga sewa rumah nasional relatif stabil di kuartal 3 2025, dengan beberapa catatan khusus. Di segmen rumah <= tipe 54 terkoreksi sebesar -0,7% secara kuartalan. Namun, tumbuh +1,5% jika dibandingkan dengan kuartal 3 2024. Hal ini menunjukan koreksi terjadi akibat keadaan terkini, salah satunya insentif PPN rumah baru yang kembali diperpanjang dan mendorong peralihan ke kepemilikan. Bagi segmen ini, kalkulasi antara biaya sewa bulanan dan cicilan KPR menjadi semakin kompetitif, mendorong mereka yang memiliki kapasitas finansial untuk mempercepat langkah menuju tangga kepemilikan.
Sebaliknya, harga rumah sewa dengan tipe 55–120 tumbuh +0,6% secara kuartalan dan +4,2% secara tahunan, menunjukan bawa rumah tipe ini adalah motor penggerak di pasar sewa berkat tingginya kebutuhan keluarga muda yang sedang bertumbuh. Kelompok ini membutuhkan ruang lebih besar dari tipe rumah kecil, namun seringkali belum berada dalam posisi finansial untuk membeli rumah permanen di lokasi yang diinginkan. Fleksibilitas yang ditawarkan oleh pasar sewa menjadi solusi ideal bagi mereka.
Sementara itu, segmen rumah besar tipe 121-200 stagnan (+0,3%) secara tahunan dan >= tipe 201 tumbuh +2,5%. Ini menandakan adanya permintaan spesifik di segmen paling atas, yang kemungkinan besar didorong oleh kedatangan tenaga ahli asing atau eksekutif untuk proyek-proyek strategis nasional dan investasi di kawasan industri (seperti yang terlihat di Semarang dan sekitarnya). Pertumbuhan ini, meskipun tidak bervolume besar, menandakan adanya geliat di level investasi premium.
Secara keseluruhan, pasar sewa nasional sedang beradaptasi. Pertumbuhannya kini lebih ditopang oleh kebutuhan demografis yang riil di segmen menengah, sementara segmen lainnya sangat dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah dan iklim investasi korporat.
Gambaran Umum: Resiliensi Lokal di Tengah Stagnasi Pasar
Pasar properti residensial Jakarta pada kuartal 3 tahun 2025 secara umum menunjukkan perbedaan tren antara Jakarta Pusat & Timur dibandingkan dengan wilayah lainnya. Harga jual rumah di Jakarta Pusat dan Timur mengalami stagnansi hingga koreksi di kisaran -1% hingga -4%, dimana Johar Baru menjadi yang paling terdampak dengan koreksi harganya. Kondisi ini didorong oleh kombinasi tekanan daya beli dan sentimen wait and see yang diperkuat oleh dinamika yang berada di masyarakat, khususnya di wilayah pusat Jakarta.
Namun, di tengah pelemahan tersebut, observasi mikro justru menyoroti adanya anomali menarik di beberapa kecamatan spesifik yang mencatatkan pertumbuhan positif. Kenaikan ini membuktikan bahwa nilai properti tidak lagi bergerak seragam, melainkan sangat dipengaruhi oleh katalis-katalis fundamental yang bersifat hiperlokal.
Jakarta Selatan: Permintaan Solid dari Peningkatan Kualitas Hidup dan Konektivitas
Berbeda dengan tren umum, rumah di Cilandak dengan tipe 55-120 berhasil mencatatkan pertumbuhan 3% secara kuartalan, yang ditopang oleh peningkatan kualitas infrastruktur. Faktor pendorong utamanya adalah akselerasi proyek pengendalian banjir di titik-titik krusial, yang secara signifikan mengurangi persepsi risiko dan menjadi nilai tambah bagi target pasar keluarga muda. Hal ini diperkuat oleh proyek penataan kawasan di sepanjang arteri bisnis seperti Jl. RS Fatmawati dan TB Simatupang, yang dalam jangka panjang meningkatkan nilai estetika dan livability bagi kalangan profesional. Pertumbuhan harga di Cilandak, merupakan cerminan dari permintaan dari pencari properti yang memprioritaskan kualitas hidup dan jaminan investasi pada lingkungan yang terus dibenahi.
