Benarkah Tanah yang Terlantar Bisa Diambil oleh Negara?

Pins mungkin mengetahui isu terkini bahwa tanah terlantar diambil negara bila dibiarkan kosong. Kebijakan ini tentu membuat masyarakat merasa gelisah, khawatir, dan bertanya-tanya bagaimana nasib tanah miliknya, bahkan meskipun tanah itu adalah hak milik pribadi dan sudah dilengkapi sertifikat.

Perhatian publik menguat setelah pejabat Kementerian ATR/BPN menyampaikan penjelasan mengenai ketentuan penertiban tanah terlantar berdasarkan PP Nomor 20 Tahun 2021. Sebenarnya, seperti apa kriteria tanah terlantar menurut hukum, Pins?

Apa Itu Tanah Terlantar Menurut Hukum?

Menurut PP No. 20 Tahun 2021, tanah terlantar adalah tanah hak, tanah hak pengelolaan, dan tanah yang diperoleh berdasarkan Dasar Penguasaan Atas Tanah, yang sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara. 

Dengan kata lain, tanah terlantar adalah tanah yang sudah diperoleh dan dimiliki haknya oleh seseorang, tapi sengaja tidak dimanfaatkan sesuai peruntukannya atau tidak dipelihara sebagaimana mestinya.

Perlu kamu pahami dulu bahwa tanah terlantar berbeda dengan tanah kosong biasa. Jika tanah terlantar sebenarnya sudah ada yang memiliki, tanah kosong bisa saja belum jadi hak seseorang atau masih dalam proses untuk jadi hak milik. 

Tujuan Penertiban Tanah Terlantar

Penertiban tanah terlantar diambil negara sebenarnya adalah mengembalikan fungsi tanah agar dimanfaatkan untuk kepentingan masyarakat. 

Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 33 ayat 3 UUD 1945, bahwa “Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.”

Ketentuan lebih lanjut diatur dalam PP No. 20 Tahun 2021 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Terlantar atau disebut dasar hukum tanah terlantar. 

Regulasi ini mengatur mekanisme identifikasi, peringatan, hingga pengambilalihan tanah yang sudah diberikan hak, tetapi tidak dimanfaatkan sesuai peruntukannya atau tidak dipelihara.

Banyak masyarakat keliru mengira semua tanah kosong bisa otomatis menjadi hak milik. Padahal tidak otomatis tanah kosong jadi hak milik tanpa proses hukum yang sah, Pins, dan tidak semua tanah kosong masuk kategori tanah terlantar.

Pasal-pasal dalam UUD dan PP tersebut bertujuan mengembalikan fungsi tanah agar digunakan atau dimanfaatkan secara optimal untuk masyarakat luas, baik untuk pertanian, pembangunan, perumahan, bahkan fasilitas umum.

Perbedaan Kriteria Tanah Terlantar Berdasarkan Jenis Haknya

1. Tanah Hak Guna Usaha (HGU)

Hak guna usaha atau HGU adalah hak atas tanah dari negara yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan. HGU biasanya diberikan dalam jangka waktu tertentu. 

Akan tetapi, jika tidak digunakan sebagaimana mestinya dalam kurun waktu 2 tahun, maka tanah HGU bisa dinyatakan sebagai tanah terlantar. 

Artinya, tanah harus segera dimanfaatkan untuk tujuan yang telah disetujui, bukan dibiarkan kosong atau digunakan untuk kepentingan lain yang tidak sesuai tujuan awalnya. 

Contohnya begini, sebuah perusahaan mendapat HGU untuk membangun perkebunan tebu, tapi setelah izin keluar, lahan tetap dibiarkan kosong atau justru dibangun gudang untuk keperluan lain. 

Akibatnya, pemerintah atau khususnya Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (ATR/BPN) dapat memberikan peringatan hingga kemudian mencabut hak HGU. 

Hal ini membuat tanah kembali jadi milik negara dan dapat diberikan kepada pihak lain yang bisa memanfaatkannya untuk kepentingan umum. Penting untuk diingat bahwa tanah HGU ini bukanlah tanah garapan yang bisa jadi hak milik ya, Pins. 

2. Tanah Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak guna bangunan atau HGB adalah hak untuk membangun dan menggunakan bangunan di atas tanah yang bukan milik kamu, biasanya ini ada di atas tanah negara atau tanah dengan hak pengelolaan (HPL). 

Kamu bisa mengelola tanah ini dengan membangun keperluan komersial atau hunian, seperti membangun ruko, apartemen, atau kantor. Sama seperti HGU, tanah HBG juga diberikan dalam jangka waktu tertentu. 

