Kenapa Cicilan KPR Syariah Lebih Mahal Dari KPR Konvensional?

Cicilan KPR Syariah dan KPR Konvensional itu merupakan dua sistem pembayaran rumah yang ada di Indonesia. Keduanya sama-sama sering digunakan dan sering mengundang pertanyaan. Salah satunya untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah sendiri yang cicilannya justru lebih tinggi secara nominal daripada Konvensional.

Anggapan umum masyarakat adalah bahwa cicil rumah syariah seharusnya lebih murah karena berbasis prinsip keadilan dan kepatuhan syariah. Faktanya, banyak yang terkejut ketika mengetahui bahwa cicilan bulanannya justru lebih tinggi daripada konvensional. 

Hal ini seringnya membuat bingung banyak orang, terutama yang ingin pembiayaan sesuai prinsip Syariah.Nah, untuk memahami hal ini, Pins perlu memahami struktur dan sistem dari masing-masing jenis pembiayaan rumah tersebut. Karena kedua sistem itu memiliki karakteristik yang berbeda baik hitungannya maupun skema bayarnya. 

Perbedaan antara KPR Syariah dengan KPR Konvensional

Skema Pembiayaan

Perbedaan mendasar antara kedua sistem terletak pada skema pembiayaan yang digunakan oleh masing-masing bank pemberi kredit. Konvensional menggunakan sistem pinjaman berbunga dimana bank meminjamkan uang kepada nasabah untuk membeli rumah. Nasabah kemudian berkewajiban mengembalikan pokok pinjaman ditambah bunga yang telah ditetapkan sesuai dengan ketentuan bank.

Sebaliknya, sistem KPR Syariah menggunakan akad jual beli Murabahah atau sewa beli Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik yang lebih kompleks. Dalam skema Murabahah, bank terlebih dahulu membeli rumah yang diinginkan nasabah dari developer atau pemilik sebelumnya. Setelah itu, bank menjual kembali rumah tersebut kepada nasabah dengan harga yang sudah ditambah margin keuntungan.

Sebagai contoh sederhana, jika harga rumah Rp500 juta dan margin bank 8% untuk 15 tahun, maka total yang harus dibayar Pins adalah sekitar Rp 1,1 miliar. Dengan skema ini, Pins tidak meminjam uang tetapi membeli rumah seharga Rp1,1 miliar dari bank dan cicilan bulanannya akan selalu tetap sampai nanti lunas. 

Sifat Bunga vs Margin

Karakteristik bunga pada KPR konvensional dan margin pada KPR syariah memiliki perbedaan signifikan yang memengaruhi perhitungan cicilan. Bunga KPR konvensional umumnya bersifat mengambang atau floating rate yang dapat berubah sesuai dengan kondisi ekonomi. Ketika Bank Indonesia menaikkan atau menurunkan suku bunga acuan, maka bunga kredit konvensional akan mengikuti perubahan tersebut.

Di sisi lain, bunga KPR Syariah sebenarnya bukan bunga melainkan margin keuntungan yang ditetapkan di awal kontrak. Margin ini bersifat tetap selama masa cicilan dan tidak akan berubah meskipun kondisi ekonomi naik turun. Perhitungan margin dilakukan di awal dengan mempertimbangkan seluruh periode cicilan sehingga nominalnya terlihat lebih tinggi dibandingkan bunga awal KPR konvensional.

Ketika suku bunga BI rate naik, maka cicilan KPR Konvensional akan meningkat dan bisa menjadi lebih mahal daripada KPR Syariah. Sebaliknya, ketika suku bunga turun, cicilan Konvensional bisa menjadi lebih murah daripada Syariah yang marginnya tetap. Inilah mengapa perbandingan biaya harus dilihat dalam jangka panjang, bukan hanya berdasarkan nominal awal saja.

Mengapa Cicilan KPR Syariah Terlihat Lebih Mahal?

1. Margin Ditetapkan di Awal dan Tidak Bisa Turun

Dalam sistem jenis KPR Syariah, margin keuntungan bank ditetapkan secara tetap sejak awal dan tidak mengalami perubahan sepanjang masa kredit. Berbeda dengan KPR Konvensional yang menggunakan bunga mengambang, sistem Syariah menerapkan margin tetap yang dihitung berdasarkan total harga jual rumah. Jadi, cicilannya tidak akan berubah, meski ekonomi sifatnya fluktuatif..

Sebagai ilustrasi, jika Pins mengambil KPR Konvensional dengan bunga 8% yang dapat turun menjadi 6%, maka cicilan bulanan akan berkurang. Namun pada Syariah dengan margin 8%, cicilan akan tetap sama meskipun suku bunga pasar turun. Hal ini terjadi karena margin tetap di awal bertujuan memberikan kepastian cicilan bagi Pins, tapi  berdampak pada total cicilan lebih besar di kondisi tertentu.

2. Risiko Kepemilikan Ditanggung Bank Syariah

Jenis bunga KPR Syariah yang menerapkan margin mengharuskan bank membeli rumah terlebih dahulu, lalu menjual kepada Pins melalui akad Murabahah. Mekanisme ini berbeda dengan KPR Konvensional dimana bank hanya memberikan pinjaman. Karena bank Syariah sudah menjadi pemilik properti di awal, ada risiko yang ditanggung lebih besar oleh pihak bank.

