Pahami Peraturan Kontrakan Rumah Menurut UU di Indonesia

Peraturan kontrakan rumah di Indonesia diatur secara hukum untuk memastikan keamanan dan kejelasan dalam proses sewa-menyewa, terutama bagi mereka yang mencari sewa rumah untuk pemula.

Di zaman yang serba mudah dan cepat seperti sekarang ini, banyak orang masih memilih jalur pintas dengan melakukan sewa rumah atau kontrakan hanya berdasarkan perjanjian lisan. Padahal, perjanjian sewa-menyewa tanpa bukti tertulis sangat berisiko dan rentan menimbulkan masalah di kemudian hari.

Agar proses sewa-menyewa berjalan lebih aman dan sesuai hukum, Indonesia telah menetapkan dasar hukum sewa kontrakan melalui undang-undang. Baik untuk penyewa pemula maupun yang sudah berpengalaman, memahami dan memanfaatkan aturan kontrakan rumah ini penting untuk melindungi hak-hak mereka serta menghindari sengketa di masa depan.

Dasar Hukum Sewa Rumah di Indonesia

Dasar hukum utama yang mengatur perjanjian sewa properti ada di Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Peraturan ini memuat segala hal terkait sewa menyewa secara umum, termasuk hak dan kewajiban pemilik properti dan penyewa. 

Selain itu, peraturan mengenai kontrakan rumah juga tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik (PP 44/1994). Secara rincinnya, peraturan pemerintah ini secara khusus mengatur tentang penggunaan rumah oleh pihak yang bukan pemilik, termasuk dalam bentuk sewa. 

Apakah Wajib Menggunakan Surat Perjanjian Sewa Rumah?

Jawaban singkatnya, ya. Melibatkan surat perjanjian sewa rumah adalah hal wajib yang sebaiknya tidak diabaikan oleh pemilik maupun penyewa. Sebab meski perjanjian lisan sah untuk dipakai, tapi surat perjanjian tertulis mampu memberikan kepastian dan perlindungan hukum yang lebih kuat. 

Dengan kata lain, surat tertulis atau perjanjian ini sifatnya lebih aman dan bisa jadi bukti bila timbul masalah di kemudian hari. Ada banyak risiko yang kerap muncul bila proses sewa tidak didasari oleh surat perjanjian. 

Salah satu contohnya terkait kesepakatan durasi sewa. Misalnya, penyewa merasa sepakat untuk menyewa rumah selama 2 tahun, tapi pemilik bersikeras bahwa kesepakatan sewa hanya selama 1 tahun. 

Jadi, setelah 1 tahun, pemilik mau penyewa untuk mengosongkan rumah. Tanpa adanya bukti tertulis, tentu akan sulit menentukan pihak yang benar. Bahkan, salah satu pihak bisa dirugikan karena kesalahpahaman ini. Itu sebabnya, peraturan kontrakan rumah sangat dibutuhkan.

Isi Surat Perjanjian Sewa Menyewa yang Wajib Ada

Surat perjanjian sewa menyewa atau kontrakan umumnya mencakup kesepakatan kedua belah pihak, objek yang disewakan, serta berbagai elemen wajib lainnya. 

Berbagai elemen yang wajib ada dalam surat perjanjian kontrakan termasuk:

• Identitas lengkap penyewa dan pemilik. Termasuk nama, alamat tempat tinggal, dan data diri lainnya. 
• Data rumah. Ini mencakup keterangan, seperti alamat serta luas, rumah yang akan disewakan. 
• Jangka waktu sewa. Berisi keterangan tanggal mulai sampai selesai masa sewa, bila diperlukan bisa ditambahkan opsi perpanjangan. 
• Jumlah sewa dan metode pembayaran. Besaran nominal sewa dan cara pembayaran yang disepakati oleh kedua belah pihak. 
• Tanggung jawab perbaikan dan penggunaan rumah. Ini menjelaskan siapa yang menanggung biaya perbaikan kontrakan bila terjadi kerusakan nantinya.

Selain poin-poin tersebut, perjanjian kontrakan juga bisa mencantumkan terkait pemutusan perjanjian sewa, uang jaminan sewa, hingga lampiran foto rumah sebagai bukti dokumentasi di awal sewa. 

Perlindungan Hukum untuk Penyewa dan Pemilik Rumah Kontrakan

Baik penyewa maupun pemilik rumah kontrakan memiliki hak perlindungan hukum dan sanksi bila melanggar aturan. Berikut penjelasan selengkapnya.

