Kamus Istilah Properti

Arbitrasi

istilah properti

Arbitrasi

Arbitrasi adalah cara penyelesaian sebuah sengketa perdata di luar peradilan umum dengan bantuan pihak ketiga, yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh pihak-pihak yang bersengketa.

Apa Itu Arbitrasi?

Ketika dihadapkan pada kasus sengketa, arbitrasi adalah salah satu cara penyelesaian di luar peradilan umum. Arbitrasi berasal dari bahasa latin yaitu arbitrare yang memiliki arti kekuasaan untuk menyelesaikan suatu perkara berdasarkan kebijaksanaan.

Orang yang menyelesaikan masalah (to arbitrate) disebut sebagai arbiter.  

Di Indonesia, aturan mengenai arbitrasi tertuang dalam Undang-undang nomor 30 tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa, pada pasal 1. Menurut undang-undang tersebut, arbitrase adalah cara penyelesaian suatu sengketa perdata di luar peradilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa.

Sementara menurut Otoritas Jasa Keuangan arbitrasi atau arbitrage adalah pemerolehan keuntungan dengan pembelian surat berharga, mata uang, atau komoditas pada harga yang rendah di suatu pasar dan serentak menjual pada pasar yang lain dengan harga yang lebih tinggi; aktivitas tersebut mengurangi perbedaan antar pasar. 

Bentuk penyelesaian sengketa satu dengan meminta bantuan pihak ketiga yang netral, baik itu individu maupun arbitrase sementara (ad hoc) kemudian para pihak menyatakan akan menaati putusan yang diambil oleh arbiter.  

Bahi Pins yang enggan melakukan tindakan pengadilan (litigasi), maka arbitrasi adalah salah satu alternatif yang bisa dipilih. Secara umum, arbitrasi bersifat final dan mengikat tidak seperti mediasi, negosiasi, dan konsiliasi yang tidak mengikat.

Dalam properti, arbitrasi juga menjadi cara penyelesaian sengketa tanah

Baca juga: Akad

Pengertian Arbitrasi

Nah, sebelum kita meninjau lebih dalam, mari kita cari tahu pengertian arbitrasi menurut sudut pandang ekonomihukum, dan sosiologi.

Pengertian Arbitrasi Menurut Hukum

Pengertian dalam bidang hukum merujuk pada usaha untuk menyelesaikan suatu perselisihan atau konflik yang melibatkan pihak ketiga. Pihak tersebut dapat dipilih oleh kedua belah pihak yang terlibat. Arbitrasi tidak hanya bermakna sebuah metode di bidang ini, tapi juga sebagai sebutan untuk lembaga atau badan yang mendapatkan kekuasaan dari badan yuridis untuk menyelesaikan permasalahan di luar badan peradilan. Metode penyelesaian konflik ini telah diatur dalam Undang-undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.

Pengertian Arbitrasi Menurut Ilmu Ekonomi atau Keuangan

Dalam bidang ekonomi, arbitrase atau arbitrasi adalah sebuah praktik untuk mendapatkan keuntungan dari selisih atau perbedaan harga di dua pasar keuangan. Hal ini bisa dilakukan karena seseorang atau suatu pihak membeli mata uang, surat berharga, atau komoditas keuangan lain pada harga yang rendah di sebuah pasar uang, lalu menjualnya di pasar keuangan lain dengan harga yang lebih tinggi.

Pengertian Arbitrasi Secara Akademis

Sementara itu, dalam bidang akademis arbritasi dikenal sebagai keuntungan tanpa resiko atau risk-free profit. Disebut demikian karena transaksi atau pertukaran terjadi tanpa arus kas negatif atau kekurangan. Dengan kata lain, transaksi tersebut bernilai positif dan menguntungkan.

Nah, itu dia beberapa pengertian arbitrasi dari berbagai bidang ilmu atau sudut pandang. Tapi, artikel kali ini akan membahas dari segi bidang ekonomi atau keuangan. Arti arbitrasi di bidang ekonomi adalah upaya untuk memperoleh keuntungan dari ketidaksesuaian harga-harga aktual. Sebutan lain untuk istilah keuangan ini adalah arbitrase atau arbitrage dalam Bahasa Inggris. Sementara orang yang melakukan aktivitas ini disebut sebagai arbitraser atau arbitrageur.

Jadi, secara sederhana pengerian arbitrase adalah aktivitas jual beli suatu produk atau komoditas di tempat yang berbeda, namun pada waktu yang bersamaan. Dengan demikian, terjadi perbedaan nilai yang dapat memberikan keuntungan.

Baca juga: Mengenal Istilah Asuransi

Jenis Arbitrasi

arbitrasi adalah
(Pixabay)

Pins dapat memilih dua jenis arbitrase, berikut penjelasannya: 

Arbitrasi Institusional

Pada arbitrase institusional, Pins dapat menunjuk lembaga khusus yang berperan dalam pengelolaan proses arbitrase. Masing-masing lembaga atau institusi memiliki aturan kerangka kerja yang berbeda. Hal ini bertujuan untuk membantu proses arbitrasi, prosedur aplikasi hingga jadwal pengajuan dokumen yang akan dilakukan. 