Tanah HGU harus difungsikan sebagaimana mestinya. Jika selama 2 tahun setelah mendapatkan izin tanah tidak digunakan sesuai peruntukannya, maka ia bisa dinyatakan sebagai tanah terlantar. 

Bagaimana contohnya? Misalnya, sebuah perusahan mendapatkan HGB di atas tanah negara untuk membangun kompleks ruko. Namun, setelah izin keluar, lahan tidak dibangun ruko dan justru dibiarkan kosong. 

Jika ini terjadi, maka pemerintah akan memberikan peringatan hingga mencabut hak atas tanah tersebut, sehingga tanah kembali jadi milik negara.

3. Tanah Hak Milik (SHM)

Sertifikat hak milik atau SHM adalah hak penuh oleh warga negara atas kepemilikan tanah. Beda dengan HGU dan HGB yang punya jangka waktu tertentu, jika kamu memiliki SHM maka tidak ada batas waktu berlakunya.

Tanah SHM ini juga dapat diwariskan atau diberikan secara turun-temurun, Pins. Namun, penertiban SHM memang lebih ketat dibandingkan HGU atau HGB. 

Ini karena SHM adalah hak kepemilikan tanah yang paling kuat dan berlaku tanpa batas waktu, sehingga negara sebenarnya tidak bisa mencabutnya begitu saja. 

Penertiban baru akan dilakukan bila ada alasan kuat, seperti pemilik tanah sama sekali tidak memanfaatkan tanahnya untuk jangka waktu yang lama. 

Misalnya, seseorang punya sebidang tanah SHM tapi tidak digunakan dan malah jadi sumber masalah yang merugikan, seperti jadi area pembuangan sampah atau barang-barang lainnya tanpa izin. 

Jika ini terjadi, maka pemerintah dapat melakukan penertiban sesuai prosedur sehingga pemilik akan kehilangan hak atas tanah tersebut.

4. Tanah Adat

Tanah adat atau disebut juga tanah ulayat adalah tanah yang dimiliki atau dikelola secara turun-temurun oleh masyarakat setempat berdasarkan tradisi adatnya. Jenis lahan satu ini tidak bisa diambil negara karena bukan konsesi atau pemberian dari negara. 

Sebagai contoh, ada tanah adat atau ulayat di wilayah Jawa Tengah yang dimanfaatkan sebagai pertanian. 

Selama pengelolaan ini sesuai dengan hukum adat dan tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, maka negara mengakui dan melindungi hak atas tanah tersebut.

Dampak dan Risiko Bagi Pemilik Tanah yang Dibiarkan Kosong

1. Potensi Kehilangan Hak atas Tanah

Terlepas dari apa pun jenis hak tanah yang dimiliki, pemilik tanah yang membiarkan tanahnya kosong terlalu lama berisiko kehilangan hak atas tanah tersebut. 

Proses penertiban untuk tanah hak guna usaha (HGU) dan tanah hak guna bangunan (HGB) akan ditindaklanjuti bila dalam kurun waktu 2 tahun setelah izin diberikan, tanah tersebut tidak dimanfaatkan. 

Sementara tanah sertifikat hak milik (SHM) karena bersifat lebih ketat, maka penertiban baru terjadi bila sudah 20 tahun tapi tanah tidak digunakan, tidak dipelihara, atau  justru merugikan kepentingan umum.

Pada SHM ini, ada masa berlaku akta jual beli tanah yang kekuatan hukumnya bergantung pada proses balik nama oleh pemerintah.

Proses penertiban akan dimulai dari identifikasi, pemberian peringatan tertulis, evaluasi, sampai pencabutan hak bila tidak ada perubahan. Supaya lebih terbayang, simulasinya begini, Pins.

Anggap ada sebuah perusahaan memperoleh HGU untuk dikelola jadi perkebunan sayur. Setelah 2 tahun, lahan tersebut tidak berubah fungsi dan malah ditumbuhi rumput liar. 

Pemerintah kemudian memberikan peringatan, tapi tidak ada tindak lanjut dari perusahaan tersebut. Alhasil, HGU dicabut dan tanah bisa dialokasikan untuk kepentingan umum lainnya.

Atau contoh lainnya, seseorang punya tanah SHM di tengah kota. Namun, ia tidak memanfaatkannya selama puluhan tahun hingga justru jadi tempat pembuangan sampah. 

Pemerintah bisa menempuh jalur hukum untuk mengambil tanah orang lain atau langkah ketat dan tegas untuk mencabut hak atas tanah SHM ini, kemudian memanfaatkannya untuk kepentingan umum, seperti membuat taman kota. Itu sebabnya, pastikan tanah terlantar kamu tidak diambil negara ya!