Risiko kepemilikan ini meliputi fluktuasi harga properti, kerusakan bangunan, dan berbagai risiko lain yang melekat pada kepemilikan aset. Bank syariah menanggung risiko tersebut selama periode kepemilikan sebelum dijual kepada nasabah dengan skema cicilan. Nah, margin yang lebih tinggi ini merupakan bentuk kompensasi risiko tersebut yang tidak ada dalam sistem konvensional. 

3. Tidak Ada Potongan Cicilan Jika Pelunasan Dipercepat

Dalam sistem cicil rumah syariah, margin keuntungan bersifat tetap dan tetap dibayarkan penuh walaupun Pins melunasi lebih cepat. Hal ini berbeda dengan konvensional yang umumnya memberikan pengurangan bunga ketika pelunasan dipercepat. Sistem Syariah menggunakan prinsip bahwa harga jual sudah disepakati di awal dan tidak dapat berubah..

Nah, dengan begitu Pins juga tidak akan kena penalti pelunasan KPR yang biasanya selalu ada jika menggunakan KPR Konvensional. Inilah salah satu keuntungan yang bisa didapatkan oleh Pins jika menggunakan Syariah, karena tidak akan dikenakan biaya tambahan apapun lagi jika kredit dilunasi cepat. 

4. Tidak Terpengaruh Fluktuasi Suku Bunga BI

Margin tetap dalam bunga KPR Syariah membuat cicilan tidak mengikuti perubahan suku bunga Bank Indonesia yang terjadi secara berkala. Sementara itu, kredit rumah konvensional yang menerapkan sistem bunga mengambang akan menyesuaikan cicilan berdasarkan perubahan suku bunga acuan. 

Ketika suku bunga turun, Pins yang menggunakan Konvensional bisa menikmati cicilan lebih murah, tapi Pins  yang KPR Syariah tetap cicilan dengan nominal tetap. Kondisi ini yang membuat Syariah terlihat tidak kompetitif dan terlihat mahal, karena saat bank dengan KPR terendah, harga yang harus Pins dibayar justru  tetap sama. 

5. Transparansi Total Harga Jual Sejak Awal

Dalam prinsip akad murabahah, total harga jual rumah termasuk margin sudah diinformasikan secara jelas di awal perjanjian. Transparansi ini merupakan salah satu prinsip keadilan dan keterbukaan dalam transaksi syariah yang wajib diterapkan. Pins mengetahui dengan pasti berapa total yang harus dibayar selama masa kredit tanpa ada biaya lain-lain yang tidak diketahui.

Keterbukaan informasi ini membuat cicilan tampak lebih mahal karena semua komponen biaya sudah diperhitungkan dan diketahui sejak awal. Berbeda dengan sistem konvensional yang mungkin memiliki komponen biaya yang baru diketahui dikemudian hari. Jadi, memang ada kelebihan dan kekurangan KPR Syariah yang harus diketahui oleh Pins.

6. Biaya Tambahan Akad dan Administrasi yang Berbeda

Proses akad syariah memiliki prosedur khusus yang bisa mempengaruhi struktur biaya administrasi dibandingkan dengan KPR Konvensional. Akad Murabahah atau Ijarah membutuhkan dokumentasi dan proses legalitas tambahan yang tidak diperlukan dalam sistem konvensional. Jadi, sistemnya jauh lebih detail dan kompleks lagi dalam Syariah.

Hal ini yang nantinya akan berpengaruh pada biaya awal pada sistem kredit Syariah. Biasanya biaya tambahan ini  pembayaran untuk dewan pengawas syariah, dokumentasi akad yang lebih kompleks, dan proses verifikasi tambahan. Nah, itulah mengapa biaya di awal akan membuat cicilan rumah Syariah lebih besar. 

Pilih KPR Sesuai Prioritas, Simulasikan Sekarang Lewat Pinhome

Pemilihan antara KPR Syariah dan Konvensional sebaiknya tidak hanya mempertimbangkan cicilan nominal, tetapi juga struktur dan prinsip yang cocok dengan Pins. Jika Pins butuh sistem bunga KPR Syariah, maka pilihlah produk satu ini. Namun, jika Pins merasa sistemnya terlalu ribet, maka pilihlah Konvensional.

Gunakan fitur simulasi KPR di Pinhome untuk membandingkan berbagai pilihan produk pembiayaan rumah yang tersedia. Pinhome menyediakan informasi lengkap tentang sistem KPR Syariah dan berbagai program yang dapat disesuaikan dengan kebutuhan finansial Pins. Simulasi ini akan membantu Pins memahami skema cicilan dan total biaya yang harus dikeluarkan.

Jangan ragu untuk mengeksplorasi berbagai program KPR Syariah yang ditawarkan melalui Pinhome untuk menemukan solusi terbaik. Dengan layanan ajukan KPR syariah via Pinhome, Pins dapat memperoleh akses ke berbagai bank syariah terpercaya. Pins juga bisa berkonsultasi dengan tim profesional Pinhome untuk mendapatkan rekomendasi produk yang paling sesuai dengan kondisi keuangan dan preferensi Pins.