Kamus Istilah Properti

Akta

istilah properti

Akta

Akta adalah surat tanda bukti berisi pernyataan, baik itu keterangan, pengakuan, keputusan, dan sebagainya, mengenai peristiwa hukum yang dibuat menurut peraturan yang berlaku, disaksikan dan disahkan oleh pejabat resmi.  

Apa itu Akta? 

Akta adalah dokumen yang dibuat untuk dijadikan bukti tentang peristiwa penting lalu ditandatangani oleh pejabat resmi. Secara umum, pengertian ada dua pengertian akta yaitu menurut Bank Indonesia dan Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI). 

  • Bank Indonesia: akta adalah keterangan tertulis yang ditandatangani oleh pihak yang berkepentingan untuk membuktikan kebenaran atau keinginan sebagaimana tertulis dalam dokumen tersebut (deed).
  • Kamus Besar Bahasa Indonesia: pengertian akta yaitu surat tanda bukti berisi pernyataan (keterangan, pengakuan, keputusan, dan sebagainya) tentang peristiwa hukum yang dibuat menurut peraturan yang berlaku, disaksikan dan disahkan oleh pejabat resmi. 

Jenis-jenis Akta

(Shutterstock)

Jenis-jenis akta diatur dalam ketentuan pasal 1867 KUHPerdata. Menurut pasal ini, dibedakan menjadi akta resmi (otentik) dan akta di bawah tangan (underhand).

Akta Resmi (Otentik)

Sebagai namanya, Akta Resmi dibuat secara resmi oleh seorang pejabat umum yaitu notaris, PPAT, hakim, juru sita pengadilan, pegawai di kantor pencatatan sipil, dan lain-lain. 

Pengertian Akta Resmi (Otentik) terdapat dalam Pasal 1868 KUHPer. Dalam pasal tersebut disebutkan bahwa akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta dibuatnya.

Akta Resmi memiliki kekuatan pembuktian yang sangat kuat dan sempurna. Hal-hal yang tertulis di akta resmi akan dianggap sebagai kebenaran dan haru diikuti oleh hakim. Artinya, saat akta ini dibawa ke pengadilan sebagai bukti, maka hakim tak akan menyanggah dan meminta bukti tambahan. 

Adapun ciri-ciri Akta Resmi antara lain: 

  • Dibuat ketika disaksikan oleh pejabat umum yang berwenang sesuai dengan ketentuan undang-undang.  
  • Bersifat mengikat dengan pembuktian yang kuat.
  • Akta sangat sulit disangkal karena disaksikan oleh pejabat umum resmi.

Akta Bawah Tangan (Underhand)

Akta Bawah tangan adalah surat yang dibuat dan ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan dengan maksud untuk dipergunakan sebagai alat bukti tentang peristiwa hukum yang tertera di dalamnya. 

Berbeda dengan Akta Resmi, Akta Bawah Tangan tidak terlalu mengikat karena hanya dibuat oleh oleh orang-orang yang bersengketa. Biasanya, dalam Akta Bawah Tangan terdapat tanda tangan saksi-saksi sehingga akta menjadi sedikit lebih kuat. 

Sayangnya, kekuatan pembuktian dari Akta Bawah Tangan juga lemah ketika salah satu pihak tidak mengakui kebenaran akta tersebut. 

Aturan mengenai Akta Bawah Tangan secara lengkap terdapat dalam Pasal 101 Ayat B Undang-undang No. 5 tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara. 

Sementara itu, ciri-ciri Akta Bawah Tangan diantaranya: 

  • Dibuat tanpa disaksikan pejabat umum.
  • Bentuk bebas sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak.  
  • Dapat disangkal apabila saksi tidak cukup kuat dan salah satu pihak tidak mengakui tanda tangannya. 

Notaris dengan PPAT dalam Pembuatan Akta

Ada dua jabatan yang biasa menerbitkan akta rumah untuk kebutuhan properti, seperti Akta Perjanjian Kredit maupun Akta Jual Beli, yaitu Notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). 

Pins mungkin pernah sesekali melihat notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dilakukan oleh satu orang yang sama. Tak sedikit juga orang yang menganggap jika kedua jabatan ini memiliki fungsi yang sama. 

