Cicil ke Developer atau KPR ke Bank, Ini Perbandingannya

Memilih antara cicil ke developer atau KPR menjadi keputusan penting bagi calon pemilik rumah yang ingin membeli rumah impian. Dua metode cicilan itu yang paling sering digunakan di Indonesia dan memiliki karakteristik yang berbeda satu sama lain. Cicilan ke developer itu berarti membuat Pins membeli rumah ke pengembang dan membayar cicilannya ke pengembang sesuai kesepakatan bersama.

Sementara itu jika KPR ke bank, Pins membeli rumah melalui bank dan harus membayar cicilannya ke sana sesuai kesepakatan. Keduanya memiliki keunggulan dan kerugiannya masing-masing, tapi sering digunakan oleh banyak orang. Nah, jika Pins ingin beli rumah dan bingung harus pakai metode apa, yuk, langsung simak artikel ini selengkapnya.

Mengenal Cicilan ke Developer dan KPR ke Bank

Apa Itu Cicilan ke Developer?

Cicilan ke developer atau yang sering disebut sebagai cash bertahap merupakan sistem pembayaran rumah secara langsung kepada pengembang. Sistem ini juga dikenal dengan istilah KPR inhouse atau metode pembiayaan internal yang ditawarkan langsung oleh perusahaan developer. 

Proses pembayaran dimulai dengan pembayaran booking fee atau DP untuk memesan unit rumah yang diinginkan oleh Pins. Setelah uang muka dibayarkan, tahap selanjutnya adalah penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB dengan pihak pengembang. 

Pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai dengan kemajuan pembangunan rumah hingga mencapai tahap pelunasan yang disepakati bersama. Proses terakhir adalah penandatanganan Akta Jual Beli atau AJB yang menandakan bahwa rumah sudah secara sah dimiliki Pins.

Apa Itu Pengajuan KPR ke Bank?

Pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke bank adalah sistem pembiayaan rumah melalui lembaga keuangan resmi. Bank berperan sebagai pemberi kredit yang membantu Pins dalam mendapatkan dana pembelian properti dengan sistem angsuran. 

Untuk mengajukan kredit ini, Pins harus memenuhi syarat umum yang diterapkan oleh bank serta melampirkan sejumlah dokumen. Kemudian, Pins juga harus membayar uang muka. Selain itu, Pins harus siap dengan sistem bunga yang diterapkan oleh bank serta berbagai biaya administrasi lainnya. 

Proses persetujuan KPR ini melibatkan analisis kelayakan kredit yang ketat untuk memastikan kemampuan pembayaran cicilan jangka panjang. Bank akan melakukan penilaian terhadap kondisi finansial, riwayat kredit, dan kemampuan pembayaran sebelum memberikan persetujuan pembiayaan. 

Perbandingan Cicil ke Developer vs. KPR ke Bank

1. Uang Muka & Bunga

Perbedaan mendasar antara cicil ke developer atau KPR terletak pada sistem uang muka dan penerapan bunga dalam proses pembayaran cicilan. Rumah cicilan developer umumnya tidak memerlukan uang muka yang besar, hanya booking fee sebesar 5-10% dari harga rumah. Sistem ini juga tidak menerapkan bunga sehingga total pembayaran sama dengan harga jual rumah yang telah disepakati. 

Sebaliknya, DP KPR bank memerlukan uang muka minimal 20% dari harga rumah yang akan dibeli. Bank juga menerapkan sistem bunga baik flat maupun floating yang akan mempengaruhi total pembayaran secara keseluruhan. Bunga KPR dapat berubah sesuai dengan kebijakan bank dan kondisi ekonomi yang berlaku di pasar keuangan.

2. Tenor dan Jumlah Cicilan

Perbedaan tenor KPR antara cicilan developer dan bank sangat signifikan dalam menentukan besar cicilan bulanan yang harus dibayarkan. Sistem KPR rumah melalui developer biasanya menawarkan tenor pendek berkisar antara 1 hingga 5 tahun dengan jumlah cicilan bulanan yang tentu besar. 

