Begini Cara Menghitung KPR di Excel/Spreadsheet

Setiap orang pasti ingin tahu cara menghitung KPR dengan excel, terutama jika memang mau mengajukan kredit rumah. Excel/Spreadsheet adalah alat paling mudah dan fleksibel ketika Pins ingin melakukan simulasi Kredit Pemilikan Rumah dengan berbagai skenario perhitungan yang disesuaikan kebutuhan. 

Perhitungan KPR melibatkan beberapa komponen penting seperti pokok pinjaman, bunga, tenor, dan metode angsuran yang berbeda-beda jenisnya. Memahami cara hitung angsuran KPR dengan benar akan membantu Pins membuat keputusan sebelum mengajukan kredit rumah.

Mengenal Komponen Dasar Perhitungan KPR

1. Pokok Pinjaman (Principal)

Pokok pinjaman adalah jumlah uang yang Pins pinjam dari bank untuk membeli rumah setelah dikurangi dengan uang muka atau DP yang sudah dibayar. Cara menghitung cicilan KPR dengan excel dimulai dengan menentukan pokok pinjaman menggunakan rumus: Harga Rumah dikurangi DP yang dibayarkan. 

Sebagai contoh, jika harga rumah Rp500 juta dengan DP 20%, maka uang muka yang dibayarkan adalah Rp100 juta. Nah, kalau pakai rumus tadi, berarti Rp500 juta dikurangi Rp100 juta sama dengan Rp400 juta pokok pinjamannya. Angka inilah yang nanti harus Pins bayar sampai lunas. 

2. Angka Bunga KPR

Pins harus paham soal bunga KPR karena jenisnya berbeda dan akan mempengaruhi cara menghitung cicilan menggunakan excel/spreadsheet. Ada tiga jenis bunga yang sering dipakai di Indonesia, yaitu fixed atau tetap, floating atau mengambang, dan campuran keduanya. 

Contohnya bank menawarkan bunga 8% fixed untuk tahun pertama kemudian berubah menjadi floating 10% untuk tahun-tahun berikutnya. Dalam cara menghitung cicilan KPR dengan excel, Pins harus memisahkan periode fixed dan floating di kolom berbeda agar perhitungan akurat. 

Pemisahan ini penting karena cicilan yang harus dibayarkan Pins akan berubah ketika suku bunga berubah dari periode satu ke lainnya.

3. Tenor KPR

Tenor KPR adalah jangka waktu cicilan yang Pins pilih untuk melunasi pinjaman, biasanya dihitung dalam satuan bulan atau tahun. Umumnya, panjang tenor KPR yang ditawarkan bank di Indonesia berkisar antara 5-30 tahun tergantung kebijakan masing-masing bank. 

Semakin panjang tenor yang dipilih, maka cicilan bulanan akan semakin kecil namun total bunga yang dibayarkan akan lebih besar. Sebaliknya, tenor pendek menghasilkan cicilan bulanan lebih besar tetapi total bunga yang dibayarkan menjadi lebih sedikit. 

Pins harus menyesuaikan tenor dengan kemampuan bayar bulanan agar tidak memberatkan kondisi keuangan. Jadi, pastikan untuk mengetahui cara hitung angsuran KPR sebelumnya agar tahu harus memilih tenor yang tepat.

Jenis Perhitungan KPR yang Bisa Dibuat di Excel

1. Metode Flat

Metode bunga flat KPR menghitung bunga berdasarkan pokok pinjaman awal yang tidak berubah selama tenor cicilan berjalan. Cara menghitung KPR dengan excel menggunakan metode flat adalah sebagai berikut: 

Bunga per Bulan = Pokok Pinjaman x Suku Bunga per Tahun : 12 bulan. Kemudian total cicilan bulanan adalah hasil penjumlahan dari angsuran pokok ditambah bunga flat yang telah dihitung sebelumnya sampai tenor selesai. 

Contohnya, pokok pinjaman adalah Rp400 juta, bunga 8% per tahun, tenor 10 tahun. maka bunga bulanan tetap Rp2.67 juta. Kemudian, angsuran pokok per bulan adalah Rp400 juta dibagi 120 bulan sama dengan Rp3.3 juta, sehingga total cicilannya adalah Rp2.67 juta ditambah Rp3.33 juta, yang artinya jumlah sekitar Rp6 juta per bulan.

