Mengenal Tenor 30 Tahun: Cara Gaji UMR Bisa Beli Rumah Sendiri

Tenor KPR 30 tahun saat ini sedang naik daun dan jadi jawaban bagi generasi Milenial dan Z. Ya, seperti yang Pins ketahui kalau harga properti setiap tahun semakin mahal dan meresahkan generasi muda di Indonesia. Padahal setiap generasi muda di Indonesia ini ingin sekali punya rumah sendiri.

Nah, tenor 30 tahun hadir sebagai angin segar yang membawa harapan baru bagi jutaan anak muda yang mendambakan rumah pertama mereka. Hal ini diumumkan langsung oleh Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP). 

Seperti apa lebih jelasnya kebijakan ini? Serta apa keuntungan dan risikonya? Yuk, simak selengkapnya di artikel ini sampai selesai.

Mengenal Kebijakan Baru Tenor KPR 30 Tahun

1. Latar Belakang Program 3 Juta Rumah

Menteri PKP Maruarar Sirait mengungkapkan bahwa tenor Kredit Pemilikan Rumah mengalami perpanjangan dari 20 tahun menjadi 30 tahun. Kebijakan tenor KPR 30 tahun ini merupakan arahan langsung dari Presiden Republik Indonesia untuk rakyat.

Selain itu, dengan adanya perpanjang tenor ini, program 3 juta rumah bisa berjalan lebih cepat. Dengan tenor kredit lebih panjang, harga rumah jadi semakin terjangkau. 

Adapun jenis KPR untuk 3 juta rumah ini disiapkan untuk subsidi supaya masyarakat berpenghasilan rendah bisa memiliki hunian sendiri.

2. Fokus pada Segmen Rumah Subsidi (FLPP)

Perpanjangan tenor KPR 30 tahun ini secara spesifik difokuskan untuk mendukung skema rumah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan menengah di Indonesia. Sebelumnya, batas maksimal tenor rumah subsidi hanya mencapai 20 tahun. Masalahnya, tenor 20 tahun masih tetap memberatkan bagi MBR.

KPR FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) menjadi skema utama yang diperpanjang masa cicilannya dalam kebijakan baru ini. Dengan KPR FLPP, MBR sekarang bisa menikmati cicilan yang jauh lebih ringan dan terjangkau setiap bulannya.

3. Keterlibatan Lembaga Pembiayaan (SMF)

PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) berperan utama sebagai liquidity provider (penyedia likuiditas) untuk memperkuat kapasitas penyaluran KPR di Indonesia. SMF mengalirkan dana jangka panjang dari pasar modal ke bank-bank KPR melalui mekanisme sekuritisasi dan refinancing.

Dengan adanya SMF, masyarakat bisa mengakses hunian layak dengan harga terjangkau lebih mudah.  Selain itu, SMF juga mendorong bank dengan suku bunga KPR terendah semakin siap untuk memaksimalkan program tenor 30 tahun secara optimal.

4. Rencana Lokasi dan Skema Pembiayaan

Pemerintah merancang kolaborasi pembiayaan yang melibatkan tiga sumber utama, yaitu APBN, Danatara, dan investasi dari sektor swasta. APBN fokus pada penyediaan subsidi dan infrastruktur. Kemudian Danantara fokus pada pendanaan alternatif. Swasta sendiri fokus pada hibah lahan atau konstruksi.

Salah satu contoh proyek yang sudah menggunakan kolaborasi tiga sumber ini adalah proyek rumah susun di Cikarang. Pihak swasta yang berperan di sini adalah Lippo Group yang menghibahkan lahan sebesar 30 hektar untuk dibangun rumah susun oleh pemerintah yang nantinya akan diberikan dana investasi oleh Danantara. 

5. Tujuan Menurunkan Angka Backlog Hunian

Data terkini mencatat bahwa angka backlog kepemilikan hunian di Indonesia masih mencapai sekitar 9,6 juta unit yang perlu segera dipenuhi pemerintah. Selain itu, backlog kelayakan hunian mencapai lebih dari 23 juta unit yang masih perlu diperbaiki kondisinya secara menyeluruh.

Kebijakan tenor KPR 30 tahun diharapkan mampu memangkas angka backlog ini dengan cara membuka akses kepemilikan rumah yang lebih inklusif dan terjangkau. Selain itu, Pins juga harus tahu  waktu yang tepat untuk beli rumah supaya tidak melewatkan momentum emas kebijakan perpanjangan cicilan ini.

