KPR untuk WNA dan Expat di Indonesia: Apa yang Perlu Diketahui?

KPR untuk WNA menjadi solusi bagi Pins yang sudah nyaman tinggal dan bekerja di Indonesia selama beberapa tahun. Banyak Expat yang akhirnya tertarik untuk berinvestasi atau membeli properti sebagai tempat tinggal jangka panjang.

Misalnya, Pins mungkin tertarik untuk membeli rumah di Jakarta Selatan seperti di Perumahan Vasa Jagakarsa. Namun, jika lebih tertarik dengan apartemen di Jakarta Selatan seperti Kebayoran Apartment juga bisa banget, karena lokasinya strategis. 

Tapi, perlu Pins ketahui bahwa beli rumah di Indonesia itu rumit dan banyak persyaratannya apalagi jika Pins adalah WNA atau ekspatriat yang ingin membeli rumah dengan sistem KPR. Yuk simak artikel ini untuk tahu lebih dalam seputar aturan, syarat, hingga cara mengajukan KPR untuk WNA atau Expat.

Apakah WNA dan Expat dapat Mengajukan KPR di Indonesia?

Apakah WNA dan Expat boleh mengajukan KPR di Indonesia? Jawabannya adalah ya, Expat dan WNA bisa memiliki dan membeli properti di Indonesia, termasuk mengajukan KPR. Namun, terdapat perbedaan signifikan baik dari sisi syarat hingga proses pengajuan antara KPR untuk WNI dengan WNA yang perlu dipahami.

Perbedaan utama terletak pada status kepemilikan properti, WNA tidak mendapatkan hak milik atas tanah seperti WNI pada umumnya. Selain itu, persyaratan dokumen dan ketentuan pembiayaan dari bank juga memiliki perbedaan yang cukup mendasar.

Bank akan lebih selektif dalam menilai kelayakan kredit WNA, termasuk status kependudukan dan stabilitas pekerjaan di Indonesia. Oleh karena itu, memahami regulasi dan persyaratan khusus menjadi kunci dalam mengajukan KPR sebagai WNA atau Expat.

Regulasi Kepemilikan Properti untuk WNA dan Expat

Kepemilikan properti untuk WNA di Indonesia diatur dalam beberapa peraturan, berikut penjelasannya:

• Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 pasal 185, 186, dan 187 mengatur tentang tata cara pemberian hak atas tanah kepada WNA. 
• Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 memberikan arahan teknis pelaksanaan pemberian hak pakai atas tanah untuk orang asing yang berkedudukan di Indonesia. 
• Permen Agraria/Kepala BPN No. 13 Tahun 2016 yang mengatur secara spesifik mengenai tata cara pemberian dan perpanjangan hak pakai atas tanah untuk WNA.
• PP No. 103 Tahun 2015 menjelaskan tentang jenis properti yang dapat dimiliki WNA serta mekanisme perpanjangan hak pakai yang berlaku. PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur lebih lanjut tentang hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah. 
• Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria tepatnya pasal 21 ayat 3, pasal 30 ayat 2, dan pasal 36 ayat 2 menegaskan bahwa WNA tidak dapat memiliki tanah dengan hak milik, Hak Guna Bangunan maupun Hak Guna Usaha. 

Jadi, dari sana dapat diketahui kalau  WNA hanya bisa mendapatkan hak pakai dan hak sewa atas properti yang dibeli di Indonesia sesuai ketentuan yang berlaku.

Syarat Pengajuan KPR untuk Expat dan WNA

Pengajuan KPR untuk Expat memiliki beberapa syarat khusus yang harus dipenuhi jika ingin membeli properti di Indonesia. Adapun syarat WNA beli rumah di Indonesia adalah berikut ini:

• Usia minimal 21 tahun atau sudah menikah, dengan usia maksimal saat kredit lunas adalah 65 tahun
• Pendapatan minimal yang disyaratkan biasanya berkisar antara Rp25 juta per bulan tergantung dari kebijakan masing-masing bank
• Jangka waktu Hak Pakai adalah 80 tahun maksimal
• Harga rumah yang dibeli harus memenuhi aturan di daerah masing-masing
• Luas tanah yang dimiliki dibatasi maksimal 2.000 meter persegi per keluarga
• WNA wajib tinggal di hunian tersebut dan tidak boleh menyewakannya
• Memiliki perwakilan di Indonesia yang dapat dipercaya untuk mengurus prosesnya

Dokumen yang Diperlukan untuk Mengajukan KPR

Dokumen yang perlu disiapkan dalam KPR untuk WNA atau Expat tentu akan sedikit berbeda, tergantung status pekerjaan di Indonesia. Untuk WNA yang bekerja sebagai karyawan, dokumen yang diperlukan adalah sebagai berikut:

• KITAS atau KITAP yang masih berlaku 
• NPWP pribadi yang aktif, 
• Sertifikat menikah atau perjanjian pranikah 
• Akta kelahiran anak jika sudah berkeluarga. 
• Surat rekomendasi dari perusahaan tempat bekerja 
• Slip gaji 3 bulan terakhir
• Rekening koran 6 bulan terakhir
• Dokumen properti

Nah, kalau Pins bekerja sebagai freelance atau wiraswasta, ada dokumen tambahan yang harus disiapkan sebagai berikut:

• Kontrak kerja atau project agreement selama 2 tahun terakhir
• Laporan keuangan usaha atau bukti income 6-12 bulan terakhir 
• SIUP atau izin usaha

Nah, kalau Pins masih belum paham, ada baiknya untuk langsung bertanya pada bank yang dituju terkait dokumen lainnya.