2. Metode Efektif

Metode efektif itu menghitung bunga berdasarkan sisa pokok pinjaman yang terus berkurang setiap bulan seiring dengan pembayaran angsuran pokok pinjaman. Cara menghitung cicilan KPR dengan excel menggunakan metode efektif adalah bunga bulan berikutnya akan lebih kecil karena dihitung dari sisa pokok baru. 

Karakteristik metode ini adalah cicilan total akan menurun setiap bulan karena komponen bunga yang terus berkurang mengikuti sisa pokok pinjaman. Metode efektif lebih menguntungkan bagi Pins karena total bunga yang dibayarkan selama tenor lebih kecil dibandingkan metode lainnya.

3. Metode Anuitas

Cara menghitung KPR dengan excel menggunakan metode anuitas itu berbeda dengan yang lain. Metode anuitas menggunakan prinsip angsuran tetap setiap bulan, namun komposisi antara bunga dan pokok berubah secara bertahap dari waktu. Di awal periode, bunga lebih besar dibandingkan pokok, kemudian hal ini berbalik di akhir periode tenor cicilan berjalan. 

Cara hitung angsuran KPR metode anuitas adalah yang paling umum digunakan bank karena memberikan kepastian jumlah cicilan kepada Pins. Metode ini memberikan kemudahan perencanaan keuangan karena Pins tahu persis berapa yang harus dibayarkan setiap bulan tanpa perubahan jumlah.

Cara Menghitung KPR Metode Flat di Excel/Spreadsheet

Cara menghitung cicilan KPR dengan excel metode flat adalah dengan menyiapkan dulu data dasar yang dibutuhkan. Data-data itu terdiri dari harga rumah, DP, pokok pinjaman, dan suku bunga. 

Misalkan harga rumah Rp500 juta, DP 20% (Rp100 juta), sehingga pokok pinjaman Rp400 juta. Tenor yang dipilih adalah 10 tahun (120 bulan) dengan suku bunga 8% per tahun yang sifatnya tetap selama tenor.

Pins bisa membuat excel-nya sebagai berikut ini: 

• Cell A1: “Harga Rumah” → B1: 500000000
• Cell A2: “DP (%)” → B2: 20%
• Cell A3: “Pokok Pinjaman” → B3: =B1-(B1*B2)
• Cell A4: “Bunga per Tahun” → B4: 8%
• Cell A5: “Tenor (bulan)” → B5: 120

Kemudian cara menghitungnya adalah sebagai berikut:

• Hitung bunga bulanan dengan rumus: =B3*B4/12 yang akan menghasilkan angka bunga tetap setiap bulan sebesar Rp2.666.667
• Hitung angsuran pokok dengan rumus: =B3/B5 yang akan menghasilkan angka pokok tetap setiap bulan sebesar Rp3.333.333 
• Total cicilan bulanan adalah penjumlahan bunga bulanan ditambah angsuran pokok yang menghasilkan Rp6 juta per bulan selama 120 bulan.

Cara Menghitung KPR Metode Efektif di Excel/Spreadsheet

Cara menghitung cicilan KPR dengan excel metode efektif adalah dengan menyiapkan dulu kolom-kolom header-nya. Kolomnya terdiri dari bulan, sisa pokok awal, bunga, pokok, total angsuran, dan sisa pokok.

Gunakan rumus bunga yang dihitung dari sisa pokok dikalikan suku bunga per tahun kemudian dibagi 12 bulan untuk periode bulanan. Angsuran pokok dapat ditentukan sendiri atau menggunakan formula tertentu sesuai dengan kebijakan bank.

Misalkan Pins ingin hitung 3 bulan pertama dengan pokok awal Rp400 juta, bunga 8% per tahun, angsuran pokok tetap Rp3.333.333 per bulan:

• Bulan 1: Sisa Pokok Awal Rp400 juta, Bunga =400000000*8%/12 = Rp2.666.667, Pokok Rp3.333.333, Total Rp6 juta
• Bulan 2: Sisa Pokok Awal Rp396.666.667, Bunga Rp2.644.444, Pokok Rp3.333.333, Total Rp5.977.778, Sisa Rp393.333.333
• Bulan 3: Sisa Pokok Awal Rp393.333.333, Bunga Rp2.622.222, Pokok Rp3.333.333, Total Rp5.955.556, Sisa Rp390 juta

Metode efektif ini bisa memberikan penghematan bunga kalau Pins melakukan pelunasan lebih cepat. Nah, tapi Pins harus memperhatikan juga ketentuan penalti pelunasan KPR yang harus dibayarkan nantinya. 

