Cara Menghitung BPHTB Tanah Warisan Serta Contohnya

Seperti halnya perolehan hak sesuai dengan kesepakatan jual beli, perolehan hak atas tanah maupun bangunan sebagai harta waris juga memiliki beban pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Inilah sebabnya, sebagai ahli waris, kamu harus tahu betul bagaimana cara menghitung BPHTB warisan. 

Simak artikel ini untuk mengetahui cara menghitung BPHTB! Tersedia juga informasi dasar hukum serta contoh perhitungannya di bawah ini!

Dasar Hukum BPHTB

Sesuai dengan UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB, warisan juga termasuk perolehan hak yang wajib adanya pembebanan pajak. Sementara itu, aturan mengenai warisan dan siapa saja pihak yang menjadi ahli waris berikut bagiannya juga tertulis dalam aturan tersendiri.

Adapun aturan tersebut sesuai dengan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) atau Burgerlijk Wetboek (BW) atau Hukum Perdata Barat dan UU Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan. Khusus bagi pemeluk agama Islam, rujukan lain termasuk Kompilasi Hukum Islam (KHI) dan Hukum Islam yang tidak tertulis dan berlaku untuk seluruh umat Islam.

Namun, pembahasan kali ini hanya mencakup cara menghitung BPHTB warisan untuk kondisi paling sederhana yang kerap terjadi, yaitu seseorang yang meninggal dan memiliki ahli waris berupa suami, istri, dan anak. 

Baca juga: Apa itu Tanah Garapan? Apakah Bisa Menjadi Hak Milik?

Surat Keterangan Waris

Guna memutuskan siapa saja pihak ahli waris, biasanya ada surat keterangan ahli waris yang penulisnya harus sepengetahuan dari Lurah dan Camat. Syarat ini berlaku untuk pewaris yang merupakan Warga Negara Indonesia asli. Surat keterangan ini tidak menentukan bagian setiap ahli waris terhadap harta. 

Sebab, SKW sendiri hanya memiliki peran untuk menentukan siapa saja pihak ahli warisnya. Guna menentukan bagian dari setiap ahli waris, perhitungannya berdasarkan pada Hukum Islam untuk ahli waris beragama Islam dengan diskusi atau sesuai dengan ketetapan pengadilan bila memang perlu. 

Sementara itu, bagi semua WNI yang merupakan keturunan dari Tionghoa, pembuatan SKW bersama dengan akta Notaris. Lalu, bagi WNI keturunan seperti Arab, India, Timur Tengah, dan wilayah lainnya, pembuatan SKW menjadi kewenangan dari pihak Balai Harta Peninggalan. Baru setelah itu kamu dapat memahami cara menghitung BPHTB warisan.

Baca juga: Wajib Paham! Contoh BPHTB yang Sudah Divalidasi dan Cara Mengeceknya

Nilai BPHTB

Sebenarnya, cara menghitung BPHTB warisan tidak berbeda dengan proses jual beli, yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP). Adapun NPOPTKP warisan merupakan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang angkanya tentu tidak sama untuk setiap daerah.

Misalnya, nilai NPOPTKP untuk wilayah DKI Jakarta adalah Rp350 juta, sedangkan nilai NPOPTKP untuk daerah Depok, Bekasi, Tangerang, dan Bogor adalah Rp300 juta. Sementara itu, besar NPOPTKP pada daerah lainnya sesuai dengan peraturan daerah setempat. Sebab, pemungutan pajak ini merupakan wewenang dari Dinas Pendapatan Daerah. 

Baca juga: Tips dan Cara Menawarkan Tanah ke Perusahaan

Cara Menghitung BPHTB Warisan

Pemilik suatu rumah yang telah meninggal, tentunya akan meninggalkan aset properti tersebut kepada anak atau ahli warisnya. Jika sang anak atau ahli waris memutuskan untuk menjual aset properti tersebut, harus melakukan proses pergantian nama. Dalam proses pergantian nama tersebut akan dipengaruhi oleh Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB.

