Cicilan KPR Apakah Disebut Investasi?

Banyak generasi sandwich atau milenial yang ragu menyebut cicilan KPR investasi. Mengapa? Karena takut uangnya terkunci ketika kebutuhan hidup mereka masih banyak dan aset yang mereka miliki adalah properti atau bukan likuid. Selain itu, generasi muda juga bingung kapan waktu yang tepat untuk beli rumah.

Padahal jika dilihat dari data, harga properti di Indonesia naik 8%-12% per tahun, jauh dibandingkan dengan laju inflasi. Tapi pertanyaan yang sebenarnya itu apakah KPR termasuk investasi? Jawabannya tergantung pada strategi dan cara pandang terhadap aset properti tersebut yang sudah dikupas tuntas dalam artikel ini.

Mengapa Cicilan KPR Sering Dianggap Sebagai Investasi?

1. Kenaikan Nilai Properti (Capital Appreciation)

Salah satu alasan utama mengapa cicilan KPR investasi dianggap menguntungkan adalah fenomena apresiasi nilai properti yang konsisten setiap tahunnya. Di area berkembang seperti kawasan perkotaan atau pinggiran kota yang sedang berkembang, harga tanah hampir tidak pernah turun. 

Properti yang dibeli hari ini dengan harga Rp500 juta bisa jadi Rp800 juta hingga Rp1 miliar dalam 10 tahun ke depan. Kenaikan ini terjadi karena keterbatasan lahan dan pertumbuhan populasi yang terus meningkat, sementara ketersediaan tanah semakin terbatas. Selalu cek harga pasaran rumah untuk membeli dengan harga wajar yang sesuai pasaran saat ini. 

2. Membangun Ekuitas (Nilai Kepemilikan)

Beli rumah dengan cara KPR juga akan meningkatkan kepemilikan riil Pins atas aset tersebut. Berbeda dengan uang sewa yang hilang begitu saja setiap bulan, cicilan KPR justru membangun ekuitas yang terus bertambah. Misalnya, jika Pins sudah mencicil 5 tahun dari tenor 15 tahun, maka Pins sudah memiliki sekitar sepertiga bagian dari nilai properti tersebut. 

Ekuitas ini bisa digunakan sebagai jaminan untuk pinjaman lain atau dijual dengan keuntungan jika harga properti naik signifikan dalam periode tersebut. Pertimbangan mengenai lebih untung DP kecil atau besar juga mempengaruhi seberapa cepat Pins bisa memiliki rumah.

3. Daya Ungkit Modal (Leverage)

Alasan mengapa cicilan KPR adalah investasi karena adanya daya ungkit modal. Dengan modal down payment (DP) sekitar 10-20% saja, Pins sudah bisa memiliki aset properti senilai ratusan juta hingga miliaran rupiah secara penuh. Menariknya ketika harga properti naik 10%, keuntungan Pins dihitung dari total nilai aset bukan hanya dari modal DP yang Pins keluarkan. 

Misalnya, properti Rp500 juta dengan DP Rp50 juta yang naik 10% berarti keuntungan Rp50 juta atau 100% dari modal awal. Inilah mengapa KPR sebagai investasi menjadi pilihan menarik kalau Pins ingin memaksimalkan potensi keuntungan dengan modal terbatas saat ini.

4. Melindungi Nilai dari Inflasi

Dalam jangka panjang, cicilan KPR investasi berfungsi untuk melindungi nilai (hedge) yang efektif terhadap inflasi yang terus menggerus nilai uang setiap tahunnya. Ketika Pins mengambil KPR dengan bunga tetap (fixed rate), angsuran bulanan akan tetap sama selama masa kredit berlangsung untuk jangka waktu tertentu. 

Namun, seiring waktu, nilai uang tersebut sebenarnya berkurang karena inflasi, sementara gaji atau penghasilan Pins cenderung naik mengikuti inflasi. Di tahun ke-10, cicilan Rp3 juta per bulan akan terasa jauh lebih ringan dibanding tahun pertama. Propertinya juga akan naik harganya mengikuti atau bahkan melampaui tingkat inflasi, sehingga melindungi kekayaan Pins dari penurunan nilai mata uang.

Perbedaan Strategi: Rumah Hunian vs Properti Komersial

1. Rumah Tinggal: Investasi Keamanan dan Gaya Hidup

Ketika membahas apakah KPR termasuk investasi, rumah tinggal jelas memiliki nilai investasi yang berbeda. Nilai terbesarnya ada pada stabilitas dan kenyamanan keluarga.Selain itu, akan jauh lebih hemat daripada sewa atau kontrak rumah. 

Dengan cicilan KPR, Pins akan memiliki rumah tanpa beban yang signifikan daripada beli secara tunai. Jadi akan jauh lebih baik beli rumah baru atau seken daripada mengontrak atau sewa. 

