Lebih Baik KPR Atas Nama Suami atau Istri?

Lebih baik KPR atas nama suami atau istri? Pertanyaan itu pasti sering muncul kalau Pins ingin beli rumah pertama menggunakan kredit rumah. Pertanyaan itu jelas wajar karena Pins pasti bingung apakah nama yang dicantumkan dalam pengajuan KPR akan mempengaruhi peluang persetujuan oleh bank atau tidak.

Artikel ini sudah mengupas tuntas aturan hukum yang berlaku serta sudut pandang bank dalam menilai pengajuan Pins atas nama siapa. Jadi, Pins bisa menyimaknya sampai selesai supaya bisa mengambil keputusan yang tepat. Karena kalau Pins sudah menikah, beli rumah atau menikah dulu bukan jadi persoalan lagi, tapi harus atas nama siapa pengajuannya yang jadi persoalan. 

Aturan Hukum Kepemilikan Rumah Setelah Menikah

1. Status Harta Bersama (Gono-Gini)

Menurut Pasal 35 Undang-Undang Perkawinan Nomor 1 Tahun 1974, seluruh harta yang diperoleh selama pernikahan otomatis menjadi harta bersama atau gono-gini terlepas dari nama siapa yang tercantum dalam sertifikat atau bukti pembelian. 

Artinya, rumah yang dibeli setelah menikah adalah milik berdua, terlepas dari siapa nama yang tercetak di sertifikat properti. Kalau membahas KPR atas nama suami atau istri, hukum Indonesia menegaskan kalau hak atas properti dimiliki secara bersamaan oleh suami dan istri.

Nah, kalau pasangan Pins adalah warga negara asing, Pins juga harus tahu aturan beli properti bagi pasangan WNA dan WNI.

2. Dampak Perjanjian Pranikah (Pisah Harta)

Jika pasangan memiliki perjanjian pranikah, maka aturan kepemilikan jelas berbeda secara signifikan dari harta bersama biasa. Perjanjian pisah harta mengubah tanggung jawab cicilan dan status kepemilikan rumah secara hukum.

Dalam konteks KPR atas nama suami atau istri dengan pisah harta, bank akan menilai hanya penghasilan pihak yang mengajukan, tanpa melibatkan aset pasangan. 

Jadi, kalau mengajukan Kredit Pemilikan Rumah atas nama Pins, tapi sudah punya perjanjian pisah harta, maka kepemilikan rumah adalah milik Pins dan utang yang dimiliki adalah tanggung jawab dari Pins juga.

3. Syarat Persetujuan Tertulis Pasangan

Syarat KPR yang wajib dipenuhi ketika Pins sudah menikah adalah tanda tangan persetujuan kedua belah pihak. Jadi, meskipun KPR hanya diajukan atas nama salah satu pihak, bank tetap akan meminta keduanya menandatangani. Jadi, meskipun Pins bingung KPR atas nama suami atau istri, penandatanganan bersama ini termasuk syarat wajib.

Hal ini disebabkan karena rumah adalah aset bersama yang mengikat kedua belah pihak secara hukum. Selain itu, hal ini juga untuk mencegah ketika misalkan pasangan Pins menggugat karena merasa tidak diberitahu tentang hal ini. Kemudian, supaya pasangan tahu kalau ada tanggung jawab finansial yang harus diselesaikan bersama dalam jangka waktu yang panjang.

4. Hak Waris Jika Salah Satu Meninggal Dunia

Jika pemohon utama KPR atas nama suami atau istri meninggal dunia sebelum cicilan lunas, hak atas properti akan beralih berdasarkan hukum waris yang berlaku di Indonesia. Pasangan yang masih hidup umumnya menjadi ahli waris utama atas rumah tersebut.

Asuransi jiwa yang disyaratkan bank dalam pengajuan KPR berfungsi melunasi sisa utang apabila pemohon meninggal dunia, sehingga pasangan yang ditinggalkan tidak terbebani cicilan yang tersisa.