Jakarta Utara: Pertumbuhan Juga Datang Dari Peningkatan Kualitas Hidup dan Bisnis
Kenaikan harga berikutnya terjadi pada rumah dengan tipe <= 54 di Tanjung Priok, dengan kenaikan sebesar 3% secara kuartalan. Pendorong utamanya yaitu intensifikasi program normalisasi kali dan pengerukan saluran air di kawasan padat penduduk oleh Suku Dinas Sumber Daya Air Jakarta Utara. Bagi segmen hunian ini, mitigasi risiko banjir adalah peningkatan kualitas hidup paling nyata yang secara langsung menaikkan nilai intrinsik properti dan kepercayaan pasar. Pertumbuhan harga di Tanjung Priok adalah cerminan dari kebutuhan ekonomi yang didasari oleh kebutuhan nyata, bukan spekulasi investasi.
Sementara itu, di Cilincing, pertumbuhan pada rumah dengan tipe >= 201 sebesar 2% berkorelasi kuat dengan statusnya sebagai kawasan ekonomi strategis. Katalis utamanya adalah pengumuman proyek jalur logistik baru yang menghubungkan Pelabuhan Kalibaru ke jaringan tol, menjanjikan peningkatan efisiensi bisnis yang drastis. Momentum ini semakin didukung oleh adanya kepastian hukum terkait kelanjutan proyek pengembangan dermaga di pesisir, yang menjadi sinyal positif bagi investasi jangka panjang. Kenaikan harga di Cilincing bersifat business-driven, di mana nilai properti residensialnya ikut terangkat oleh potensi nilai komersial dan permintaan dari para pelaku usaha di sektor logistik dan industri.
Jakarta Barat: Katalis dari Pembangunan Infrastruktur dan Aktivitas Komersial
Di Cengkareng, Jakarta Barat, kenaikan 2% pada segmen rumah tipe 55 -120 dan 1% pada tipe >= 201 , ditopang oleh progres signifikan pada proyek Jalan Tol Kamal-Teluknaga-Rajeg yang akan meningkatkan konektivitas area tersebut. Meskipun belum rampung, kepastian adanya pengembangan infrastruktur strategis di masa depan telah meningkatkan persepsi nilai investasi properti di Cengkareng, menjadikannya pilihan menarik bagi calon pembeli yang berorientasi jangka panjang.
Kawasan Penyangga Jakarta: Efek Tular Sentimen dan Kekuatan Industri
Jika ditelusuri per wilayah, pasar properti di kota-kota penyangga Jakarta menunjukkan dinamika yang terbelah. Di Kota Bogor, rumah dengan tipe >= 201 mengalami koreksi signifikan sebesar -4%. Pasar ini sangat sensitif terhadap sentimen kelas menengah-atas Jakarta. Sentimen wait and see yang melanda ibu kota secara langsung menular ke pasar premium Bogor, di mana calon pembeli yang mayoritas adalah eksekutif Jakarta menunda pembelian aset.
Kontras terjadi di Kota Tangerang, di mana rumah dengan tipe <= 54 justru melonjak +3%. Kenaikan ini ditopang oleh fundamental permintaan yang kuat dari sektor industri. Ekspansi beberapa pabrik di kawasan Cikupa dan Balaraja serta peningkatan konektivitas berkat progres Jalan Tol Kamal-Teluknaga-Rajeg menciptakan permintaan solid dari para pekerja yang membutuhkan hunian dekat tempat kerja.
Dampak Dinamika Sosial: Koreksi di Tengah Tekanan Publik
Serupa dengan dinamika yang telah dibahas menekan pasar di pusat Jakarta, sentimen kehati-hatian juga terasa dampaknya di kota-kota besar lain yang mengalami peningkatan aktivitas sosial secara signifikan pada akhir Agustus 2025. Peningkatan tensi di level publik ini secara langsung memengaruhi sentimen investor dan calon pembeli di segmen atas, yang cenderung menghindari risiko. Hal ini tercermin di Kabupaten Bandung dan Kota Makassar, di mana segmen rumah dengan tipe >= 201 sama-sama mengalami koreksi sebesar -2%. Penurunan ini mengindikasikan bahwa para calon pembeli properti premium memilih untuk menunda keputusan investasi aset bernilai tinggi hingga situasi kembali kondusif.
Jawa Bagian Tengah & Timur: Magnet Investasi dan Permintaan Komuter
Kota Semarang terus memantapkan posisinya sebagai magnet investasi. Realisasi investasi dari tenant-tenant baru di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Kendal dan Kawasan Industri Terpadu Batang sepanjang kuartal ini membawa serta para manajer dan tenaga ahli, yang menciptakan permintaan baru untuk hunian representatif. Hal ini secara langsung mendorong kenaikan harga pada segmen rumah dengan tipe 121-200 dan tipe >= 201, masing-masing sebesar +3% dan +2%.
