5 Risiko Bisnis Kontrakan yang Jarang Disadari Pemilik Baru

Bisnis kontrakan dinilai sebagai sumber passive income yang stabil dan mudah dijalankan. Tak heran bila banyak orang yang tertarik menjalankan usaha ini. Sayangnya, di balik keuntungannya, ada risiko bisnis kontrakan yang sering tidak disadari pemilik baru. 

Artikel ini akan membahas berbagai risiko usaha kontrakan beserta solusinya agar kamu etap bisa menjalankan bisnis ini secara aman dan menguntungkan. Catat ya, Pins!

Kenapa Banyak Orang Tertarik Bisnis Kontrakan?

Banyak orang tertarik menjalankan bisnis kontrakan karena menawarkan pendapatan rutin bulanan, nilai properti yang terus meningkat, hingga memungkinkan untuk diwariskan atau jadi investasi jangka panjang.

Sementara dari sudut pandang investor pemula di Indonesia, bisnis kontrakan dianggap aman dan menjanjikan. Terlebih bila usaha kontrakan dibangun di lokasi yang strategis, misalnya dekat dengan institusi pendidikan, kawasan perkantoran, kawasan pabrik, dan sebagainnya. 

Begitu pula dengan persepsi umum masyarakat yang percaya bahwa memiliki properti dan bisa disewakan berpotensi sangat menguntungkan di masa kini dan nanti. 

Itu sebabnya, tidak sedikit masyarakat yang memiliki rumah kosong sangat mempertimbangkan untuk jual atau kontrakkin rumah tersebut demi mendapat keuntungan.

Risiko Bisnis Kontrakan yang Sering Terjadi

Sebelum benar-benar menjalankan bisnis kontrakan untuk pemula, Pins wajib tahu dan paham risiko yang mungkin terjadi nantinya. Berikut risiko bisnis kontrakan yang bisa saja terjadi:

1. Penyewa Bermasalah

Ketika siap memulai usaha kontrakan, tandanya kamu juga harus siap menghadapi penyewa yang bermasalah. Bentuk masalahnya bisa beragam, seperti menunggak pembayaran sewa, merusak properti atau fasilitas di rumah, kabur tanpa kabar secara tiba-tiba, dan lain sebagainya.

Hal ini tentu berdampak besar tidak hanya pada finansial kamu sebagai pemilik, tapi juga tekanan psikologis yang diakibatkan oleh penyewa bermasalah tersebut. 

Pemilik kontrakan akan sangat dirugikan karena harus mengejar-ngejar pembayaran, berurusan dengan konflik, bahkan mengalami stres karena penyewa yang tidak kooperatif.

Maka itu, penting untuk menghindari penyewa bermasalah sejak awal agar tidak mempersulit proses sewa di kemudian hari.

2. Kerusakan Properti yang Tidak Terduga

Meski rumah disewakan, tapi kondisi properti tetap jadi tanggung jawab kamu sebagai pemilik. Dalam hal ini termasuk tanggung jawab biaya perbaikan kontrakan yang mungkin saja ditanggung oleh pemilik saja, penyewa saja, maupun bersama.

Beberapa kerusakan yang umum terjadi di rumah sewa antara lain atap bocor saat musim hujan, AC yang tidak dingin atau rusak, instalasi listrik bermasalah, hingga saluran air yang mampet. Bila tidak segera diperbaiki, masalah ini bisa memburuk dan memakan biaya lebih besar.

Kerusakan properti yang tidak terduga ini bisa disebabkan oleh faktor usia bangunan yang mungkin sudah tua ataupun kebiasaan penyewa. Misalnya, penggunaan AC yang berlebihan tanpa perawatan, membuang limbah sembarangan ke saluran air, atau kurangnya kepedulian terhadap kebersihan rumah bisa mempercepat kerusakan properti.

3. Tingkat Hunian Rendah (Vacancy Rate)

Tingkat hunian yang rendah atau rumah kosong terlalu lama bisa menjadi masalah bagi pemilik kontrakan. Sebab semakin lama properti tidak disewa, maka semakin besar biaya yang harus ditanggung tanpa adanya pemasukan rutin. 