Sebaliknya, KPR bank menawarkan tenor yang lebih panjang hingga mencapai 30 tahun dengan cicilan bulanan yang bisa disesuaikan. Tenor yang panjang ini memungkinkan cicilan bulanan menjadi lebih ringan tapi total pembayaran akan lebih besar karena total bunga. 

Di sini, kemampuan finansial jangka panjang jadi faktor penting dalam memilih tenor. Karena semuanya tergantung pada kondisi finansial Pins, sehingga nantinya tidak akan merugikan.

3. Biaya Tambahan dan Administrasi

Aspek biaya KPR yang perlu disiapkan menjadi pertimbangan penting dalam memilih metode pembiayaan rumah yang paling sesuai. KPR developer umumnya memiliki struktur biaya yang lebih sederhana dengan proses administratif yang relatif mudah dan cepat. Total biaya tambahan pada pengembang biasanya hanya terbatas pada booking fee dan biaya administrasi yang minimal. 

Sementara itu, KPR bank memiliki berbagai komponen biaya tambahan seperti biaya appraisal, asuransi, provisi, dan administrasi lainnya. Estimasi total biaya tambahan KPR dapat mencapai 8-12% dari nilai kredit yang disetujui oleh pihak bank. Cukup lumayan tentu jumlahnya bagi Pins jika ingin cicilan ke bank.

4. Risiko dan Keamanan Transaksi

Perbandingan cicil ke developer atau KPR ke bank berikutnya adalah dengan melihat risiko dan keamanan transaksi. Ini perlu dipertimbangkan, karena menjadi aspek krusial terutama karena ini menyangkut uang dengan jumlah besar. Tips memilih developer terpercaya adalah dengan melihat track record-nya. Selain itu, Pins juga harus lihat testimoni dari pelanggannya serta apakah pengembang sudah bekerjasama dengan bank-bank besar atau belum.

Jika Pins sudah melihat itu semua, besar kemungkinan bahwa developer tersebut aman dan terpercaya. Terutama bagian bekerjasama dengan bank, karena bank khususnya bank besar tidak akan serta-merta bekerjasama dengan pihak yang tidak kredibel. 

Selain itu, jika bicara soal risiko di bank, bank memiliki peran penting dalam menyaring risiko melalui proses due diligence yang ketat terhadap developer dan proyek properti. Sistem KPR juga memberikan perlindungan hukum yang lebih kuat karena melibatkan lembaga keuangan resmi yang diawasi otoritas. 

5. Fleksibilitas dan Proses Negosiasi

Tingkat fleksibilitas dalam proses negosiasi menjadi keunggulan tersendiri dari sistem KPR developer dibandingkan dengan KPR bank. Pengembang umumnya lebih fleksibel dalam hal negosiasi harga, tenor pembayaran, maupun modifikasi sistem cicilan sesuai kemampuan finansial pembeli. Proses negosiasi dengan developer dapat dilakukan secara langsung sehingga memungkinkan tercapainya kesepakatan yang saling menguntungkan kedua belah pihak. 

Sebaliknya, cicilan rumah KPR ke bank memiliki sistem yang lebih prosedural dan sulit untuk dinegosiasikan karena mengikuti kebijakan internal bank. Contohnya negosiasi soal penurunan penurunan suku bunga KPR tentu akan jauh lebih sulit, karena bunga itu adalah kunci utama dari kredit rumah ke bank. 

Untung dan Rugi Cicil ke Developer

Keuntungan Cicil ke Developer

• Tanpa uang muka besar
• Bebas bunga
• Proses cepat
• Fleksibilitas negosiasi
• Tidak ada biaya tambahan

Kerugian Cicil ke Developer

• Cicilan bulanan besar
• Risiko developer nakal
• Tenor pendek
• Perlindungan hukum terbatas
• Ketergantungan pada developer

Untung Rugi KPR ke Bank

Keuntungan KPR ke Bank

• Keamanan terjamin
• Cicilan ringan
• Tenor fleksibel sesuai kemampuan
• Prosesnya sesuai standar bank yang terjamin aman
• Dukungan asuransi

Kerugian KPR ke Bank

• Uang muka besar
• Beban suku bunga 
• Prosesnya panjang
• Biaya tambahan tinggi
• Persyaratannya yang ketat
• Negosiasi cukup sulit

Siapa yang Cocok untuk Cicil ke Developer vs. KPR ke Bank?