Sementara itu, Kota Sidoarjo sebagai daerah penyangga Surabaya menunjukkan kenaikan stabil +2% pada segmen rumah dengan tipe <=54. Pertumbuhan ini didorong oleh permintaan konsisten dari para pekerja komuter di sektor manufaktur dan pergudangan di perbatasan Surabaya-Sidoarjo, yang mencari hunian lebih terjangkau namun dengan akses mudah ke pusat industri.
Dinamika Pasar Luar Jawa: Komoditas, Infrastruktur, dan Pariwisata
Di luar Jawa, kinerja pasar sangat dipengaruhi oleh karakteristik ekonomi lokal. Kota Padang mencatatkan kenaikan +4% pada segmen rumah dengan tipe >=201. Katalis utamanya adalah akselerasi signifikan pada proyek pembangunan Jalan Tol Padang-Pekanbaru, meningkatkan nilai tanah di sekitar tol, dan menumbuhkan optimisme di kalangan pengusaha lokal.
Sebaliknya, Kota Pontianak mengalami penurunan tajam -6% pada segmen yang sama. Pelemahan ini berakar dari tren negatif harga komoditas andalan, terutama minyak kelapa sawit (CPO), selama Kuartal 2, yang baru terasa dampaknya pada Kuartal 3 tahun 2025. Penurunan pendapatan para pengusaha di sektor ini secara langsung menggerus permintaan mereka terhadap properti premium.
Kondisi serupa juga terjadi di Kota Pekanbaru, di mana segmen rumah dengan tipe >= 201 terkoreksi -3%. Pasar di sini mendapat tekanan simultan dari pelemahan sektor kelapa sawit dan stagnasi investasi di sektor hulu migas (Blok Rokan), yang secara efektif menurunkan permintaan dari pencari rumah tipe premium.
Di sektor pariwisata, Kabupaten Lombok Barat mengalami koreksi -3% pada segmen rumah dengan tipe <= 54. Kuartal ketiga merupakan periode normalisasi pasca puncak liburan, di mana penurunan okupansi hotel dan aktivitas wisata berdampak langsung pada daya beli masyarakat lokal yang bergantung pada sektor ini.
Kalimantan Timur: Normalisasi Ekspektasi IKN
Samarinda dan Balikpapan menunjukkan sinyal dari normalisasi ekspektasi terhadap Ibu Kota Nusantara (IKN). Setelah mengalami euforia spekulatif pada tahun-tahun sebelumnya, harga properti di kuartal 3 tahun 2025 mengalami koreksi, ditandai dengan penurunan harga di hampir semua tipe rumah. Progres investasi di IKN yang lebih lambat dari harapan dan belum adanya perpindahan populasi masif membuat investor merevisi ekspektasi mereka. Penurunan ini menandakan pasar sedang melakukan reality check, menyesuaikan harga kembali ke nilai fundamentalnya.
Manado: Hub Regional Baru Pemicu Pertumbuhan Properti Premium
Di Sulawesi Utara, rumah dengan tipe >=201 di Manado mampu bertumbuh sebesar +4%. Katalis utama pertumbuhan ini adalah peningkatan status Manado sebagai hub regional di kawasan Indonesia Timur. Penambahan frekuensi penerbangan internasional ke Bandara Sam Ratulangi memicu optimisme yang kuat di kalangan pengusaha lokal. Sinyal positif dari geliat bisnis dan pariwisata ini secara langsung meningkatkan kepercayaan diri mereka untuk berinvestasi pada aset-aset premium, termasuk properti.
-
Harga jual rumah di Jakarta Utara, Jakarta Barat, dan Jakarta Pusat pada kuartal 4 2024 cenderung stabil hingga menurun untuk rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 120. Peningkatan inventori yang lebih pesat dibandingkan dengan permintaan menyebabkan harga rumah relatif turun di wilayah ini. Meskipun demikian, kondisi ini membuka peluang bagi calon pemilik properti yang ingin mencari rumah di Jakarta dengan harga yang lebih kompetitif.
-
Di Jakarta Utara, khususnya di Tanjung Priok, harga jual rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 120 mengalami penurunan hingga -10%.
-
Sementara itu, di Cempaka Putih, Jakarta Pusat, mencatat penurunan harga jual rumah hingga -12% pada tipe rumah yang sama.
-
-
Sedangkan di Jakarta Selatan, harga jual rumah cenderung stabil dengan kenaikan hingga 9% di Jagakarsa untuk rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 54. Adanya peningkatan permintaan terhadap rumah residensial di Jagakarsa berimplikasi pada naiknya harga rumah yang tersedia.