Kelebihan arbitrasi satu ini adalah adanya bantuan administrasi dari lembaga atau institusi. Alhasil, proses arbitrasi yang Pins lakukan pun akan selesai tepat waktu. Adapun biaya arbitrasi institusional melalui penagihan dari persentase jumlah yang dipersengketakan.

Arbitrasi Ad Hoc

Pada arbritasi Ad Hoc prosesnya tidak memakai jasa institusi. Pins dan setiap pihak akan menentukan peran masing-masing. 

Adapun penunjukan arbriter, bagaimana aturan, prosedur arbitrer, hingga penentuan jadwal pengajuan dokumen, akan dikerjakan sendiri.  

Arbitrasi Merger atau Penggabungan

Jenis arbitrasi ini terjadi ketika terjadi merger atau penggabungan dua perusahaan untuk menjaga keseimbangan profit perusahaan. Biasanya dilakukan dengan cara melakukan pembelian saham dari target perusahaan yang ingin diakuisisi.
Harga pasar dari target perusahaan yang diakusisi biasanya lebih rendah dibandingkan harga yang ditawarkan oleh perusahaan yang mengakuisisi. Keuntungan biasanya lebih banyak dinikmati oleh perusahaan utama, sementara perusahaan yang digabungkan tidak memperoleh keuntungan.

Arbitrasi Obligasi Daerah

Pada jenis ini, penjualan dan pembelian obligasi daerah dilakukan dengan jangka waktu netral. Biasanya, pihak merger melakukan ini dengan mencari kesempatan dari nilai relatif.

Arbitrasi Konversi

Praktik transaksi ini terjadi dimana seorang investor mengembalikan sebuah obligasi dengan cara menukar saham perusahaan dalam jumlah tertentu. Adapun harga saham dari jenis arbitrasi ini dipengaruhi oleh 3 hal, yaitu suku bunga, harga saham, dan obligasi selisih kredit.

Arbitrasi Peraturan

Selanjutnya, arbitrasi ini seringkali disebut juga dengan regulatory arbitrase. Jenis arbitrasi ini dilakukan untuk memperoleh keuntungan dari adanya selisih antara resiko nyata dengan posisi peraturan yang ditetapkan sebuah perusahaan.

Prosedur Arbitrase

Jika Pins memilih arbitrase sebagai cara untuk menyelesaikan sengketa, maka harus menghadapi sidang arbitrase yang melibatkan arbiter individu atau pengadilan. Pada pengadilan, terdiri dari satu dan tiga orang arbiter.

Kemudian, pihak yang berselisih menyerahkan kekuasaan mereka untuk memutuskan perselisihan kepada arbiter. Pins bisa meminta bantuan badan khusus yang memfasilitasi proses arbitrase, seperti Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI), Badan Arbitrase Pasar Modal Indonesia (BAPMI), Bali International Arbitration and Mediation Centre (BIAMC), dan sebagainya. 

Masing-masing lembaga memiliki prosedur sendiri terkait mekanisme arbitrase. Aturan ini dikenal dengan istilah rule of arbitration. Tetapi secara umum berikut ini prosedur arbitrase yang umum dilakukan: 

  • Pemohon, atau dalam hal ini pihak yang memulai arbitrase, melakukan pengajuan pendaftaran kepada Sekretariat Lembaga Arbitrase yang dipilih. 
  • Saat permohonan arbitrase (request for arbitration), informasikan beberapa data seperti nama dan alamat, perjanjian arbitrase antara pihak yang bersengketa, fakta hukum arbitrase, uraian masalah, dan nilai tuntutan.
  • Lampirkan juga salinan otentik terkait sengketa, perjanjian arbitrase, dan dokumen lainnya.  
  • Pemohon menunjuk arbiter sebagai pihak ketiga yang netral, dalam waktu maksimal 30 hari terhitung sejak pendaftaran permohonan. Lembaga arbitrase juga dapat menunjuk arbiter jika pemohon tidak dapat menunjuk. 
  • Ketua Lembaga Arbitrase berwenang atas permohonan untuk memperpanjang waktu penunjukan arbiter dengan alasan-alasan yang sah selama tidak melebihi waktu 14 hari. 

Saat melakukan arbitrase Pins harus mengeluarkan biaya pendaftaran yang umumnya sebesar Rp2.000.000. Selain itu, ada juga biaya administrasi yang nominalnya beragam tergantung besar tuntutan.  

Baca Juga: Hak Guna Bangunan

Perbedaan Arbitrasi, Mediasi, dan Konsiliasi

arbitrasi adalah
(Pixabay)

Selain arbitrasi, penyelesaian sengketa juga dapat dilakukan melalui mediasi dan konsiliasi. Lalu, apa perbedaan dari ketiganya? Yuk, simak penjelasannya berikut ini. 

