Kamus Istilah Properti

Hak Pakai

istilah properti

Hak Pakai

Hak Pakai adalah hak guna properti untuk memakai dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain kepada pihak lain.

Apa Itu Hak Pakai? 

Hak Pakai adalah salah satu jenis hak guna properti yang harus diketahui oleh para pemilik tanah. 

Menurut Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. 

Adapun objeknya sendiri diatur berdasarkan Pasal 41 PP No. 40/1996, yaitu antara lain Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan dan Tanah Milik.

Pemberian hak ini tidak boleh disertai dengan aturan yang mengarah kepada unsur pemerasan. Seharusnya diberikan berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya. Perjanjian yang dimaksud bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.

Agar tanah tersebut dapat dimanfaatkan secara sah, maka perlu diberikan Sertifikat Hak Pakai. Setelah mendapatkan sertifikat tersebut, maka pihak yang menerima dapat mengembangkannya, baik untuk dibangun properti atau lainnya yang sebelumnya berstatus dimiliki oleh negara atau tanah milik orang. 

Jika bangunan atau lahan tersebut milik negara, maka pemberian sertifikat akan menunggu keputusan menteri. Sementara, untuk tanah atau bangunan milik perorangan, maka keputusan pemberian Hak Pakai tersebut sepenuhnya menjadi wewenang dari pemilik properti. 

Pihak yang Berhak Mendapatkan Hak Pakai 

Sebenarnya semua orang, baik Warga Negara Indonesia (WNA) ataupun Warga Negara Asing (WNA) yang bermukim di Indonesia, dapat memperoleh sertifikat satu ini. Sebab, pemberian sertifikat jenis ini akan tergantung pada keputusan pemilik properti itu sendiri.

Tentang siapa saja yang berhak mendapatkan SHP ini diatur dalam Pasal 42 UUPA dan Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai (PP No. 40/1996). Berikut ini subjek atau pihak yang berhak mendapatkannya:   

  • WNI
  • Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
  • Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
  • Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. 
  • Departemen (saat ini digunakan nomenklatur ‘kementerian’)
  • Lembaga departemen non pemerintah, dan pemerintah daerah
  • Badan-badan keagamaan dan sosial
  • Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Masa Berlaku 

Terkait batas waktunya, sudah diatur Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015. Berikut ini penjelasannya: 

  • Hak Pakai atas Tanah Negara maka jangka waktunya maksimal adalah 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.  
  • Hak Pakai atas Tanah Milik perorangan, maka jangka waktunya maksimal adalah 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang.

Meskipun tak dapat diperpanjang, pemakaian atas tanah milik perorangan dapat diperbaharui berdasarkan kesepakatan antara pemilik dan pemegang kepemilikan atas tanah tersebut.

Terkait Jual Beli Properti dengan Sertifikat Hak Pakai

Setelah mendapat izin pemanfaatan atas properti tersebut, mungkin muncul pertanyaan, bisakah tanah atau bangunan diperjualbelikan?  

Jawabannya tergantung dari objek tanah. Jual beli bisa dilakukan jika pemberiannya diberikan atas Tanah Negara. Hal ini sesuai Pasal 54 ayat (1) jo. ayat (3) No. 40/1996.

Sementara itu, tanah yang statusnya milik perseorangan, jual beli hanya mungkin dilakukan kalau sudah diatur sebelumnya di dalam perjanjian pemberian pemakian antara pemegang Hak Milik dan pemegang Hak Pakai. Artinya, kalau tidak ada pengaturan tersebut, maka pemegang hak tidak bisa menjual Hak Pakainya kepada pihak ketiga.

Jika terjadi proses jual beli, maka harus dilakukan dengan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan. 

Cara Mengubah Hak Pakai Menjadi SHM

Walaupun memiliki batasan waktu, ternyata pemilik hak pakai bisa mengubah status properti menjadi SHM.

Hal ini diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal. Dalam aturan tersebut disebutkan bahwa: “status hak milik dapat diberikan atas tanah hak pakai yang dijadikan rumah tinggal milik perseorangan atau individu yang merupakan Warga Negara Indonesia (WNI) dan memiliki luas 600 meter persegi atau kurang”.

Kemudian,untuk pemberian Hak Milik tersebut, penerima hak tetap diharuskan membayar uang pemasukan kepada Negara sesuai ketentuan yang berlaku.

Persyaratan Peningkatan Status

Pins yang memiliki sertifikat ini lalu ingin meningkatkan statusnya menjadi SHM, maka mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat. Sebelum mengajukan permohonan, Pins bisa menyiapkan persyaratan berikut:

  • Sertifikat tanah yang bersangkutan
  • Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal berup fotocopy Izin Mendirikan Bangunan yang mencantumkan bahwa  bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, atau surat keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, apabila izin Mendirikan Bangunan tersebut belum dikeluarkan oleh instansi yang berwenang;
  • Fotocopy SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk tanah yang luasnya 200 m2 atau lebih);
  • Bukti identitas pemohon
  • Membuat surat pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang tanah seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5000 (lima ribu) m2.
  • Menyertakan formulir dari kantor pertanahan.
  • Surat keterangan waris atau akta waris (jika properti warisan).
  • Surat kuasa dan fotokopi kartu identitas penerima kuasa (jika dikuasakan).

Demikian informasi yang bisa disampaikan terkait Sertifikat Hak Pakai. Untuk informasi tambahan, jenis sertifikat ini tidak bisa digadaikan sebagaimana SHGB atau SHM.

Temukan informasi mengenai properti lainnya di Kamus Istilah Properti Pinhome maupun Blog Pinhome. Semoga informasi ini bermanfaat, ya, Pins!


Temukan beragam pilihan rumah terlengkap di daftar properti & iklankan properti kamu di Jual Beli Properti Pinhome. Bergabunglah bersama kami di aplikasi Rekan Pinhome untuk kamu agen properti independen atau agen kantor properti. 

Kamu juga bisa belajar lebih lanjut mengenai Properti di Property Academy by Pinhome. Download aplikasi Rekan Pinhome melalui App Store atau Google Play Store sekarang!

Hanya di Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome – PINtar jual beli sewa properti.