Cicil ke developer: 

• Memiliki uang bulanan yang besar, tapi tidak memiliki dana tunai untuk DP KPR
• Ingin cepat memiliki aset tanpa terbebani sistem bunga bank
• Menginginkan proses pembelian rumah yang cepat
• Memiliki kemampuan finansial stabil dalam jangka pendek
• Sudah tahu developer mana yang memiliki kredibilitas serta track record yang baik

Cicil ke bank:

• Memiliki dana tunai untuk bayar DP 
• Perlu cicilan yang ringan dalam waktu yang panjang
• Ingin transaksi yang aman dan perlindungan hukum terjamin
• Ingin mengajukan program subsidi pemerintah 
• Memiliki rencana keuangan jangka panjang

Simulasi Pembelian Rumah dengan Kedua Metode

Supaya Pins lebih paham lagi harus memilih metode mana antara cicil ke developer atau KPR, yuk, langsung simak simulasi di bawah ini untuk membandingkan kedua metode lebih jelas lagi.

Simulasi Cicilan ke Developer

Misalnya rumah yang ingin dibeli Pins adalah seharga Rp500 juta. Berikut ini adalah komponen biaya yang harus dikeluarkan oleh Pins:

• Booking fee: Rp50 juta (10% dari harga rumah)
• Sisa bayar cicilan: Rp450 juta
• Tenor: 5 tahun (60 bulan)
• Bunga: 0%

Dengan komponen biayanya seperti di atas, maka hitungan cicilan per bulan adalah Rp450 juta dibagi 60 bulan. Maka hasilnya adalah Rp7,5 juta, uang yang harus dibayarkan oleh Pins pada pengembang setiap bulan.

Simulasi Cicilan KPR ke Bank

Cara KPR rumah ke bank tentu akan ada komponen biaya tambahan. Masih dengan harga rumah yang sama, tapi kali ini ke bank. Berikut ini adalah komponen biaya yang harus dikeluarkan oleh Pins:

• DP: Rp100 juta (20% dari harga rumah)
• Pinjaman KPR: Rp400 juta
• Tenor: 15 tahun (180 bulan)
• Bunga: 8% fixed per tahun = 0,00667 per bulan

Dengan komponen biayanya seperti di atas, jika menghitung dengan rumus anuitas, maka cicilan yang harus dibayarkan oleh Pins nanti kurang lebih Rp3,8 juta. Total pembayarannya nanti jika lunas sendiri akan sebesar Rp690 juta. Artinya total bunganya mencapai Rp290 juta dari pinjaman Pins.

Cicilan developer cocok untuk Pins yang punya penghasilan besar per bulan dan ingin lunas cepat. Sebaliknya, untuk Pins yang ingin cicilan ringan meski total bayar jauh lebih besar, cocok dengan KPR ke bank.

Memilih antara cicil ke developer atau KPR ke bank memerlukan pertimbangan matang. Setiap metode memiliki kelebihan dan kekurangan yang harus disesuaikan dengan kemampuan finansial serta perencanaan keuangan jangka panjang. 

Cicilan developer menawarkan kemudahan dan kecepatan namun dengan beban cicilan bulanan yang besar dan risiko yang perlu dikelola. Sebaliknya, KPR bank memberikan keamanan dan cicilan ringan namun dengan total pembayaran yang lebih besar karena bunga. 

Tips supaya Pins memilih metode yang tepat adalah dengan memahami baik kondisi finansial Pins secara menyeluruh. Selain itu, minta pendapat dari profesional supaya bisa mendapatkan pandangan yang objektif. Supaya lebih mudah, Pins bisa ajukan KPR via Pinhome dalam menemukan rumah impian dan metode pembayaran. Tim profesional Pinhome akan membantu Pins dalam memilih rumah dan metode yang sesuai kondisi Pins secara menyeluruh.