Hak Perlindungan Penyewa

Penyewa punya hak yang sah secara hukum untuk tinggal di rumah sewa selama masa kontrak yang sudah disepakati bersama pemilik rumah. Jadi, pemilik tidak berhak atau tidak boleh mengusir atau memutus sewa secara sepihak, kecuali penyewa melanggar perjanjian kontrak. 

Itu sebabnya, penyewa perlu tahu berbagai kesalahan yang wajib dihindari saat menyewa rumah agar perjanjian kontrak tidak diputus secara tiba-tiba. 

Jika dalam perjanjian sewa terdapat uang jaminan atau deposit, maka penyewa berhak mendapatkannya kembali di akhir masa sewa selama tidak ada perjanjia yang dilanggar. 

Bagi penyewa, perlindungan selama sewa berlangsung ada di dasar hukum KUHPerdata Pasal 1560-1570. Pasal-pasal ini mengatur tentang kewajiban penyewa untuk membayar sewa, memelihara barang dan properti sewaan, hingga ketentuan tentang berakhirnya perjanjian sewa. 

Hak Perlindungan Pemilik Rumah

Pemilik rumah tentu memiliki hak perlindungan hukum termasuk terkait menerima pembayaran sewa tepat waktu dan meminta pengosongan rumah bila penyewa melanggar kontrak. 

Namun, ketika terjadi pelanggaran sewa oleh penyewa, pemilik tidak bisa langsung mengusir penyewa secara paksa. Sebelum melakukan pengosongan, pemilik wajib memberikan peringatan secara resmi, misalnya dalam bentuk surat peringatan (SP). 

Berikut langkah-langkah yang bisa dilakukan pemilik ketika penyewa melanggar kontrak:

1. Memberikan surat peringatan lebih dari sekali. Pemilik bisa menyebutkan isi pelanggaran yang dilakukan, permintaan untuk mengosongkan rumah, hingga batas waktu penyewa untuk merespons peringatan tersebut. 
2. Pemberian SP dalam 3 tahap. Ada teguran awal, peringatan keras, dan terakhir permintaan pengosongan rumah dan rencana tindakan hukum bila tidak ada respons. 
3. Mengajak penyewa melakukan musyawarah atau mediasi. Tahap ini bisa melibatkan RT/RW maupun tokoh lainnya sebagai penengah. 
4. Membawa gugatan ke ranah hukum. Pemilik punya hak membawa gugatan ke pengadilan bila musyawarah tidak berhasil. 

Melihat menyewakan properti bukanlah hal yang mudah, ada baiknya pemilik melakukan pemeriksaan awal sehingga bisa menghindari penyewa yang bermasalah. 

Sanksi untuk Penyewa atau Pemilik yang Melanggar Kontrak

Dalam perjanjian sewa umumnya terdapat sanksi bila salah satu pihak melakukan pelanggaran isi kontrak sewa. Baik pemilik maupun penyewa punya jenis pelanggaran masing-masing yang dapat membuatnya diberikan sanksi tertentu. 

Berikut contoh sanksi bagi kedua belah pihak:

Pentingnya Penyelesaian Klausul Sengketa dalam Perjanjian Sewa

Setiap perjanjian sewa rumah wajib mencantumkan klausul tentang cara menyelesaikan perselisihan atau konflik bila terjadi masalah di kemudian hari. Ini penting karena masalah bisa muncul kapan saja. 

Dengan adanya klausul, cara penyelesaian konflik bisa lebih mudah dan jelas. Selain menggunakan klausul, pihak pemilik dan penyewa dapat menyelesaikan masalah dengan opsi lain, seperti musyawarah, mediasi oleh pihak ketiga, sampai proses hukum di pengadilan. 

Contoh kasus yang mungkin terjadi, yakni penyewa tidak mendapatkan kembali hak uang deposit yang sempat dibayarkan di awal sewa. Padahal, ia merasa tidak merusak properti dan fasilitas apa pun selama mengontrak. 

Jika menggunakan klausul sengketa dalam perjanjian sewa, penyewa dan pemilik bisa melakukan musyawarah bersama. Tahapan selanjutnya, mungkin bisa diadakan mediasi sampai akhirnya melibatkan hukum bila tidak kunjung ada titik terang. 

Jadi, adanya peraturan kontrakan rumah dapat mengatur dengan jelas hubungan sewa properti agar penyewa dan pemilik mendapatkan hak dan kewajiban yang adil. Maka itu, penting untuk selalu mengikuti atura dan membuat perjanjian sewa yang benar berdasarkan peraturan kontrakan rumah yang diatur di Undang Undang Indonesia, ya!

Mau lebih aman saat mengontrak atau menyewa rumah? Yuk, cari rumah sewa di Pinhome dengan aman dan nyaman!