Cara Menghitung KPR Metode Anuitas di Excel/Spreadsheet

Untuk menerapkan cara menghitung cicilan KPR dengan excel metode anuitas, gunakan fungsi PMT. Fungsi PMT ini sudah ada di excel atau spreadsheet, jadi Pins tinggal menggunakannya saja.

Tuliskan rumus lengkap dengan parameter sebagai berikut:

• =PMT(rate, nper, pv, [fv], [type]) 
• Rate adalah bunga per bulan. 
• Parameter nper adalah jumlah periode pembayaran dalam bulan
• pv adalah nilai pokok pinjaman yang harus diberi tanda negatif dalam formula
• Parameter fv dan type bersifat opsional, biasanya diabaikan dalam perhitungan KPR standar yang umum digunakan oleh perbankan di Indonesia.

Nah, supaya Pins lebih paham, contohnya adalah sebagai berikut:

• Pokok pinjaman Rp400 juta
• Bunga 8% per tahun
• Tenor 120 bulan 

Tuliskan di cell: =PMT(8%/12, 120, -400000000) yang akan menghasilkan angsuran bulanan tetap sebesar sekitar Rp4.852.392 per bulan. Alasan menggunakan tanda minus pada pokok pinjaman adalah karena dalam fungsi PMT, nilai pokok dianggap sebagai arus kas keluar. 

Hasil perhitungan akan menampilkan angka positif yang menunjukkan jumlah yang harus dibayarkan Pins setiap bulan selama tenor. Supaya terlihat jelas perubahannya, Pins harus membuat tabel dengan kolom bulan, saldo awal, angsuran, bunga, pokok, saldo akhir. 

Sekarang, kita lihat perubahannya dalam 3 bulan pertama sebagai berikut supaya Pins melihat polanya:

Bulan 1:

• Saldo Awal: Rp400 juta
• Bunga: Rp400 juta x 8% : 12 = Rp2.666.667
• Pokok: 4.852.392 – Rp2.666.667 = Rp2.185.725
• Saldo Akhir: Rp400 juta – Rp2.185.725 = Rp397.814.275 

Bulan 2:

• Saldo Awal: Rp397.814.275
• Bunga: Rp397.814.275 x 8% : 12 =  Rp2.652.095
• Pokok: 4.852.392 – Rp2.652.095 = Rp2.200.297
• Saldo Akhir: Rp397.814.275 – Rp2.200.297 = Rp395.613.978 

Bulan 3:

• Saldo Awal Rp395.613.978
• Bunga: Rp395.613.978 x 8% : 12 = Rp2.637.426
• Pokok: 4.852.392 – Rp2.637.426 = Rp2.214.966
• Saldo Akhir: Rp395.613.978 – Rp2.214.966 = Rp393.399.012 

Dari sana Pins bisa lihat kalau bunga terus menurun dan pokok terus meningkat. Hal ini menunjukkan bahwa di akhir tenor, sebagian besar angsuran Pins digunakan untuk membayar pinjaman pokok, bukan bunga lagi. 

Cara menghitung cicilan KPR dengan excel memberikan Pins kemudahan dalam melakukan simulasi dan perencanaan keuangan sebelum mengajukan pinjaman. Pahami komponen dasar seperti pokok pinjaman, bunga, tenor, dan metode perhitungan yang akan bank terapkan.

Gunakan metode flat untuk perhitungan sederhana, metode efektif untuk penghematan bunga, atau metode anuitas untuk kepastian jumlah cicilan bulanan.

Supaya lebih mudah pengajuannya dan dijamin disetujui, Pins dapat mengajukan KPR via Pinhome. Selain mengajukan Kredit Pemilikan Rumah yang dibantu oleh tim profesional sampai selesail, Pins juga akan diberikan rekomendasi bank sesuai dengan kemampuan finansial.

Di Pinhome, Pins juga bisa melakukan simulasi KPR supaya lebih mudah menghitung cicilan tanpa harus ribet. Hasilnya dijamin akurat dan penggunaannya mudah, tidak perlu ada rumus yang digunakan seperti dalam excel/spreadsheet. Coba sekarang juga dan rasakan kemudahannya!