Panduan Lengkap Pajak Sewa Rumah, Anti Bingung Lagi!

Pajak sewa rumah penting untuk diketahui oleh pemilik maupun penyewa rumah karena merupakan kewajiban hukum dan ada risikonya bila tidak dibayarkan. Pajak ini bersifat wajib dan ada aturan resminya di Indonesia. 

Jadi, menyewakan rumah bukan berarti Pins bisa lepas dari tanggung jawab membayar pajak, lho. Perihal pajak sewa ini pun bisa tercantum dalam surat sewa menyewa rumah antara pemilik dan penyewa. 

Agar lebih paham mengenai pajak sewa rumah, simak ulasan selengkapnya di sini!

Apa itu Pajak Sewa Rumah?

Pajak sewa rumah adalah pajak atau pungutan yang dikenakan atas penghasilan yang diperoleh dari menyewakan rumah. Dengan kata lain, pemilik rumah punya kewajiban membayar pajak kepada otoritas pajak karena medapatkan penghasilan dari menyewakan rumahnya. 

Membayar pajak sewa sifatnya wajib karena setiap warga negara yang mendapat penghasilan memang harus membayar pajak. Pajak inilah yang berperan penting dalam pembangunan dan pembiayaan publik. 

Dasar hukum terkait pajak sewa rumah ini diatur dalam UU No. 36 Tahun 2008 yang merupakan perubahan ke-4 dari UU No. 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan.

Saat ini, terdapat Undang-Undang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP) No. 7 Tahun 2021 yang menjadi dasar hukum terbaru dalam mengatur ketentuan umum dan tata cara perpajakan, termasuk sewa rumah atau properti. 

Ada pula Peraturan Pemerintah (PP) No. 34 Tahun 2017 yang mengatur tentang pajak penghasilan atau PPh sewa rumah sebesar 10% dari jumlah bruto sewa, atau total penghasilan sewa sebelum dipotong biaya lainnya. 

Jenis-Jenis Pajak Terkait Sewa Rumah di Indonesia

Pins perlu memahami berbagai jenis pajak sewa menyewa rumah di Indonesia, yaitu:

1. Pajak Penghasilan (PPh) Sewa Rumah

Sesuai namanya, pajak perolehan penghasilan atau pajak penghasilan (PPh) sewa rumah adalah pajak yang harus dibayar atas penghasilan yang didapat dari menyewakan rumah atau properti. 

Meski disewakan, pajak ini umumnya dibayar oleh pemilik rumah dengan persentase besar pajak yakni 10% dari total uang kontrakan.

Pajak ini termasuk dalam jenis PPh Final. Artinya, PPh sewa rumah hanya dibayar satu kali dan tidak digabungkan dengan penghasilan lain. Pembayaran satu kali ini maksudnya pajak dibayarkan setiap kali pemilik menerima uang sewa dari penyewa, entah per bulan, per 6 bulan, atau per tahun.

Sebagai contoh, kamu memiliki rumah dan menyewakannya dengan harga Rp40 juta per tahun. Artinya, penyewa wajib membayar biaya menyewa rumah setiap tahun dan kamu sebagai pemilik juga wajib membayar pajak per tahunnya. 

Maka, PPh final yang harus dibayar adalah 10% dari Rp40 juta yakni Rp4 juta besar pajak yang wajib kamu setorkan otoritas pajak setiap tahunnya. 

2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) buat Penyewaan Rumah

Pajak pertambahan nilai (PPN) adalah pajak atau pungutan yang dikenakan pada setiap transaksi jual beli barang atau jasa tertentu. Dalam hal ini, menyewakan properti dikenakan PPN yang dibayar oleh penyewa, tapi dipungut dan disetorkan oleh pemilik properti. 

Namun, tidak semua sewa properti dikenakan pajak. PPN hanya diberlakukan untuk sewa properti komersial, seperti ruko, kantor, atau gudang. Sementara sewa rumah tinggal biasa umumnya tidak dikenakan PPN.

Pada sewa rumah, PPN bisa berlaku bila rumah tersebut disewakan untuk tujuan komersial dan pemiliknya merupakan pengusaha kena pajak (PKP). 

3. Bea Materai dalam Perjanjian Sewa

Bea materai adalah pajak atas dokumen perdata yang mulai berlaku sejak dokumen tersebut ditandatangani oleh pihak-pihak yang terlibat, atau diserahkan kepada pihak lain. 

Dalam hal sewa rumah, materai harus dipakai pada perjanjian sewa bila nilai kontrak atau total uang sewa lebih dari Rp5 juta dan perjanjian sewa tersebut ditandatangani oleh kedua belah pihak. 

Jadi, ketika membuat surat perjanjian sewa rumah atau ruko, materai harus dipakai agar dokumen tersebut punya kekuatan hukum. 

Jadi, kalau kamu membuat surat perjanjian sewa rumah atau ruko secara resmi, materai harus digunakan agar dokumen tersebut punya kekuatan hukum. Nominal materai terbaru sesuai undang-undang adalah Rp10 ribu per dokumen, baik untuk materai tempel maupun e-materai. 