-
Lalu, pada tipe rumah yang lebih besar atau sama dengan 201, harga rumah tetap stabil dengan penurunan hanya terjadi di Cengkareng, Jakarta Barat (-5%) dan Jagakarsa, Jakarta Selatan (-4%).
-
Kecamatan-kecamatan di Jakarta Timur menjadi wilayah dengan harga jual rumah paling stabil di Jakarta, mencerminkan ketahanan pasar properti di wilayah ini.
-
Harga jual rumah di Kabupaten Tangerang dan Kota Tangerang Selatan mengalami kenaikan di hampir semua tipe rumah, khususnya, rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 54, yang mencatat peningkatan sebesar 8% di Kota Tangerang Selatan. Peningkatan ini berkaitan dengan ditetapkannya BSD sebagai Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) pada Oktober 2024. Status ini mampu menarik investasi besar-besaran dan mendorong pembangunan infrastruktur yang lebih baik di wilayah tersebut. Peningkatan aktivitas ekonomi akan meningkatkan daya tarik kawasan ini bagi para pencari properti dan akhirnya mendorong kenaikan harga jual rumah.
-
Kota Tangerang juga menunjukkan tren kenaikan harga jual rumah yang signifikan, terutama pada tipe rumah yang lebih kecil atau sama dengan 54, yang meningkat pesat hingga 19%. Kenaikan ini sebagian besar disebabkan oleh pembangunan Jalan Tol Kataraja (Kamal-Teluknaga-Rajeg-Balaraja) seksi 1 yang masih berlangsung dan diharapkan beroperasi pada tahun 2025.
-
Untuk area lain sekitar Jakarta, harga jual rumah pada semua tipe di Bogor, Depok, dan Bekasi Raya tetap stabil secara kuartalan.
-
Kota Cimahi, yang berbatasan dengan Kota Bandung dan Kabupaten Bandung Barat, memimpin pertumbuhan harga jual rumah di Bandung Raya, khususnya di tipe lebih kecil atau sama dengan 54, dengan pertumbuhan 10%. Lokasi yang dekat dengan kota serta Stasiun Kereta Cepat Padalarang membuat lokasi ini bisa menjadi opsi bagi yang sedang mencari rumah di sekitar Bandung.
-
Harga jual rumah di Kota Yogyakarta dan Kabupaten Sleman juga menunjukkan pertumbuhan yang positif di hampir semua tipe rumah. Peningkatan ini masih terkait erat dengan pembangunan Jalan Tol Solo-Yogyakarta-YIA Kulonprogo yang terus melanjutkan progresnya. Akses transportasi yang lebih baik membuat harga rumah di wilayah sekitar Yogyakarta semakin meningkat.
-
Selanjutnya di Jawa Timur, harga jual rumah di Kota Surabaya dan Kabupaten Sidoarjo menunjukkan kestabilan harga pada hampir semua tipe rumah. Namun, di Kota Malang, harga jual rumah khususnya rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 54 melanjutkan penurunan harga jual rumah sejak kuartal 3 2024, dimana harga jual rumah turun -10% pada kuartal ini dikarenakan semakin banyaknya rumah subsidi yang tersedia di pasar.
-
Di Kota Denpasar dan Kabupaten Badung, harga jual rumah cenderung naik di hampir semua tipe rumah, kecuali rumah tipe lebih kecil atau sama dengan 54 di Kota Denpasar yang menurun hingga -6%.
-
Sementara itu, di Kota Mataram dan Kabupaten Lombok Barat, peningkatan harga jual rumah paling signifikan terjadi pada rumah dengan tipe 55-120 di Kota Mataram (9%).
-
Beranjak ke Pulau Sumatera, kenaikan harga jual rumah pada hampir semua tipe rumah terjadi di Kota Medan dan Kabupaten Deli Serdang, Provinsi Sumatera Utara.
-
Di Pulau Kalimantan dan Sulawesi, harga jual rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 120 cenderung stabil. Sedangkan, penurunan harga jual rumah paling signifikan hingga -7% terjadi pada rumah dengan tipe 121-200 di Kota Balikpapan.
-
Harga sewa tahunan rumah dengan ukuran lebih kecil atau sama dengan tipe 54 mengalami kenaikan secara kuartalan di Jakarta Selatan (15%), Kabupaten Badung (12%), Kota Bandung (7%), dan Kabupaten Bandung Barat (7%).