Padahal, notaris dan PPAT adalah lembaga hukum yang sangat berbeda, begitupun dengan kewenangannya.  

Wewenang notaris 

Dalam UU Republik Indonesia Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, notaris merupakan pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta asli mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan. Adapun wewenang notaris yaitu:

  • Membuat akta otentik tentang perjanjian ataupun ketetapan, perbuatan, dan perjanjian yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan
  • Membuat akta jual beli dan sertifikat tanah.
  • Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus (legalisasi).
  • Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus (waarmerking).
  • Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya.
  • Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta.

Wewenang PPAT 

Berdasarkan Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan PPAT, PPAT adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta rumah asli mengenai perbuatan hukum tertentu, contohnya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. PPAT berwenang melakukan sejumlah hal, seperti:

  • Melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah.
  • Membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
  • Jual beli tanah. 
  • Tukar menukar tanah.
  • Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng).
  • Pembagian hak bersama.
  • Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah Hak Milik.
  • Pemberian Hak Tanggungan.
  • Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan.

Jenis Akta Notaris

Ada dua jenis golongan akta notaris, yaitu:

1.  Akta yang dibuat oleh notaris (akta relaas atau akta pejabat)

Akta ini dibuat oleh notaris yang memuat uraian secara otentik mengenai suatu tindakan yang dilakukan atau suatu keadaan yang dilihat atau disaksikan oleh notaris. 

Misalnya akta berita acara/risalah rapat RUPS suatu perseroan terbatas, akta pencatatan budel, dan lain-lain.

Perlu diketahui, berikut adalah beberapa contoh akta yang bisa dibuat di notaris, mencakup:

  • Pendirian Perseroan Terbatas (PT), perubahan juga Risalah Rapat Umum Pemegang Saham
  • Pendirian Yayasan
  • Pendirian badan usaha lainnya
  • Kuasa untuk menjual
  • Perjanjian sewa menyewa, perjanjian jual beli
  • Keterangan hak waris
  • Wasiat
  • Pendirian CV termasuk perubahannya
  • Pengakuan utang, perjanjian kredit dan pemberian hak tanggungan
  • Perjanjian kerjasama, kontrak kerja
  • Segala bentuk perjanjian yang tidak dikecualikan kepada pejabat lain

2. Akta yang dibuat di hadapan notaris (akta partij)

Akta ini dibuat di hadapan notaris. Isi akta partij memuat uraian dari apa yang diterangkan atau diceritakan oleh para pihak yang menghadap kepada notaris, misalnya perjanjian kredit.

Syarat Keabsahan Sebuah Akta Rumah

Saat ini ada banyak akta yang ternyata tidak sah dan palsu. Untuk itu, agar sebuah akta dinyatakan asli dan sah, maka harus memenuhi syarat formil dan syarat materiil.  

Apa saja syaratnya?

Syarat Formil

Syarat utama agar sebuah akta dinyatakan sah yaitu akta rumah haruslah dibuat oleh pejabat yang berwenang dalam hal ini notaris dan PPAT. 

Jangan sampai sebuah akta yang seharusnya hanya boleh disahkan oleh notaris, Pins buat di PPAT. Begitupun sebaliknya. 

Syarat selanjutnya yaitu memperhatikan tempat di mana pejabat tersebut berkedudukan. Jika Pins membuat akta di PPAT, harus diketahui bahwa PPAT memiliki wilayah kewenangan. Jadi, pastikan Pins  menggunakan PPAT di wilayah yang sesuai, ya! 

Terakhir, akta yang sah harus ditandatangani oleh pihak yang hadir sesuai tanggal tertera pada akta. Biasanya, akta ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi, dan notaris. Pastikan semua proses dan penandatanganan dilakukan pada waktu yang sama.

Syarat Materil 

Syarat materiil keabsahan sebuah akta yaitu kesesuaian isi atau materi dalam akta tersebut. Misalnya, dalam jual-beli properti misalnya, pastikan tak ada kesalahan penulisan alamat dan nomor rumah.

Selain itu, ukuran properti yang Pins perjual belikan juga harus sesuai dengan surat-suratnya. Jangan sampai pada sertifikat hak milik tertulis luas tanah 6×10 meter, sementara pada akta tertulis 5×12 meter.