Strata

Strata adalah lapisan, stratum. Bisa juga berarti tingkat masyarakat dan sebagainya.

Apa itu Strata? 

Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) strata berarti lapisan, stratum. Bisa juga berarti tingkat masyarakat dan sebagainya.

Istilah ini banyak digunakan dalam berbagai bidang. Misalnya dalam pembagian kelas sosial, strata berupa tingkatan dan perbedaan hirarki antara kelompok manusia dalam sebuah masyarakat dan budaya. 

Kemudian, isitilah ini juga digunakan di dunia properti, seperti strata title yang berarti kepemilikan properti pada sebuah rumah susun, apartemen, dan bangunan bertingkat lainnya. 

Nah pada pembahasan kali ini, kita sama-sama akan membahas mengenai strata dalam dunia properti.

Mengenal Strata Title dalam Bangunan 

Strata title adalah hak milik kepemilikan bersama, atas sebuah kompleks bangunan yang terdiri dari hak eksklusif atas ruang pribadi serta hak bersama atas ruang publik. 

Strata title merupakan pembagian dari Hak Milik Bangunan (HGB) Murni yang nanti akan dibagikan ke seluruh penghuni.

Sebenarnya istilah strata title tidak ada dalam hukum Indonesia. Istilah ini digunakan di negara-negara seperti Singapura dan Australia yang pada intinya memungkinkan kepemilikan bersama secara horizontal di samping pemilikan secara vertikal.  

Baca Juga: Konsiliator Adalah?

Dasar Hukum Pengaturan Rumah Susun (Strata Title) 

Di Indonesia sendiri, definisi dan fungsi dari apartemen sama seperti rumah susun. Maka, dasar hukum kepemilikan apartemen diatur seperti rumah susun di dalam:

• Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. (UU Rumah Susun)
• Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (PP Rumah Susun)

Pengertian rumah susun berdasarkan UU Rumah Susun adalah ”Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah, terutama bentuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.”

Pemilikan perseorangan atas satuan rumah susun dan hak bersama meliputi:

• Hak bersama atas bagian bersama
• Hak bersama atas benda bersama
• HMSRS (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) dinyatakan lahir sejak didaftarkannya Akta Pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah atas setiap rumah susun yang bersangkutan.
• Hak bersama atas tanah bersama, yang kesemuanya merupakan satu kesatuan hak yang tidak terpisahkan.

Untuk memberikan kepastian hak bagi pemilik satuan rumah susun, Pemerintah memberikan alat pembuktian yang kuat berupa sertifikat HMSRS, yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat. Sehingga setiap pemilik rumah susun akan mendapatkan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Kepemilikan Strata Title 

Sebagai bukti kepemilikan Strata Title, Badan Pertanahan Nasional (BPN) menerbitkan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang didalamnya menerangkan tiga hal, yaitu keterangan mengenai letak, luas, dan jenis hak tanah-bersama. 

Apartemen yang berstatus strata title, yang berarti seluruh pemilik unit apartemen tersebut juga memiliki hak bersama atas ruang publik.

Artinya, Pins memiliki hak atas bagian bersama, benda bersama maupun tanah bersama secara proporsional. Misalnya, sebuah apartemen 100 unit yang dibangun atas tanah seluas 100 m2, maka masing-masing pemilik unit memiliki hak atas 1 m2 atas tanah tersebut.

Perlu diingat, strata title tidak sama dengan hak milik yang bersifat selamanya. Pins juga tetap harus memperpanjang status kepemilikan ini setelah 20-40 tahun.

Hal-hal yang Harus Diketahui dari Strata Title

Ketika Pins memiliki niat untuk membeli apartemen, maka Pins harus memperhatikan legalitas strata titlenya. Jika legalitas kepemilikannya sudah tepat, maka Pins sudah siap untuk memilih apartemen dengan tenang.  

Berikut ini hal-hal yang harus Pins ketahui dari strata dalam apartemen:

1. Harus Diperpanjang

Meski ada batas waktunya, status bangunan masih milik penghuni sampai kapan pun, karena status tanah milik perusahaan sepenuhnya. Untuk itulah, penghuni perlu memperpanjang masa pemakaian tersebut kembali. 

Proses perpanjangan strata title atau HGB yang harus dilakukan 2 tahun sebelum masa berlakunya habis. 

2. Pengelola Apartemen Akan Memberitahu Jika Masa Berlaku Akan Habis 

Pins tidak perlu khawatir kelupaan, karena biasanya pengelola apartemen akan memberi pemberitahuan terkait masa berlaku strata title yang akan habis.

Nantinya Tim Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) akan mendatangi Pins terkait jatuh tempo sertifikat yang dimiliki. 

Pemberitahuan tersebut berupa surat pernyataan yang berisi besaran biaya yang diperuntukkan untuk memperpanjang sertifikat strata title. Besaran biaya tersebut berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau di atas rata-rata NJOP.

Baca Juga: Ability to Pay

3. Pembayaran Dibagi Rata 

Aturan yang berlaku biasanya pembayaran dibagi rata. Luas tanah apartemen dibagi dengan jumlah unit yang ada, untuk kemudian dikalikan luasan unit per meter persegi. 

Akan tetapi, secara umum banyak yang disesuaikan dengan NJOP wilayah dari apartemen tersebut.

Demikian informasi mengenai istilah strata dalam dunia properti. Semoga bermanfaat, ya!

Bagikan

Copied to clipboard