Biaya ini termasuk pajak, perawatan, bahkan cicilan KPR rumah tersebut bila ada. Hal ini tentu berdampak besar ke cash flow kamu yang akhirnya mengurangi keuntungan investasi tersebut. 

Di Indonesia, penyebab umum tingginya vacancy rate antara lain lokasi yang kurang strategis, harga sewa terlalu tinggi, serta minimnya promosi. 

Misalnya, rumah kontrakan di pinggiran kota yang aksesnya sulit atau tidak ada angkutan umum cenderung lebih lama kosong dibanding hunian yang berada di kawasan padat, seperti Depok atau Bekasi, terlebih bila dekat kampus dan perkantoran.

Tanpa adanya strategi pemasaran untuk meningkatkan daya tarik rumah sewa, meski kondisinnya baik dan bagus pun bisa sulit laku di pasaran.

4. Masalah Legalitas dan Perizinan

Sebelum menyewakan rumah, penting bagi pemilik untuk melengkapi seluruh dokumen dan perizinan, seperti izin mendirikan bangunan (IMB), sertifikat tanah, sampai pelaporan properti sewa bila diperlukan. 

Hal ini sebaiknya tidak diabaikan karena ada risiko hukum yang dapat dibebankan bila properti disewakan tanpa izin. Kamu bisa saja mendapat sanksi dari lingkungan tempat tinggal, kewajiban pajak yang tidak dilaporkan, hingga potensi konflik dengan warga sekitar.

Secara hukum, rumah di area pemukiman juga memiliki aturan sewa menyewa rumah. Jika rumah disewakan secara komersial (misalnya sebagai kos-kosan atau kantor kecil), pemilik bisa melanggar aturan tata ruang dan terancam teguran atau denda dari pemerintah daerah. Oleh karena itu, aspek legalitas sebaiknya diurus sejak awal agar usaha berjalan lancar dan terlindungi secara hukum.

5. Konflik dengan Penyewa

Risiko usaha kontrakan lainnya yang mungkin terjadi adalah adanya konflik antara pemilik dan penyewa. Ini biasanya terjadi ketika penyewa melakukan hal-hal yang melanggar peraturan dari pemilik rumah atau melakukan sesuatu tanpa seizin pemilik sebelumnya.

Misalnya, menggunakan fasilitas tidak sesuai fungsi seperti bagian depan rumah dijadikan tempat usaha tanpa pemberitahuan kepada pemilik rumah.

Selain itu, rumah kontrakan yang disalahgunakan untuk usaha ilegal atau memelihara hewan berlebihan, menyewakan ulang rumah kepada orang lain secara diam-diam, tidak bayar sewa rumah berbulan-bulan, hingga pelanggaran aturan lingkungan sangat berpotensi memicu konflik antara pemilik dan penyewa.

Sebagian besar konflik ini sebenarnya bisa dicegah dengan adanya perjanjian sewa yang jelas dan tertulis. Sayangnya, banyak pemilik baru yang hanya mengandalkan kesepakatan lisan atau perjanjian seadanya, sehingga sulit mendapatkan kesepakatan ketika masalah muncul.

Cara Mengelola Risiko Bisnis Kontrakan

Di balik keuntungan dan kelebihannya, usaha kontrakan juga tidak lepas dari berbagai risiko. Namun, menerapkan langkah pencegahan dan pengelolaan yang tepat akan membantu menghindarkan kamu dari masalah selama proses sewa menyewa berlangsung. 

Berikut beberapa cara yang dapat dilakukan untuk meminimalkan risiko bisnis kontrakan dan menjaga properti tetap berfungsi sebagaimana tujuannya:

1. Seleksi Penyewa yang Ketat

Langkah awal untuk memastikan kelancaran proses sewa dan mengelola risiko usaha kontrakan adalah dengan melakukan seleksi penyewa secara ketat. 

Hindari menerima penyewa secara asal-asalan hanya karena ingin segera mendapatkan pemasukan. Melakukan proses seleksi yang cermat dan pengecekan sebelum menyewakan rumah akan membantu kamu terhindar dari masalah di kemudian hari. 

Mulailah dari melakukan wawancara singkat untuk tahu latar belakang calon penyewa, verifikasi pekerjaan untuk memastikan kemampuannya membayar sewa, serta mendapatkan referensi dari pemilik kontrakan sebelumnya bila ada.