5. Status Kepemilikan Jika Terjadi Perceraian

Perceraian saat KPR masih berjalan merupakan situasi rumit yang membutuhkan keputusan bersama. Karena hartanya harta bersama, maka keputusannya harus bersama, kecuali jika ada perjanjian pranikah. Namun, jika tidak ada, maka harta gono-gini ini wajib dibagi dua (50:50) baik utangnya maupun nilai asetnya.

Biasanya, bank akan memberikan alternatif seperti over credit, dimana cicilan dialihkan ke pihak ketiga dan hasilnya dibagi dua. Atau bisa juga take over KPR dimana salah satu pasangan mengambil alih cicilan, tapi wajib memberikan kompensasi sebesar 50% dari nilai aset yang sudah dibayarkan kepada pasangan.

Kapan Sebaiknya KPR Diajukan Atas Nama Suami?

1. Suami Sebagai Pencari Nafkah Utama

Jika istri berstatus ibu rumah tangga penuh, pengajuan KPR atas nama suami atau istri jelas lebih tepat menggunakan nama suami. Hal itu disebabkan karena bank hanya akan menghitung kapasitas kredit berdasarkan penghasilan yang bisa dibuktikan secara tertulis.

Jika 100% dari suami, maka buktinya harus jelas mulai dari slip gaji, rekening koran, dan surat keterangan kerja. Pins juga perlu memahami gaji minimal untuk beli rumah KPR kalau memang hanya akan satu orang yang jadi debitur utamanya supaya nanti tidak terbebani.

2. Kemudahan Administrasi NPWP Kepala Keluarga

Dalam sistem perpajakan rumah tangga, suami umumnya terdaftar sebagai kepala keluarga pemegang NPWP utama. Selain itu, NPWP istri akan langsung tergabung ke dalam NPWP suami dan pelaporan SPT Tahunannya hanya akan dilakukan oleh suami, sehingga data ini yang akan dilihat jelas oleh bank.

Karena sebagai kepala keluarga dan yang melaporkan SPT Tahunan, maka administrasinya jelas lebih mudah ketika mengajukan KPR. Rekam pajak dan penghasilan sudah terintegrasi dalam satu laporan, sehingga bank akan lebih mudah melakukan administrasi.

3. Kapasitas Plafon Pinjaman Sesuai dengan Gaji Suami

Bank selalu membatasi maksimal cicilan itu 30% dari gaji. Jika gaji suami besarnya Rp10 juta, sementara istri Rp5 juta, maka KPR atas nama suami atau istri akan jauh lebih baik nama suami karena plafon pinjaman bisa lebih besar.

Jadi, beli rumah dengan gaji 10 juta juga tidak akan terasa memberatkan ketika memang gaji suami memiliki besaran yang lebih besar. Tidak hanya itu, persetujuannya juga lebih besar ketika mengajukan kredit dengan gaji yang tinggi.

4. Rekam Jejak Kredit Suami Lebih Bersih

Pins pasti tahu yang namanya BI checking atau sekarang SLIK OJK. Nah, bank akan memeriksa hal tersebut ketika Pins mengajukan KPR. Jika riwayat kredit istri ini ada kredit macet atau tidak membayar tepat waktu, maka KPR atas nama suami atau istri akan jauh lebih baik jatuh pada suami.

Pins perlu tahu kalau pengaruh skor kredit terhadap pengajuan KPR itu besar sekali. Kalau riwayat kredit jelek, maka bank akan menolak pengajuan Pins. Maka dari itu, pilihlah suami jika memang memiliki rekam jejak kredit yang lebih baik ketika mengajukan KPR.

5. Usia Suami Masih Memenuhi Syarat Tenor Panjang

Sebelum mengambil keputusan KPR atas nama suami atau istri, Pins harus melihat usia antara keduanya. Bank memiliki batas usia maksimal saat KPR jatuh tempo yang umumnya 65 tahun. Biasanya karena setelah 65 tahun itu berarti debitur memasuki usia pensiun, sehingga tidak mungkin lagi untuk membayar cicilan. 