Keuntungan KPR Tenor 30 Tahun bagi Generasi Muda

1. Cicilan Bulanan Jadi Lebih Terjangkau

Perpanjangan tenor KPR 30 tahun jelas akan memberikan dampak langsung pada cicilan Pins. Contohnya seperti ini, Pins meminjam sebesar Rp150 juta dengan bunga 5% per tahun. Ketika memilih 20 tahun, cicilan Pins per bulan sekitar Rp990 ribu per bulan.

Sementara itu, kalau tenornya diperpanjang 10 tahun alias 30 tahun, maka cicilan bulanan Pins menjadi sekitar Rp805 ribu. Angka ini membuat Pins lebih hemat Rp185 ribu setiap bulannya. 

Jadi keuntungan tenor diperpanjang akan berpengaruh besar pada cicilan Pins. Selisihnya sendiri lumayan bagi Pins generasi muda yang baru merintis karir dan kehidupan finansial.

2. Menyeimbangkan Stagnasi Kenaikan Gaji

Sudah menjadi rahasia umum kalau kenaikan gaji seringkali tidak mampu mengimbangi kenaikan harga biaya hidup. Bagi Pins dengan penghasilan terbatas, angsuran rendah dari tenor KPR 30 tahun adalah solusi terbaik agar kebutuhan primer tetap terpenuhi.

Bahkan bagi Pins yang ingin tahu cara gaji 3 juta beli rumah, tenor panjang ini adalah jawaban untuk Pins bisa beli rumah meski gaji UMR. Dengan cicilan yang lebih kecil, penghasilan Pins tidak akan habis untuk KPR, sehingga jadi lebih sehat dan tidak membebani keuangan.

3. Memperbesar Peluang Persetujuan Bank

Debt Burden Ratio (DBR) adalah persentase cicilan terhadap total penghasilan yang menjadi salah satu penilaian utama bank dalam proses persetujuan KPR. Dengan tenor KPR 30 tahun, nominal cicilan mengecil sehingga DBR pun ikut turun dan memperbesar peluang disetujui bank.

Semakin rendah DBR, semakin besar gaji yang tersisa, dan bank pun semakin yakin bahwa Pins mampu membayar cicilan secara konsisten hingga selesai. Pins juga harus paham tentang pengaruh skor kredit terhadap persetujuan KPR, karena riwayat SLIK OJK yang bersih sangat menentukan lolos tidaknya pengajuan KPR.

4. Kemungkinan Punya Rumah di Usia 20-an

Keuntungan tenor 30 tahun bagi Gen Z atau first jobber adalah bisa punya rumah di usia 20-an. Sebelum harga properti naik lagi, generasi muda ini bisa mengunci harga rumah dari sekarang berkat cicilan rendah. 

Biasanya orang-orang harus menunggu tabungan banyak dulu untuk beli rumah. Tapi sekarang, kalau Pins menunggu hal itu, justru berisiko karena harga properti bisa jauh lebih mahal dibandingkan saat Pins membelinya hari ini.

Dengan tenor panjang ini, cicilan bulanan yang ringan memungkinkan Pins memulai investasi properti lebih awal tanpa harus mengorbankan seluruh penghasilan. Memiliki rumah di usia muda juga berarti Pins sudah membangun aset produktif yang nilainya terus naik secara konsisten di masa depan.

5. Arus Kas Tersisa untuk Kebutuhan Masa Depan

Cicilan yang lebih ringan berkat tenor KPR 30 tahun memberikan fleksibilitas arus kas bulanan yang bisa dialokasikan untuk berbagai kebutuhan strategis. Dengan adanya cicilan ringan, Pins bisa mengalokasikan anggaran yang tersisa ke hal-hal seperti investasi, pendidikan anak, atau dana darurat.

Pins wajib mempelajari cara mengatur anggaran bulanan saat KPR agar bisa mengoptimalkan sisa penghasilan dengan bijak dan terencana setiap bulannya. Manajemen keuangan yang baik selama masa cicilan akan membuat hidup jauh lebih seimbang antara kebutuhan dan tujuan finansial jangka panjang.

Risiko & Tantangan Ambil Tenor 30 Tahun

1. Akumulasi Beban Bunga yang Makin Besar

Risiko dan tantangan tenor KPR 30 tahun yang pertama adalah beban bunga makin besar. Meski cicilan bulanan lebih ringan, Pins perlu tahu kalau hal ini tentu akan berdampak pada total bunga yang dibayarkan ke bank karena cicilan lebih lama.  

Total pembayaran pokok ditambah bunga selama 30 tahun bisa dua hingga tiga kali lipat lebih besar dibandingkan harga asli rumah yang Pins beli. Itulah sebabnya Pins memang harus membandingkan dulu antara tenor KPR panjang vs. pendek sebelum memutuskan supaya sesuai dengan kondisi keuangan Pins.