2. Nilai Investasi Menurun Drastis

Lahan yang tidak dirawat dalam waktu yang lama dapat mengalami penurunan nilai pasar. Padahal, seharusnya kenaikan harga tanah per tahun mengalami peningkatan.

Namun, karena kondisi fisik tanah yang kian menurun tanpa perawatan, seperti ditumbuhi rumput liar, banyak semak-semak, atau menjadi lokasi pembuangan sampah, maka nilai investasinya bisa menurun drastis.

Selain itu, akses menuju lahan mungkin tertutup karena banyak bangunan baru hingga lingkungan sekitar berubah. Kondisi-kondisi ini yang dapat memengaruhi minat calon pembeli tanah. 

3. Potensi Sengketa dan Klaim Pihak Ketiga

Tanah yang dibiarkan kosong berisiko dikuasai oleh pihak lain tanpa izin, sehingga dapat menimbulkan sengketa hukum panjang untuk membuktikan hak kepemilikan tanah tersebut. 

Sebagai contoh, ada tanah kosong di daerah pinggiran kota yang lama kelamaan berubah menjadi pemukiman liar karena ditempati sekelompok warga. 

Atau tanah kosong yang tidak diurus kemudian dikuasai oleh spekulan tanah, sehingga menuntut mendapat keuntungan saat tanah akan dijual atau dikembangkan. 

Sengketa dari pihak ketiga seperti ini tentunya sangat merugikan, Pins. Selain memakan waktu dan biaya, rencana pemanfaatan tanah di kemudian hari juga akan terhambat.

4. Beban Pajak Tanpa Manfaat

Pemilik tanah tetap punya kewajiban membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) setiap tahun meski tanah tidak digunakan. Kondisi ini jelas menjadi kerugian finansial karena pemilik mengeluarkan biaya rutin tanpa memperoleh manfaat ekonomis dari aset yang dimilikinya. 

Jika terus dibiarkan, maka dalam jangka panjang pembayaran PBB ini bisa membuat kamu merugi, terutama bila nilai pajak yang dibebankan cukup tinggi. 

Maka itu, pastikan kamu menghitung PBB dan membayar biayanya tepat waktu, serta menggunakan tanah sebagaimana mestinya.

Tips Menghindari Status Tanah Terlantar

1. Gunakan Tanah Sesuai Peruntukan

Cara paling mudah untuk menghindari status tanah terlantar yang dapat diambil negara adalah dengan memanfaatkan lahan kosong sesuai peruntukannya. 

Misalnya, jika status tanah kamu adalah hak guna usaha (HGU), maka kamu bisa mengelolanya untuk kegiatan pertanian, perkebunan atau peternakan. 

Jika berstatus hak guna bangunan (HGB), mulailah pembangunan sesuai rencana, seperti mendirikan perumahan, ruko, atau pertokoan. 

Sementara bila memiliki sertifikat hak milik (SHM) atas suatu lahan tanah, manfaatkan untuk hal-hal yang produktif, entah dibuat usaha, disewakan, atau dirawat agar tidak terbengkalai. 

2. Rawat dan Amankan Tanah

Merawat dan mengamankan tanah penting agar tidak dikuasai oleh pihak lain tanpa izin. Kamu bisa melakukan perawatan fisik tanah, seperti memasang pagar di sekeliling lahan, memberi papan tanda kepemilikan, dan mengecek kondisi lahan secara rutin. 

Jika memungkinkan, bersihkan lahan dari rumput-rumput liar yang mengganggu, sampah ataupun genangan air agar kondisinya tetap terawat.

3. Lengkapi Administrasi dan Dokumen Hukum

Seluruh dokumen hak tanah, seperti jenis sertifikat tanah, akta jual beli tanah, sampai bukti pembayaran pajak harus tersimpan dengan baik sebagai bukti fisik kepemilikan tanah. 

Pastikan kamu juga mengurus perpanjangan hak guna usaha (HGU) maupun hak guna bangunan (HGB) sebelum masa berlakunya habis. 

Terakhir, jangan lupa memantau status hukum tanah secara rutin di Badan Pertanahan Nasional (BPN) guna memastikan tidak ada perubahan data atau sengketa yang muncul. Cara-cara ini membantu memastikan kepemilikan lahan kamu aman dan sah secara hukum. 

Pada dasarnya, kebijakan penertiban tanah terlantar diambil negara bukanlah untuk mengambil alih tanah rakyat, melainkan memastikan lahan di Indonesia dapat dimanfaatkan secara optimal demi kemakmuran bersama.

Buat kamu yang ingin mengecek berbagai pilihan properti, termasuk tanah residensial dan komersial, Pinhome bisa jadi pilihan tepat! Pinhome dapat membantu memaksimalkan potensi lahan yang kamu miliki supaya lebih sesuai dan fungsional.