Pastikan kamu juga memeriksa identitas resmi seperti KTP, NPWP, atau surat domisili, terutama jika penyewa adalah perantau. Dengan seleksi yang ketat, kamu bisa lebih yakin bahwa properti dihuni oleh orang yang bertanggung jawab.

2. Buat Perjanjian Sewa yang Jelas dan Sah

Perjanjian sewa idealnya mencantumkan jangka waktu sewa, biaya sewa, ketentuan denda, hak dan kewajiban penyewa dan pemilik, hingga aturan sewa atau penggunaan rumah. 

Aturan sewa ini bisa mencakup boleh atau tidaknya membuka usaha di rumah sewa, batas jumlah penghuni yang boleh ada, uang jaminan sewa rumah (deposit), hingga kebijakan mengenai hewan peliharaan.

Contoh perjanjian sewa rumah yang sah secara hukum di Indonesia umumnya memuat identitas kedua belah pihak, uraian properti yang disewakan beserta harga dan jangka waktunya, serta pasal-pasal yang sesuai dengan Undang-Undang. 

Jangan lupa, karena perjanjian sewa merupakan dokumen penting yang sifatnya formal dan berlandaskan hukum, maka perlu ditandatangani oleh kedua belah pihak disertai materai. 

3. Sisihkan Dana Darurat untuk Perbaikan

Salah satu kesalahan umum pemilik kontrakan adalah menganggap seluruh pendapatan sewa sebagai keuntungan bersih. Padahal, properti sewa tetap membutuhkan perawatan berkala bila tiba-tiba mengalami kerusakan mendadak. 

Oleh karena itu, penting untuk menyisihkan sebagian dari pendapatan sewa untuk biaya tak terduga, seperti perbaikan rumah yang bisa terjadi tiba-tiba. Agar dana dapat tersimpan dengan baik dan mencukupi, disarankan untuk menyisihkan sekitar 10-35% dari pendapatan sewa bulanan sebagai cadangan pemeliharaan properti. 

Dana ini dapat digunakan untuk menangani kondisi darurat di rumah sewa yang butuh perbaikan cepat. Misalnya, atap bocor, AC tiba-tiba rusak, pompa air rusak, ataupun gangguan listrik. 

4. Gunakan Platform yang Aman dan Terpercaya

Di era digital seperti sekarang ini, proses pengelolaan properti akan jauh lebih mudah melalui platform properti seperti Pinhome. 

Menggunakan platform online untuk memasarkan rumah sewa dapat membantu memperluas promosi, menjangkau lebih banyak calon penyewa, hingga membuat proses transaksi sewa jadi lebih aman dan transparan.

Pinhome, misalnya, menyediakan fitur unggulan seperti pencarian penyewa yang sesuai, pembuatan dan pengiriman tagihan sewa, pengingat pembayaran, hingga layanan perawatan properti. 

Bagi pemilik yang sibuk atau tinggal jauh dari lokasi properti, manajemen properti digital sangat membantu. Kamu tetap bisa memantau kondisi kontrakan, mengecek status pembayaran, dan berkomunikasi dengan penyewa secara efisien tanpa harus hadir di tempat karena semua dilakukan secara online.

Bisnis Kontrakan Butuh Kesiapan, Bukan Sekadar Harapan

Bisnis kontrakan memang menjanjikan pendapatan pasif yang menggiurkan, tapi bukan berarti bebas dari risiko. Sebelum menjalankan bisnis kontrakan untuk pemula, penting untuk menyiapkan semuanya dengan matang. 

Dengan sistem manajemen yang tepat dan kesadaran sejak awal dari pemilik, seperti menyeleksi penyewa dengan baik, membuat perjanjian sewa yang jelas, hingga mempersiapkan dana darurat, maka banyak risiko bisa diminimalisir. 

Jangan hanya fokus pada potensi keuntungan, tapi lindungi juga aset kamu dari kemungkinan kerugian yang tak terduga. Yuk, gunakan layanan sewa properti yang aman dan terpercaya dari Pinhome agar proses sewa-menyewa berjalan lebih mudah, transparan, dan terlindungi sepenuhnya!