-
Rumah dengan ukuran lebih kecil atau sama dengan tipe 54 mengalami penurunan harga sewa tahunan secara kuartalan di Kota Bogor, Kota Jakarta Utara, dan Kota Jakarta Pusat. Perubahan harga sewa tahunan tersebut masing-masing sebesar -32%, -24%, dan -22%.
-
Kota Jakarta Timur menjadi kota dengan kenaikan harga sewa tahunan tertinggi di wilayah Jabodetabek secara kuartalan untuk rumah dengan tipe 55 - 120, dengan kenaikan sebesar 20%. Selain itu, kenaikan harga juga terjadi di Kabupaten Bandung Barat sebesar 16%.
-
Kota-kota penyangga di sekitar DKI Jakarta umumnya mengalami penurunan harga sewa tahunan secara kuartalan. Penurunan tertinggi terjadi di wilayah Jabodetabek terjadi di Kota Tangerang, Kota Bogor, dan Kabupaten Bekasi, masing-masing dengan perubahan harga sebesar -18%, -14%, dan -10%.
-
Pasar sewa rumah di Jabodetabek juga menunjukkan dinamika berbeda di setiap tipe rumah. Untuk rumah dengan tipe <= 54, meskipun mayoritas masih stabil, terjadi sedikit penurunan harga sewa di Jakarta Utara, Jakarta Timur, serta Tangerang, sebesar -2% hingga -4%.
-
Pada rumah dengan tipe >= 201, harga sewa rumah di Jabodetabek umumnya stabil, namun dua kota mencatat kenaikan signifikan: Bekasi dan Bogor masing-masing naik 15% dan 12%, secara kuartalan. Sejalan dengan tren yang telah disebutkan pada analisis Property Home Sell Index, kenaikan harga sewa ini menjadi katalis bagi orang yang mengincar rumah untuk disewakan kembali ataupun pemilik properti untuk menaikkan harga sewa.
-
Lalu, pada rumah dengan tipe ukuran menengah, Jakarta Timur menonjol dengan pertumbuhan harga sewa 10% untuk tipe 55-120 dan 7% untuk tipe 121-200. Serupa dengan Bekasi, harga jual rumah di wilayah ini merupakan salah satu yang masih stabil, dapat menjadi alternatif selain Bekasi apabila membutuhkan akses lebih dekat ke Jakarta. Sementara itu, Kota Bogor juga menunjukkan tren positif dengan kenaikan 9% pada tipe 121-200.
-
Di Bandung Raya, khususnya di Kabupaten Bandung dan Bandung Barat, terjadi penurunan harga sewa pada tipe <= 54 dan tipe >= 201 lebih dari -7% secara kuartalan, mengindikasikan adanya stagnasi pasar setelah periode kenaikan di kuartal-kuartal sebelumnya. Bagi penyewa, ini bisa menjadi peluang untuk mendapatkan harga lebih kompetitif, sementara pemilik properti mungkin perlu mengevaluasi strategi harga atau diferensiasi properti untuk tetap menarik minat pasar.
-
Sementara itu, Semarang mencatat penurunan harga sewa di semua tipe rumah, setelah sempat naik di kuartal sebelumnya. Sebaliknya, Surabaya, Malang, dan Sidoarjo menunjukkan stabilitas harga sewa di kuartal ini.
-
Berlanjut ke Bali, Denpasar terus mengalami kenaikan harga sewa di semua tipe (5% hingga 8%), melanjutkan momentum sejak 2024. Kenaikan ini didorong oleh faktor seperti tingginya permintaan dari pariwisata, ekspatriat, maupun migrasi domestik. Bagi investor, Denpasar tetap menjadi lokasi menarik untuk properti sewa, terutama jika tren pariwisata dan pembangunan infrastruktur terus mendukung.
-
Harga sewa tahunan rumah dengan ukuran lebih kecil atau sama dengan tipe 54 di DKI Jakarta mengalami penurunan secara kuartalan di Jakarta Utara (-35%), Jakarta Pusat (-16%), dan Jakarta Barat (-11%). Sedangkan harga sewa tahunan mampu tetap stabil di Jakarta Timur dan Jakarta Selatan.
-
Sebaliknya di Kota Depok, Bogor, dan Bekasi mengalami kenaikan harga sewa tahunan rumah secara kuartalan untuk tipe lebih kecil atau sama dengan tipe 54. Sedangkan harga sewa tahunan di Kabupaten Bogor dan Tangerang Selatan cenderung stabil di semua tipe rumah.