Jenis Properti yang Bisa Dibeli WNA dan Expat

KPR untuk WNA ini juga ada syarat khusus yang harus dipenuhi yaitu jenis properti. Terdapat dua tipe utama properti yang dapat dibeli oleh ekspatriat di Indonesia, yaitu rumah tapak dan rumah susun atau apartemen. 

1. Rumah Tapak

Rumah tapak yang dibeli oleh WNA tidak dapat memiliki status Sertifikat Hak Milik seperti yang dimiliki oleh WNI. WNA hanya dapat memiliki rumah tapak dengan status Hak Pakai yang berlaku selama periode tertentu dan dapat diperpanjang sesuai ketentuan. 

Batasan luas tanah untuk rumah tapak yang dapat dibeli WNA minimal adalah 600 meter persegi dan maksimal 2.000 meter persegi. Harga minimum rumah tapak yang dapat dibeli WNA ditetapkan minimal Rp5 miliar atau sesuai dengan ketentuan NJOP setempat.

WNA perlu memperpanjang hak pakai setiap 30 tahun sekali dengan mengajukan permohonan perpanjangan kepada instansi terkait sebelum masa berlaku habis. Perpanjangan dapat dilakukan selama WNA masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak pakai atas tanah sesuai dengan peraturan yang berlaku. 

2. Rumah Susun atau Apartemen

Rumah susun atau apartemen yang dibeli oleh WNA juga tidak dapat memiliki status Sertifikat Hak Milik seperti WNI. WNA hanya dapat memiliki satuan rumah susun dengan status Hak Pakai atas Satuan Rumah Susun yang jangka waktunya mengikuti ketentuan yang berlaku. 

Batasan luas untuk satuan rumah susun atau apartemen yang dapat dibeli WNA minimal adalah 100 meter persegi untuk unit hunian. Harga minimum apartemen yang dapat dibeli WNA ditetapkan minimal Rp3 miliar atau sesuai dengan ketentuan NJOP di wilayah tersebut.

Status kepemilikan Hak Pakai atas Satuan Rumah Susun berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang sesuai dengan permohonan yang diajukan. Perpanjangan hak pakai atas apartemen juga memerlukan dokumen lengkap dan harus diajukan sebelum masa berlaku berakhir.

Selain itu, WNA juga harus memperhatikan aturan gedung dan ketentuan dari pengelola apartemen yang mungkin memiliki persyaratan tambahan untuk pemilik asing. Pastikan untuk berkonsultasi dengan developer atau pengelola apartemen sebelum melakukan pembelian untuk memahami semua ketentuan yang berlaku.

Program KPR Bank untuk Expat dan WNA di Indonesia

Berdasarkan Pasal 115 ayat (1) PBI 6/2024, bank dilarang memberikan pinjaman kepada bukan penduduk Indonesia termasuk WNA yang tidak memiliki status kependudukan. 

Namun, terdapat pengecualian yang diatur dalam ayat (2) yang memperbolehkan bank memberikan kredit kepada WNA yang memiliki izin tinggal sah. WNA dengan KITAS atau KITAP yang bekerja dan berdomisili di Indonesia dapat mengajukan KPR ke beberapa bank yang menyediakan program khusus. 

Adapun beberapa bank yang menawarkan program KPR untuk WNA adalah Bank Permata, J Trust Bank, dan Commonwealth Bank. 

Bank Permata menyediakan KPR untuk WNA dengan dengan syarat sudah tinggal di Indonesia 2 tahun atau 4 tahun bagi wiraswasta. Kemudian pendapatan gaji bersih Rp25 juta per bulan, harga properti minimal Rp2 miliar, plafon minimal Rp1 miliar. Dokumen keuangan, pribadi, dan properti dibutuhkan saat aplikasi.

J Trust Bank menawarkan KPR untuk Expat dengan syarat dan dokumen yang tidak jauh berbeda dari Bank Permata. Namun di sini suku bunganya cukup kompetitif dan tenornya juga bisa sampai 30 tahun. 

Sementara itu, Commonwealth Bank menawarkan sejumlah syarat program KPR untuk WNA yang sama untuk dokumennya. Perbedaannya terletak pada plafonnya yang bisa sampai Rp15 miliar serta tenornya yang 3-10 tahun. Selain itu, pengajuan propertinya harus sama dengan lokasi dari Commonwealth Bank berada.

Pengajuan KPR untuk Expat dan WNA Lebih Mudah via Pinhome

WNA dan Expat tetap bisa mengajukan KPR asalkan memahami regulasi kepemilikan properti, persyaratan dokumen, dan ketentuan dari bank. Memperhatikan persyaratan dari bank seperti status kependudukan, dokumen lengkap, dan kemampuan finansial yang memadai menjadi kunci.

Meskipun prosesnya lebih kompleks dibandingkan dengan WNI, dengan persiapan yang matang dan pemahaman yang baik tentang regulasi, impian memiliki properti di Indonesia dapat terwujud.

Nah, supaya pengajuan KPR untuk WNA ini bisa berjalan lancar, Pins bisa mengajukannya melalui Pinhome. Pinhome menawarkan layanan bagi WNA atau Expat yang ingin beli properti dengan cara kredit. Pins juga bisa konsultasi gratis dengan tim konsultan KPR supaya bisa mendapatkan rekomendasi bank terbaik serta cara pengajuannya.

Selain itu, ada fitur simulasi KPR yang bisa dimanfaatkan supaya bisa menghitung estimasi cicilan bulanan sebelum mengajukan kredit. Jadi, Pins bisa terhindar dari kerugian di kemudian hari.

Tunggu apa lagi? Ajukan KPR bagi WNA dan Expat akan jadi lebih mudah bersama dengan Pinhome! Segera temukan rumah Pins sekarang juga!