2. Properti Sewa: Strategi “Cicilan Dibayarkan Penyewa

Biasanya investor yang agresif akan memandang cicilan KPR sebagai investasi yang bisa dimaksimalkan. Jadi, properti yang dibeli akan disewakan kepada pihak ketiga yang nantinya uangnya itu dipakai untuk membayar cicilan bulanan. Akhirnya, Pins tidak perlu bingung dengan cicilan karena sudah dibayar oleh yang sewa rumah.

Bahkan kalau harga sewa lebih tinggi, Pins bisa dapat passive income. Selain rumah, investasi ruko vs rukan juga jadi pilihan banyak orang. Banyak orang butuh ruko maupun rukan karena sekarang tempat tinggal jadi tempat usaha. Meski harganya tinggi, biaya sewa yang Pins dapatkan juga akan jauh lebih tinggi lagi, sehingga menguntungkan. 

3. Keamanan Finansial di Hari Tua

Salah satu alasan terkuat mengapa cicilan KPR investasi disebut investasi terbaik adalah jaminan keamanan finansial saat memasuki usia pensiun. Ketika produktivitas menurun dan penghasilan tidak lagi stabil, memiliki rumah yang sudah lunas adalah hal yang paling krusial. 

Pins tidak perlu khawatir membayar sewa atau terancam digusur di saat sudah tua, dan bisa mengalokasikan dana pensiun untuk kebutuhan lainnya. Rumah juga bisa dijadikan sumber pendapatan tambahan seperti sistem sewa kamar atau bahkan dijual untuk pindah ke rumah yang lebih kecil. 

Memilih lokasi yang tepat untuk masa pensiun juga penting. Ada banyak kota terbaik untuk pensiun yang bisa Pins pilih di Indonesia sesuai dengan kebutuhan. Bukan hanya jadi lebih tenang, hidup juga jadi berkualitas untuk masa tua.

Faktor Risiko yang Dapat Menggerus Nilai Investasi KPR

1. Beban Bunga KPR yang Melipatgandakan Harga Beli

Meskipun cicilan KPR investasi terlihat menguntungkan, beban bunga bisa membuat total pengeluaran Pins jauh melampaui harga beli properti. Sebagai contoh, rumah seharga Rp500 juta dengan KPR tenor 20 tahun dan bunga 9% bisa menghasilkan total pembayaran sekitar Rp1,1 miliar lebih. 

Artinya, Pins membayar dua kali lipat lebih dari harga properti aslinya hanya untuk bunga bank selama masa kredit berlangsung. Oleh karena itu, Pins harus memahami berbagai jenis bunga KPR sebelum mengajukan KPR. Pilihlah bunga rendah supaya tidak membebani Pins dan tidak terlalu menggerus uang yang Pins miliki. 

2. Biaya Pemeliharaan, Renovasi, dan Pajak (PBB)

KPR sebagai investasi juga tetap harus mempertimbangkan biaya-biaya tambahan yang muncul setelah pembelian properti seperti pemeliharaan rutin dan pajak tahunan. Biaya pemeliharaan seperti perbaikan atap bocor, pengecatan ulang, dan perbaikan instalasi listrik bisa mencapai 1-2% dari nilai properti per tahunnya. 

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) juga harus dibayar setiap tahun dan perlu Pins tahu kalau untuk rumah KPR ada aturan khusus mengenai siapa yang wajib membayarnya. Jika properti tidak dirawat dengan baik, nilai jualnya bisa turun drastis bahkan di area perkotaan sekalipun. Ketahui juga tentang bayar PBB rumah KPR supaya tidak kena denda dan masalah hukum nantinya.

3. Risiko Likuiditas (Aset Properti Tidak Cepat Cair)

Salah satu kelemahan cicilan KPR investasi adalah jenisnya yang bukan likuid, beda dengan saham atau emas yang mudah dijual cepat ketika mendesak. Pins perlu waktu berbulan-bulan bahkan lebih untuk menjual rumah, karena tergantung kondisi pasar. 

Apalagi proses jual rumah yang masih KPR juga cukup rumit. Ada prosedur tambahan yang harus dilalui untuk melakukan penjualan dengan benar dan legal. Belum lagi proses negosiasinya, cek legalitas, balik nama, dan sebagainya itu akan memakan waktu juga. 

4. Opportunity Cost: KPR vs Instrumen Investasi

Penting untuk mempertimbangkan opportunity cost atau biaya peluang dari dana yang dialokasikan untuk cicilan KPR setiap bulannya. Jika dana cicilan Rp3 juta per bulan diinvestasikan ke instrumen lain seperti saham atau reksa dana dengan pengembalian 15% per tahun, potensi keuntungannya mungkin lebih tinggi. 