-
Selaras dengan kenaikan harga jual rumah, rumah dengan tipe 55 hingga 200 di Denpasar dan Badung mengalami kenaikan harga sewa tahunan tertinggi secara kuartalan. Serupa dengan Denpasar dan Badung, harga sewa tahunan di Bandung Barat mengalami kenaikan di setiap tipe rumah.
-
Pasar sewa di Jakarta pada kuartal 2 tahun 2025 menunjukkan dinamika di masing-masing tipe rumah.
-
Rumah dengan tipe <= 54 di Jakarta Utara mengalami sedikit koreksi di -3% secara kuartalan. Penurunan ini masih melanjutkan penurunan di kuartal sebelumnya, karena adanya pelemahan permintaan sewa rumah tipe kecil di sana.
-
Rumah dengan tipe 55-120 dan 121-200 stabil di seluruh wilayah Jakarta secara kuartalan.
-
Untuk rumah dengan tipe >= 201, penurunan hanya terjadi di Jakarta Barat (-4%), dimana rumah dengan tipe yang sama sempat naik 4% di kuartal 1 tahun 2025.
-
-
Di wilayah Bodetabek, Depok menjadi satu-satunya kota dengan penurunan harga sewa di semua tipe rumah. Ini berkaitan dengan surplus listing yang bertemu dengan masa liburan pendidikan. Sedangkan di Kota Tangerang, rumah dengan tipe >= 201 bertumbuh 9% secara kuartalan, mencerminkan tingginya permintaan residensial di Tangerang Raya.
-
Pasar sewa di Bandung Raya cenderung stabil dan berada dalam fase wait-and-see. Koreksi pada rumah tipe <= 54 di Bandung Barat (-4%) melanjutkan penurunan sejak kuartal 1 tahun 2025.
-
Di Jawa Tengah, Kab. Sleman masih mampu menjaga kestabilan harga sewa, meskipun di musim libur semester, dengan koreksi minim hanya terjadi di rumah dengan tipe >= 201.
-
Berlanjut ke Jawa Timur, Kota Malang mengalami lonjakan harga sewa untuk rumah dengan tipe >= 54, sebesar 12% secara kuartalan. Di sisi lain, kenaikan kuat di Kabupaten Sidoarjo (+8%) pada rumah tipe >= 201. Ini menunjukkan adanya divergensi permintaan di Malang dan Sidoarjo.
-
Kenaikan harga sewa rumah tahunan untuk tipe lebih kecil atau sama dengan 54 di Jakarta terjadi di Jakarta Pusat (52%) dan Jakarta Timur (8%). Meskipun terlihat adanya pertumbuhan harga sewa signifikan di Jakarta Pusat, jika ditelusuri sejak kuartal 1 2024, harga sewa tahunan berkisar antara 20 juta hingga 30 juta rupiah per tahun. Sebaliknya,harga sewa rumah tahunan di Jakarta Selatan tetap stabil semenjak kuartal 2 2024.
-
Pada rumah dengan tipe lebih besar dari 54 di Jakarta, harga sewa rumah tahunan cenderung stabil hingga menurun, dengan penurunan paling signifikan terjadi di Jakarta Pusat, yaitu hingga -18%.
-
Di wilayah sekitar Jakarta, selain Kota Depok dan Kota Bogor, rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 200 mengalami peningkatan harga sewa tahunan. Peningkatan paling signifikan terjadi di Kota Tangerang Selatan (20%), didorong oleh tren pencarian rumah sewa yang bertumbuh di Bintaro, Tangerang Selatan, berkorelasi dengan meningkatnya harga sewa rumah tahunan di kawasan tersebut. Sebaliknya, di Kota Bogor, penurunan harga sewa tahunan paling signifikan terjadi pada rumah dengan tipe 121-200 (-17%) dan tipe lebih kecil atau sama dengan 54 (-6%). Lebih lanjut lagi, harga sewa di Kota Depok masih tetap stabil di kuartal 3 2024.
-
Di Kota dan Kabupaten Bandung serta Bandung Barat, harga sewa tahunan untuk rumah tipe lebih kecil atau sama dengan 54 cenderung turun dengan penurunan paling signifikan terjadi di Kabupaten Bandung Barat (-11%). Namun secara garis besar, untuk tipe yang lebih besar dari 54 mengalami kenaikan harga sewa tahunan.
-
Di Jawa Tengah dan Jawa Timur, harga sewa tahunan untuk rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 54 mengalami kenaikan, dipimpin oleh Kota Surabaya dengan kenaikan hingga 8%. Namun, rumah dengan tipe lebih besar dari 54 mengalami fluktuasi harga dengan kecenderungan harga sewa tahunan menurun dan penurunan paling signifikan terjadi pada tipe lebih besar dari 201 di Kota Semarang (-20%). Penurunan ini disebabkan oleh dinamika harga di Kecamatan Banyumanik, yang mencatat penurunan harga sewa tahunan paling signifikan dibandingkan kecamatan lainnya.