Mekanisme Bantuan

Seperti yang sudah dijelaskan arbitrasi adalah penyelesaian dengan menggunakan bantuan pihak ketiga (arbiter), kemudian para pihak menyatakan akan menaati putusan yang diambil oleh arbiter. 

Sementara pada mediasi walaupun sama-sama menggunakan bantuan dari pihak ketiga (mediator), tetapi mediator hanya bertugas menjadi jembatan untuk para pihak tanpa memberikan pendapat maupun putusan terkait penyelesaian sengketa. 

Berbeda dengan konsiliator yang bersifat lebih formal daripada mediasi. Konsiliator dapat memberikan pendapat pada para pihak meskipun pendapat tersebut tidak mengikat para pihak yang terlibat sengketa.

Status Konsiliator, Mediator, dan Arbiter

Perbedaan yang pertama terletak dari sisi statusnya. Konsiliator adalah pihak yang ditunjuk dan diangkat oleh Menteri Ketenagakerjaan tetapi berstatus perseorangan swasta. Status ini sama dengan Arbiter yang ditunjuk oleh Pengadilan Negeri atau oleh lembaga arbitrase, untuk memberikan putusan mengenai sengketa tertentu yang diserahkan penyelesaiannya melalui arbitrase. 

Sementara mediator berstatus sebagai Pegawai Negeri Sipil yang bertugas di kantor dinas Ketenagakerjaan di wilayah setempat. 

Wilayah Kerja

Wilayah kerja juga membedakan tiga pihak ketiga dalam menyelesaikan masalah ini. Wilayah kerja konsiliator hanya terbatas pada 1 kabupaten atau kota saja, tetapi arbiter meliputi seluruh wilayah negara Republik Indonesia.

Sementara itu, mediator yang bekerja di bawah naungan Kementerian Ketenagakerjaan hanya terbatas hanya pada wilayah hukum kantor Disnaker-nya saja. 

Kewenangan

Kewenangan pihak ketiga dalam konsiliasi dalam menyelesaikan masalah hanya terbatas pada tiga jenis perselisihan, yaitu perselisihan kepentingan, perselisihan PHK, dan perselisihan antar serikat  pekerja/serikat buruh dalam satu perusahaan.

Sedangkan mediator selain tiga di atas juga ditambah bisa membantu dalam perselisihan hak. Sementara arbiter hanya berwenang menangani dua jenis perselisihan, yaitu perselisihan kepentingan, dan perselisihan antar serikat pekerja/serikat buruh dalam satu perusahaan saja.

Demikian informasi yang bisa disampaikan mengenai arbitrasi yang dapat Pinhome sampaikan. Semoga informasi ini dapat bermanfaat untukmu, Pins.

Baca juga: Ability to Pay

Contoh Arbitrasi

(Kumparan)

Contoh aktivitas arbitrasi dan arbiter atau orang yang membantu menyelesaikannya yang nyata adalah transaksi valuta asing. Mata uang yang sama memiliki perbedaan tingkat kurs di tempat yang berbeda pula, seperti di bank atau dealer yang berbeda. Sebagai contoh, Pins dapat melihat kasus perbedaan penukaran mata uang berikut ini.

Diketahui bahwa di London 10 poundsterling = 20 USD = 2.000 yen
Sementara nilai tukar di Tokyo 2.000 yen = 12 poundsterling = 24 USD
Bila seseorang menukar uang sebesar 2.000 yen di Tokyo, maka ia akan mendapatkan 24 USD. Kemudian bila ia menukar 24 USD tersebut di London, maka ia akan mendapatkan 2.400 yen. Dengan demikian, terjadi aktivitas arbitrasi yang menghasilkan keuntungan sebesar 400 yen.

Bagaimana, Pins? Sekarang memahami arbitrasi menjadi lebih mudah dengan contoh kasus, bukan? Meski terkesan sederhana, tapi perlu diingat pada praktiknya ada faktor lain yang perlu diperhatikan. Proses dan aktivitas transaksi harus terjadi secara konsisten dan berkesinambungan. Alasannya agar terhindar dari terungkapnya risiko pasar maupun risiko perubahan harga pada salah satu pasar sebelum transaksi selesai dilaksanakan.

Baca juga: Apa Itu Bagian Administrasi?


Temukan pilihan rumah terlengkap di Aplikasi Pinhome. Untuk kamu agen properti independen atau agen kantor properti bergabunglah menjadi rekan agen properti bersama kami dan iklankan properti kamu di sini.

Kamu juga bisa belajar lebih lanjut mengenai properti di Property Academy by Pinhome. Gabung menjadi Rekan Jasa Pinhome melalui aplikasi Rekan Pinhome di App Store atau Google Play Store sekarang!

Hanya di Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome PINtar jual beli sewa properti.