Kalau suami Pins masih cukup muda, katakanlah berusia 35 tahun, maka ia bisa mengambil tenor panjang hingga 20 tahun. Karena ketika 20 tahun itu, usianya masih 55 tahun, belum masuk batas maksimal. 

Namun, kalau sudah memasuki usia kepala 4, Pins harus memahami bagaimana cara kerja KPR di usia 40 tahun supaya tidak memberatkan Pins karena tidak bisa tenor panjang.

Kapan Sebaiknya Pengajuan KPR Atas Nama Istri?

1. Istri Berstatus Pegawai Negeri Sipil (PNS) atau BUMN

Ketika istri Pins merupakan PNS atau pegawai BUMN, KPR atas nama istri atau suami akan jauh lebih baik jika istri yang dipilih. Mengapa? Karena ketika istri bekerja sebagai PNS atau pegawai BUMN, bank melihat pendapatan istri stabil untuk jangka panjang sampai pensiun.

Berbeda dengan suami yang misalkan bekerja sebagai wiraswasta atau freelancer dimana pendapatannya tidak stabil. Freelancer & wiraswasta mengajukan KPR itu bisa, Pins, tapi jauh lebih baik jika yang memiliki pendapatan stabil supaya peluang lolosnya lebih tinggi. 

2. Suami Bekerja di Sektor Profesi Berisiko Tinggi

Ada banyak pekerjaan yang sulit mengajukan KPR dan jika suami Pins termasuk pada salah satunya, lebih baik ajukan kredit rumah atas nama istri. Pekerjaan yang sulit dapat KPR itu yang berisiko tinggi seperti yang bekerja di pertambangan, migas, dan kelautan.

Karena risikonya tinggi, maka premi asuransi jiwanya pasti membengkak karena pihak asuransi menilai probabilitas kematiannya tinggi. Akhirnya, KPR kemungkinan besar ditolak, sehingga akan jauh lebih baik kalau pengajuannya atas nama istri yang bekerja di kantor karena risikonya rendah. 

3. Usia Istri Lebih Muda untuk Mendapatkan Tenor Maksimal

Kapan sebaiknya memilih istri ketika kasus KPR atas nama suami atau istri? Jawabannya adalah ketika usia istri lebih muda untuk dapat tenor maksimal. Misalkan suami berusia 45 tahun, sementara batas maksimal usia saat tenor berakhir adalah 65 tahun. Jadi, jelas suami tidak akan bisa ambil tenor panjang.

Padahal tenor panjang akan membantu sekali untuk meringankan cicilan. Nah, kalau usia istri 35 tahun, jauh lebih baik untuk mengatasnamakan istri dalam KPR. Jadi, Pins bisa memilih tenor 20 tahun. Pelajari jangka waktu ideal untuk KPR agar Pins bisa dapat tenor terbaik dan tidak memberatkan. 

4. Riwayat SLIK OJK Suami Berstatus Macet

Jika suami pernah mengalami kredit macet dengan kolektibilitas 3-5 dan namanya masuk daftar hitam sistem perbankan, pengajuan KPR atas nama suami atau istri harus beralih sepenuhnya ke nama istri. Bank tidak akan memproses permohonan dari orang dengan riwayat kredit macet.

Dalam skenario ini, istri maju sebagai pemohon tunggal dengan membuktikan penghasilan dan rekam kredit yang bersih. Jadi, peluang Pins akan jauh lebih tinggi kalau riwayat kredit yang dimiliki bersih.

Coba Joint Income sebagai Jalan Tengah

1. Syarat Administrasi Pengajuan Penghasilan Gabungan

KPR atas nama istri atau suami akan jauh lebih baik ketika Pins menggunakan joint income. Skema ini membuat Pins bisa menggabungkan pendapatan saat mengajukan KPR. Adapun dokumen yang dibutuhkan adalah  slip gaji keduanya, rekening koran tiga bulan terakhir, NPWP, dan surat keterangan kerja dari masing-masing tempat kerja.