-
Hal serupa terjadi di Kota Denpasar, harga sewa tahunan untuk rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 54 mengalami peningkatan 4%. Akan tetapi, rumah dengan tipe lebih besar dari 54 mengalami penurunan, khususnya harga sewa tahunan untuk rumah tipe 55-120 yang turun hingga -9%.
DKI Jakarta: Tekanan dari Apartemen & Supply Rumah Baru
Pasar sewa rumah di DKI Jakarta pada kuartal 3 tahun 2025 cenderung melemah, terutama di segmen kecil-menengah. Rumah dengan tipe <= 54 terkoreksi hingga –3% di seluruh kota di DKI Jakarta, sementara rumah tipe 55–120 di Jakarta Selatan juga terkoreksi –3%. Koreksi ini erat kaitannya dengan persaingan ketat dari suplai pasar apartemen, yang makin menarik bagi penyewa muda maupun keluarga kecil.
Sebaliknya, rumah tipe 121–200 di Jakarta Selatan justru tumbuh +2%. Hunian di segmen ini menjadi primadona bagi ekspatriat yang mencari lokasi dekat sekolah internasional pada momentum tahun ajaran baru. Dengan ukuran yang masih memadai untuk keluarga, tetapi lebih terjangkau dibanding rumah tipe >= 201, segmen ini tampil sebagai “sweet spot” di pasar sewa Jakarta Selatan.
Untuk rumah tipe >= 201, koreksi –2% terjadi di Jakarta Barat dan Pusat. Persaingan di segmen ini bukan hanya antar rumah tapak, tetapi juga dengan serviced apartment dan apartemen premium yang menawarkan fasilitas lengkap yang lebih sesuai bagi ekspatriat atau pekerja dengan penempatan sementara. Selain itu, banyak rumah besar yang dibangun developer ternama di wilayah Jabodetabek namun gagal terserap pasar jual akhirnya dialihkan ke pasar sewa, menambah tekanan di segmen premium. Fenomena serupa terlihat di kota penyangga, seperti Kota Depok (–2%) dan Kota Tangerang (–3%), yang juga mengalami koreksi pada tipe rumah yang sama.
Kawasan Penyangga Jakarta: Transportasi & Industri Dorong Pasar Sewa
Berkebalikan dengan Jakarta, rumah kecil hingga menengah di kawasan penyangga justru mencatat pertumbuhan harga sewa pada kuartal 3 tahun 2025. Harga sewa rumah <= tipe 54 di Kab. Bogor naik +2%, sementara rumah tipe 55–120 tumbuh +3% di Depok, Kota Bekasi, dan Kab. Bekasi. Pertumbuhan ini menjadi sinyal pergeseran pasar dari Jakarta ke kota penyangga sebagai alternatif yang lebih terjangkau. Ketersediaan transportasi massal seperti KRL, LRT Jabodebek, dan Transjakarta, semakin memperkuat daya tarik kawasan ini karena langsung terkoneksi ke pusat kota.
Pasar sewa tidak hanya datang dari komuter Jakarta, tetapi juga dari kebutuhan hunian tenaga kerja dan profesional di kawasan industri manufaktur. Tercermin pada pertumbuhan harga sewa di kota kawasan industri, Kab. Bekasi, yang tidak hanya terjadi di segmen menengah, tetapi juga merambat ke segmen rumah besar seperti tipe 121-200 dan tipe >= 201, keduanya +2%.
Bandung Raya: Tertekan Stimulus Pasar Jual-Beli
Koreksi harga sewa juga terlihat di kawasan Bandung Raya, terutama pada segmen rumah kecil. Rumah dengan <= tipe 54 terkoreksi -3% di Kota Bandung dan -2% di Kab. Bandung Barat, sementara di segmen rumah besar, >= tipe 201, Kab. Bandung mengalami penurunan -2%. Tekanan ini datang dari meningkatnya suplai perumahan baru yang tidak hanya terfokus di pusat kota, tetapi juga merambah kawasan prospektif di sekitarnya. Perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga akhir 2025 semakin mendorong pergeseran sebagian penyewa untuk beralih menjadi pemilik rumah. Kondisi ini memperketat persaingan dan menekan harga sewa, terutama pada segmen rumah kecil yang paling sensitif terhadap perubahan pasar.