Namun, investasi tersebut juga memiliki risiko yang lebih tinggi dan tidak memberikan tempat tinggal untuk keluarga Pins. Pins harus membandingkan profil risiko, tujuan keuangan, dan apakah butuh tempat tinggal atau tidak. Pins bisa membandingkan lengkap tentang lebih untung KPR atau ngontrak untuk membantu membuat keputusan finansial yang tepat sesuai kondisi.

Tips Optimalisasi KPR Agar Menjadi Investasi “Cuan”

1. Memilih Lokasi di Area “Sunrise Property”

Kunci sukses cicilan KPR investasi terletak pada pemilihan lokasi yang tepat, terutama di area dengan potensi pertumbuhan tinggi atau sunrise property. Ciri-ciri area sunrise property antara lain dekat dengan akses tol baru, stasiun LRT/MRT/KRL, kawasan industri atau perkantoran yang sedang berkembang pesat. 

Area seperti ini biasanya akan mengalami kenaikan harga signifikan dalam 5-10 tahun ke depan seiring dengan perkembangan infrastruktur dan ekonomi sekitarnya. Sebaliknya, hindari membeli di area yang sudah jenuh atau sunset property dimana harga sudah terlalu tinggi dan potensi kenaikan harga sangat terbatas. 

2. Memperpendek Tenor atau Melakukan Pelunasan Dipercepat

Untuk memaksimalkan KPR sebagai investasi, strategi memperpendek tenor KPR atau melakukan pelunasan dipercepat bisa menghemat ratusan juta rupiah dari total bunga keseluruhan. Dengan membayar cicilan ekstra setiap bulan atau melakukan pelunasan sebagian pada pokok pinjaman, Pins bisa mengurangi beban bunga secara drastis dan signifikan. 

Misalnya, tenor 20 tahun yang diperpendek menjadi 15 tahun bisa menghemat bunga hingga 30-40% dari total bunga yang seharusnya dibayarkan selama masa kredit. Semakin cepat Pins melunasi KPR, semakin banyak uang yang bisa dialokasikan untuk investasi lain atau kebutuhan lainnya.

3. Strategi Take Over KPR untuk Mendapat Bunga Lebih Rendah

Salah satu cara cerdas mengoptimalkan cicilan KPR sebagai investasi adalah dengan memanfaatkan program take over KPR ke bank lain yang menawarkan suku bunga lebih rendah. Jika suku bunga turun atau ada bank yang memberikan promo khusus, Pins bisa memindahkan KPR dari bank lama ke bank  lain dengan rendah tersebut.

Selisih bunga 1-2% saja bisa menghemat puluhan hingga ratusan juta rupiah selama sisa masa kredit. Namun, pastikan biaya administrasi take over tidak terlalu besar sehingga menggerus keuntungan dari selisih bunga yang Pins dapatkan dari perpindahan ini.

4. Menambah Nilai Properti Melalui Renovasi Ringan

Tips supaya cicilan KPR jadi investasi adalah meningkatkan nilai properti dengan renovasi ringan. Perbaikan sederhana seperti pengecatan ulang dengan warna netral modern, penataan taman depan yang rapi, penambahan carport atau kanopi, serta adanya kitchen set bisa meningkatkan harga jual. 

Investasi renovasi yang strategis dengan biaya 5-10% dari nilai properti bisa meningkatkan harga jual hingga 15-25% lebih tinggi dari sebelumnya dengan cepat. Fokuslah pada perbaikan yang terlihat  dan fungsional seperti perbaikan kamar mandi, pencahayaan, dan ventilasi untuk hasil maksimal dengan modal terbatas.

Nah, jadi cicilan KPR investasi atau bukan? Jawabannya adalah ya, tetapi dengan catatan bahwa Pins harus disiplin dalam pembayaran dan memiliki visi jangka panjang yang jelas mengenai tujuan kenapa harus punya properti. Apakah KPR termasuk investasi sangat bergantung pada lokasi yang dipilih, strategi pembiayaan, dan kemampuan mengelola properti tersebut. 

Tertarik untuk memulai perjalanan investasi properti Pins? Ajukan pengajuan KPR via Pinhome dan dapatkan penawaran terbaik dari berbagai bank terpercaya di Indonesia dengan proses yang mudah dan super cepat. 

Pins juga bisa mencoba simulasi KPR di Pinhome untuk menghitung cicilan bulanan dan total biaya yang harus dikeluarkan sesuai dengan kemampuan finansial saat ini dengan akurat. Yuk, temukan rumah Pins hanya bersama Pinhome dan nikmati langkah menuju investasi yang menguntungkan untuk Pins dan keluarga.