2. Penentuan Pemohon Utama dan Pendamping

Kalau mengajukan dengan joint income, Pins harus tahu hierarki debitur. Bank biasanya akan menentukan siapa yang jadi pemohon utama (applicant) dan siapa yang jadi pendamping (co-applicant) berdasarkan sejumlah penilaian. Penilaian tersebut adalah besarnya penghasilan, riwayat kredit, stabilitas pekerjaan, usia, dan kepemilikan aset.

Setelah mengetahui siapa yang jadi pemohon utama dan pendamping, Pins juga harus mempersiapkan diri untuk wawancara. Wawancara KPR ditujukan untuk memverifikasi kelayakan pemohon dan jadi penentu lolos atau tidaknya pengajuan Pins.

3. Pencantuman Nama Pemilik di Sertifikat Rumah

Adanya aturan Undang-Undang Perkawinan Nomor 1 Tahun 1974, maka hal ini memungkinkan SHM/SHGB bisa ditulis nama suami dan istri. Terutama kalau pembiayaan rumahnya berasal dari gabungan penghasilan, hal ini memastikan hak kepemilikan yang setara atas properti yang dibeli setelah pernikahan. 

Pencantuman nama berdua pada sertifikat secara joint income menjadi bukti sah bahwa properti tersebut adalah milik bersama yang diakui oleh negara. Jadi Pins tidak perlu bingung kalau harus memilih KPR atas nama suami atau istri, karena keduanya bisa dicantumkan di sertifikat.

4. Aturan Pertanggungan Asuransi Jiwa pada Joint Income

Ketika Pins menggunakan skema joint income, Pins harus tahu klausul asuransi jiwa KPR bersama. Mengapa? Karena setiap asuransi memiliki aturan yang berbeda. Biasanya meskipun joint income, masing-masing orang akan memiliki asuransi jiwa sendiri, jadi tidak tergabung.

Jadi, ketika salah satu pihak meninggal, maka hanya yang meninggal saja yang ditanggung utangnya sampai lunas. Sementara sisanya masih tetap ditanggung oleh yang hidup. 

Tapi, ada juga yang memang asuransinya digabungkan, sehingga ketika salah satu meninggal, maka utangnya lunas, hanya saja ini jarang dan harganya jelas lebih mahal. Jadi, Pins harus membaca klausulnya dengan seksama bersama pasangan.

5. Pembagian Tanggung Jawab Pembayaran Cicilan

Mengatur anggaran bulanan KPR saat joint income mudah. Pins tinggal membuat laporan keuangan bulanan untuk melihat cashflow lebih jelas dan transparan. Setelah itu, jika ada hal-hal yang tidak begitu penting, seperti berlangganan, makan di restoran, belanja impulsif, dan sebagainya, Pins harus menguranginya. Tujuannya jelas, supaya Pins bisa mendapatkan rumah impian bersama pasangan.

Selain itu, buka rekening bersama yang khusus untuk autodebet cicilan KPR setiap bulannya. Masing-masing orang mentransfer porsi yang disepakati ke rekening sebelum tanggal jatuh tempo. Dengan begitu, pembiayaan rumah akan adil, transparan, dan tidak membebani.

Keputusan KPR atas nama suami atau istri harus murni didasarkan pada strategi kelolosan kredit bank, bukan masalah ego. Karena secara hukum, properti yang dibeli selama pernikahan tetap menjadi harta bersama, terlepas dari nama siapa yang tercantum dalam sertifikat maupun akad kredit.

Pertimbangkan dengan matang faktor penghasilan, usia, profesi, dan riwayat kredit sebelum memutuskan siapa yang sebaiknya maju sebagai pemohon. Jika keduanya memiliki penghasilan stabil, skema KPR atas nama suami atau istri secara joint income bisa menjadi solusi terbaik untuk memaksimalkan plafon pinjaman.

Mulailah perjalanan memiliki rumah impian Pins dengan cari properti terpercaya di Pinhome. Manfaatkan kemudahan pengajuan KPR dan kalkulator KPR via Pinhome untuk menghitung simulasi cicilan yang paling sesuai dengan kemampuan finansial keluarga Pins.