Di Jawa Tengah, Kota Semarang kembali menunjukkan perannya sebagai pusat logistik dan jasa penunjang, mulai dari sektor perbankan, pendidikan hingga layanan kesehatan. Hal ini tercermin dari pertumbuhan harga sewa rumah tipe 55–120 yang naik +3% pada kuartal 3 2025. Faktor eksternal berupa geliat investasi di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Kendal yang berbatasan langsung dengan Semarang turut memberi dorongan tambahan, karena lonjakan kebutuhan hunian sewa dari pelaku industri meluas hingga ke kota ini.
Jawa Bagian Tengah & Timur: Pasar Sewa dari Kawasan Ekonomi & Pendidikan
Di Jawa Tengah, Kota Semarang kembali menunjukkan perannya sebagai pusat logistik dan jasa penunjang, mulai dari sektor perbankan, pendidikan hingga layanan kesehatan. Hal ini tercermin dari pertumbuhan harga sewa rumah tipe 55–120 yang naik +3% pada kuartal 3 2025. Faktor eksternal berupa geliat investasi di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Kendal yang berbatasan langsung dengan Semarang turut memberi dorongan tambahan, karena lonjakan kebutuhan hunian sewa dari pelaku industri meluas hingga ke kota ini.
Sementara di Jawa Timur, Kota Malang mencatat pertumbuhan serupa sebesar +3% untuk rumah tipe <= 54 dan tipe 55–120. Status Malang sebagai kota pelajar dengan keberadaan berbagai perguruan tinggi besar menjaga permintaan sewa tetap stabil. Kebutuhan hunian mahasiswa, dosen, hingga tenaga pendukung pendidikan membuat pasar sewa di Malang lebih resilien, sekaligus mendorong kenaikan harga sewa di segmen rumah kecil hingga menengah.
Luar Jawa: Transformasi Sewa Rumah di Denpasar
Harga sewa rumah di Kota Denpasar mengalami koreksi pada semua tipe bangunan, dengan penurunan berkisar -2% hingga -3% pada kuartal 3 2025. Pasar sewa di Bali kini menunjukkan pergeseran dari kontrak jangka panjang ke penyewaan jangka pendek yang lebih berorientasi wisata. Sebelumnya, pasar sewa jangka panjang banyak ditopang oleh pekerja digital dan remote worker. Namun, tren kembali ke Work From Office (WFO) membuat jumlah pekerja jarak jauh yang tinggal lama di Bali menurun. Di sisi lain, meningkatnya persaingan antar pekerja digital mendorong gaya hidup yang lebih hemat, sehingga mengurangi daya serap di segmen sewa jangka panjang. Pergeseran ini akhirnya memperkuat dominasi pasar sewa jangka pendek untuk pariwisata, dan mendorong koreksi harga sewa rumah jangka panjang di Denpasar.
-
Harga sewa rumah tahunan di wilayah Jakarta cenderung stabil hingga menurun khususnya pada rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 200.
-
Harga sewa rumah dengan tipe 121-200 di Jakarta Timur kembali turun hingga -7% pada kuartal ini setelah menurun -6% pada kuartal lalu.
-
Penurunan paling signifikan hingga -9% terjadi pada rumah dengan tipe yang sama di Jakarta Utara, dimana harga sewa rumah tahunannya menurun sebesar 10 juta.
-
-
Permintaan rumah sewa di Bodetabek secara kuartalan lebih pesat dibandingkan di Jakarta, sehingga harga sewa rumah tahunan di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi relatif naik khususnya pada rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 120. Ini memberikan kesempatan bagi pemilik properti untuk memaksimalkan pendapatan dengan harga sewa yang lebih tinggi. Di sisi lain, pencari rumah sewa dapat mempertimbangkan sewa jangka panjang untuk peluang bernegosiasi di harga yang lebih murah.
-
Pada kuartal 4 2024, harga sewa rumah di Jawa Barat, seperti di Bogor, Depok, Bekasi, dan Bandung Raya cenderung naik untuk rumah dengan tipe lebih kecil atau sama dengan 120 disaat tren harga jual rumah relatif stabil.
-
Harga sewa rumah tahunan untuk rumah dengan tipe 55-120 di Kota Semarang, Kabupaten Sidoarjo, dan Kota Malang mengalami penurunan, dengan penurunan paling signifikan sebesar 3 juta per tahun di Kota Semarang.
-
Sementara itu, harga sewa rumah tahunan cenderung stabil di Kota Surabaya dan Kota Denpasar.
SHARE TO