Siapa yang Harus Bayar Pajak Sewa Rumah?

Bicara soal pajak yang dikaitkan dengan kontrakan, kamu mungkin bertanya-tanya pajak sewa rumah siapa yang bayar, ya? Meski properti merupakan kepunyaan pemilik, tapi selama masa sewa ada penyewa yang menempati hunian tersebut. 

Seperti yang sudah disinggung sebelumnya, pemilik rumah yang menyewakan propertinya punya kewajiban dari penghasilan sewa tersebut. Sebab dalam hak dan kewajiban pemilik kontrakan, ia punya hak atas penghasilan dari sewa propertinya. 

Namun, penghasilan dari sewa tersebut merupakan “penghasilan” yang memang dikenai pajak dan wajib dilaporkan, sebagaimana penghasilan yang didapat pada umumnya bila bekerja. 

Cara Menghitung Pajak Sewa Rumah

Menghitung pajak sewa rumah sebenarnya cukup mudah. Kamu hanya perlu tahu PPh sewa berapa persen yang saat ini diterapkan oleh pemerintah. 

Nah, saat ini tarif pajak penghasilan (PPh) final yakni sebesar 10% dari jumlah bruto (total uang sewa). Jadi, berikut cara menghitung pajak sewa rumah yang benar:

1. Tentukan besaran nominal uang sewa yang diterima pemilik atau yang dibayarkan oleh penyewa. Misalnya, harga sewa rumah per tahunnya adalah Rp30 juta. 
2. Kemudian kalikan nominal sewa dengan tarif PPh final 10%. Berarti 10% x Rp30 juta adalah Rp3 juta. 
3. Pajak yang harus dibayar per tahunnya adalah sebesar Rp3 juta. 

Pada contoh ini, pajak dibayar setiap tahun karena biaya sewa yang ditetapkan oleh penyewa adalah per tahun. Jika biaya sewa dibayar per bulan atau per 6 bulan, pajak juga harus dibayar setiap kali penyewa membayar kontrakan.

Contoh Perhitungan Pajak Sewa Rumah

Agar lebih mudah dipahami lagi, berikut contoh perhitungan pajak sewa bangunan:

Misalnya, A menyewakan rumah dengan harga Rp50 juta per tahun kepada B. Maka, pajak yang wajib dibayar A sebagai pemilik rumah adalah 10% (sesuai PPh final) dikalikan dengan Rp50 juta. 

Hasilnya adalah Rp5 juta per tahun pajak yang wajib dibayar oleh A. 

Sanksi Tidak Bayar Pajak Sewa Rumah

Pemilik properti yang mangkir tanpa membayar pajak kontrakan akan dikenakan denda sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2007 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan. 

Beberapa poin yang menjelaskan sanksi dan denda akibat tidak membayar pajak sewa rumah, yakni:

• Denda administrasi sebesar Rp100 ribu untuk keterlambatan membayar SPT bagi perorangan dan Rp1 juta bagi badan usaha.
• Denda sebesar 2% per bulan bila pemilik terlambat membayar pajak terhitung dari tanggal jatuh tempo hingga tanggal pembayaran. 
• Ada sanksi kenaikan jumlah pajak sekitar 50% yang harus dibayar pemilik dari nilai pajak yang kurang dibayar. Sanksi kenaikan diberlakukan kepada pemilik rumah yang melakukan pelanggaran, seperti pemalsuan data yang membuat jumlah pendapatan lebih kecil sehingga memengaruhi total pajak yang perlu dibayar. 
• Jika pajak tidak kunjung dibayar setelah dilakukan penagihan, maka otoritas pajak berhak menyita aset atau properti sewaan. 

Melihat begitu pentingnya perihal pembayaran pajak, maka dalam peraturan sewa menyewa rumah seharusnya turut mencantumkan pembahasan mengenai pajak sewa rumah. 

Apakah Penyewa Wajib Bayar Pajak Sewa Rumah?

Penyewa yang sedang menempati rumah sewa biasanya tidak wajib membayar pajak secara langsung. Jika penyewa adalah perorangan atau orang pribadi dan menyewa hunian untuk tempat tinggal, maka pajak menjadi tanggung jawab pemilik rumah. 

Dalam hal ini, misalnya penyewa tinggal di rumah kontrakan, sewa apartemen, atau kamar kos untuk tempat tinggal pribadi dan sifatnya non-komersial.

Akan tetapi, jika penyewa adalah badan usaha atau pemerintah dan menyewa hunian yang bersifat komersial, maka dikenakan pajak dan wajib memberikan bukti pembayarannya ke pemilik rumah. 

Dalam hal ini, misalnya penyewa menyewa ruko, kantor, gedung usaha, gudang, pabrik, atau apartemen untuk keperluan bisnis.

Mengingat perihal pajak sewa rumah diatur dalam undang-undang dan menjadi kewajiban bagi setiap pemilik yang menyewakan propertinya, maka penting untuk memahani dan menaati aturan mengenai pajak satu ini. 

Bingung pilih lokasi dan proses sewa menyewa rumah? Yuk, transaksi sewa properti di Pinhome agar lebih mudah dan aman!