Oleh karena itu, penting untuk kamu mengetahui cara menghitung BPHTB agar memudahkan kamu dalam menjual aset warisan, berikut ini cara yang dapat kamu pahami:

1. BPHTB Jual Beli Pewaris Tunggal

Jika kepemilikan tanah maupun bangunan hanya satu nama, yang berhak menjadi ahli warisnya tentunya suami, istri, dan anak. Misalnya, apabila pihak yang meninggal adalah suami, istri dan anak menjadi ahli warisnya. Suami, istri, dan anak merupakan ahli waris yang masuk dalam golongan I sesuai dengan KUHPer.

Adapun cara menghitung BPHTB warisan untuk pihak pewaris tunggal bisa kamu perhatikan pada contoh berikut ini. Misalnya, data objek warisan adalah sebagai berikut:

• Luas 1.000 m2
• NJOP = 1.000.000 per meter
• NPOP = 1.000 x Rp1.000.000 = Rp1.000.000.000 atau sama dengan nilai NJOP total. 
• Sementara itu, besar NJOPTKP warisnya adalah Rp350.000.000 karena berada pada wilayah DKI Jakarta. Maka, besar BPHTB adalah:
• BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
• 5 % x (Rp1.000.000.000 – Rp350.000.000) = Rp32.500.000.

Pewaris meninggalkan seorang istri dan 2 orang anak. Dengan begitu, pihak yang memiliki hak penuh atas objek tanah ini adalah sebanyak 3 orang.

2. BPHTB Warisan Bukan Pewaris Tunggal

Kemudian, cara menghitung BPHTB warisan apabila bukan pewaris tunggal. Misalnya, 5 orang (A, B, C, D, dan E) setuju untuk beli tanah atau rumah pada kawasan Jakarta Selatan. Setiap pemilik berhak atas seperlima bagian atau berapa saja sesuai dengan kesepakatan. 

Suatu ketika, E meninggal dunia, sehingga hak atas tanah itu turun pada ahli warisnya. Sesuai dengan SKW, pihak E memiliki ahli waris berupa seorang istri dan dua anak. Adapun data tanah yang menjadi objek warisan tersebut yaitu:

• Luas 1.000 m2
• NJOP = 1.000.000 per meter
• NPOP = 1.000 x Rp1.000.000 = Rp1.000.000.000 atau setara dengan nilai NJOP total.
• NJOPTKP waris adalah Rp350.000.000 karena ada pada wilayah DKI Jakarta. Maka, besar nilai BPHTB tanah tersebut yaitu:
• BPHTB = 5 % (1/5 NPOP – NPOPTKP), dengan 1/5 NPOP karena hak pewaris hanya sebesar 1/5 bagian.
• 5 % (1/5 x Rp1.000.000.000 – RP350.000.000)
• 5 % (- Rp. 150.000.000) = nihil.

Apabila terdapat pengajuan balik nama atas sertifikat, nilai BPHTB yang menjadi kewajiban ahli waris dari E adalah tidak ada. Ini karena angka NJOP tanah peralihan hak lebih kecil daripada angka pengurangan BPHTB untuk pengalihan hak waris. Jadi, kamu tidak perlu bingung lagi kalau mengalami hal serupa, Pins.

Itulah bagaimana cara menghitung BPHTB warisan, semoga dapat bermanfaat!

Baca juga:

• Perlu Tahu! Ini 7 Tips Jual Rumah Warisan Keluarga Biar Cepat Laku
• Begini Cara Mengurus Tanah Warisan yang Belum Bersertifikat

Feature Source Image: Freepik

---

Temukan pilihan rumah dan apartemen terlengkap di Aplikasi Pinhome. Cek properti pilihan kami dan temukan keunggulan, fasilitas menarik dan promo menguntungkan lainnya cuma di Pinhome! Cari tahu juga tips penting persiapan beli rumah dan KPR di blog Pinhome.

Hanya Pinhome.id yang memberikan kemudahan dalam membeli properti. Pinhome – Pintar Urusan Properti.