2. Pengaruh Kondisi Ekonomi dan Geopolitik

Pakar ekonomi SMF dan berbagai ekonom lainnya telah mengingatkan bahwa proyeksi ekonomi global 2026 masih menghadapi berbagai ketidakpastian yang perlu diwaspadai.

Ancaman terhadap sektor rill seperti resesi global atau masalah geopolitik, berpotensi melemahkan daya beli nasabah KPR. Jika Pins sudah terlanjur kredit rumah, Pins perlu memiliki cadangan finansial yang cukup. Fungsinya untuk dana darurat menghadapi situasi ekonomi yang berpotensi memburuk suatu waktu.

3. Masa Utang Mendekati Usia Pensiun

Setiap bank memiliki syarat KPR yaitu maksimal usia 55 atau 60 tahun saat cicilan berakhir. Kalau tenor KPR 30 tahun diterapkan, otomatis usia Pins ketika cicilan selesai ini semakin mendekati masa pensiun.

Contohnya seperti ini, kalau Pins baru mengajukan KPR di usia 25 tahun, maka 30 tahun dari sekarang, usia Pins saat cicilan selesai adalah 55 tahun. Angka tersebut sudah masuk batas maksimal di bank, sehingga kemungkinan besar tidak akan disetujui pengajuannya. 

Selain itu, sebagian besar masa produktif dan bahkan masa mendekati pensiun akan dihabiskan untuk membayar cicilan rumah. Jadi, Pins perlu tahu dulu jangka waktu ideal untuk KPR itu pada usia berapa sehingga semasa hidup tidak akan menghabiskan uang untuk cicilan rumah.

4. Ketidakpastian Stabilitas Pekerjaan Jangka Panjang

Saat ini, dunia kerja rentan sekali dengan tingginya risiko pemutusan hubungan kerja (PHK), transisi karir, hingga otomasi yang mengancam lapangan kerja. Kalau Pins memilih tenor KPR 30 tahun, Pins harus memastikan dulu penghasilan tetap stabil dan mencukupi selama 30 tahun penuh tanpa adanya jeda.

Karena kalau di tengah cicilan itu Pins terkena PHK, kemungkinan besar Pins akan kesulitan bayar cicilan jelas tinggi. Setelah itu, potensi untuk kredit rumah macet juga tidak akan bisa dihindari. Jadi, Pins wajib punya dana darurat supaya bisa mencegah terjadinya hal-hal seperti ini.

5. Biaya Depresiasi dan Perawatan Bangunan

Risiko dan tantangan yang terakhir dari tenor KPR 30 tahun adalah biaya depresiasi dan perawatan bangunan. Seperti yang Pins tahu, kalau rumah semakin lama akan semakin mengalami kerusakan di berbagai tempatnya, sehingga ini butuh perbaikan. 

Nah, perbaikan ini pasti akan terjadi dalam rentang waktu 30 tahun. Mulai dari atap, pengecatan, hingga instalasi listrik yang biayanya jelas besar. Masalahnya, saat Pins melakukan perbaikan ini, cicilan masih belum lunas. Namun jika tidak diperbaiki, rumah akan mengalami penurunan harga dan kualitas. Jadi ini membuat Pins punya beban ganda yang harus diselesaikan.

Kebijakan tenor 30 tahun adalah peluang emas bagi generasi muda yang ingin punya rumah dengan harga terjangkau. Namun, komitmen jangka panjang ini harus dipertimbangkan matang-matang dengan memperhatikan berbagai risiko dan tantangan yang sudah dijelaskan di atas.

Pins tetap butuh strategi keuangan yang solid agar perjalanan cicilan berjalan lancar sampai lunas. 

Nah, hal pertama yang bisa Pins lakukan adalah dengan menghitung langsung kondisi keuangan Pins menggunakan fitur simulasi KPR di Pinhome. Dengan menghitung secara langsung, Pins bisa tahu cicilan yang akurat sesuai kondisi finansial Pins.

Selain itu, cari rumah impian Pins di Pinhome. Ada jutaan rumah subsidi maupun komersial yang siap jadi rumah pilihan Pins. Selain itu, ajukan KPR via Pinhome supaya lebih mudah, cepat, transparan, dan didukung berbagai bank rekanan serta dibantu dari awal sampai akhir oleh tim profesional.

Manfaatkan tenor KPR 30 tahun sekarang juga bersama Pinhome dalam mewujudkan rumah impian pertama Pins!