Cara Menentukan Harga Sewa Kost agar Tidak Rugi, Ini Rumusnya!

Menentukan harga sewa kost memang bukan perkara mudah. Tak heran bila pemilik kost maupun calon pebisnis kost pemula kerap harus berpikir dan menimbang cukup lama untuk mendapatkan harga yang tepat. Ini karena cara menentukan harga sewa kost yang tepat akan sangat berpengaruh pada keberhasilan bisnis. Jika harga sewa terlampau tinggi, ada risiko minim peminat dan kamar tidak laku. Sementara bila harga sewa terlalu rendah, maka keuntungan mungkin saja tergerus dan merugikan usaha untuk jangka panjang. 

Nah, buat Pins yang ingin memulai bisnis kost atau sedang menjalankannya, wajib simak tips berikut ini agar bisnis bisa tetap untung, berkelanjutan, dan mampu bersaing dengan kost lainnya!

Faktor Pertimbangan dalam Menentukan Harga Sewa Kost

Ada berbagai faktor internal dan eksternal yang perlu kamu ketahui dan pertimbangkan dengan baik agar harga sewa yang kamu tentukan sesuai, tapi tetap kompetitif dan menguntungkan. Berikut faktor-faktornya.

Faktor Internal

Sebelum membandingkan dengan harga pasar, ada baiknya kamu melakukan analisis dari sisi internal terlebih dahulu. Faktor-faktor berikut akan membantu menilai kesesuaian penentuan kualitas kost yang ditawarkan dengan harga yang akan ditentukan:

• Kualitas bangunan dan kondisi struktural: bangunan yang kokoh, bersih, dan terawat membuat nilai kost meningkat.
• Fasilitas: semakin lengkap fasilitas kost yang ditawarkan, semakin besar pula nilai sewanya.
• Kapasitas dan layout kamar: kamar luas dengan tata letak yang nyaman dan fungsional tentu menarik bagi calon penghuni dan dapat meningkatkan harga sewanya.
• Biaya maintenance/perawatan: semakin besar biaya perawatan, semakin tinggi potensi harga sewa yang bisa ditetapkan agar tidak merugi.

Faktor Eksternal

Bukan hanya dari faktor internal, mempertimbangkan faktor eksternal juga tidak kalah penting sebelum menentukan harga sewa kost yang tepat. Berikut beberapa faktor eksternal yang jadi penentu daya tarik kost di pasaran luar:

• Lokasi dan aksesibilitas: kost yang lokasinya strategis dengan aksesibilitas yang mudah umumnya bernilai sewa lebih tinggi.
• Target market: penyewa, seperti mahasiswa, karyawan, atau keluarga, dapat menentukan standar harga sewa suatu tempat tinggal.
• Persaingan pasar: harga sewa sebaiknya menyesuaikan dengan rata-rata harga pasar agar tetap kompetitif.

Tips Menentukan Harga Sewa Kost

1. Lakukan Riset Pasar dan Buat Perbandingan dengan Kompetitor

Setelah memahami faktor internal dan eksternal, kini saatnya kamu mengetahui cara menentukan harga sewa kost dengan melakukan riset pasar agar harga sewa yang ditetapkan sesuai dengan kondisi kost yang sebenarnya. 

Cara yang bisa kamu lakukan, seperti mencari tahu dulu keberadaan bisnis kost lainnya di sekitar lokasi kost kamu setidaknya dalam radius 1-2 km. Perhatikan juga harga sewa, fasilitas, serta jumlah kamar kost yang dimiliki. 

Kemudian, lakukan riset lokasi dan fasilitas di luar kost yang menunjang nilai kost tersebut, dan bandingkan dengan kondisi kost kamu. Misalnya, cari tahu apakah di kost lainnnya ada akses transportasi yang memadai, dekat dengan kampus atau perkantoran, dan sebagainya. 

2. Cari Tahu Target Segmen

Selanjutnya, dalam proses penentuan harga sewa, penting untuk menentukan atau mengenali target utama bisnis kost kamu terlebih dahulu. Apakah kost kamu akan ditujukan untuk mahasiswa, pekerja, atau pasangan suami istri?

Dalam mempertimbangkan hal ini, sebaiknya sesuaikan juga dengan jenis kost yang akan kamu tawarkan, misalnya akan spesifik ditujukan sebagai kost khusus perempuan, kost khusus laki-laki, kost campur, maupun kost pasutri. 

Sebab, setiap segmen target pasar memiliki kebutuhan yang berbeda-beda. Sebagai contoh, mahasiswa biasanya lebih fokus mencari kost yang aksesnya dekat ke kampus dan dilengkapi fasilitas belajar. 

Pekerja atau karyawan kantoran lebih mengutamakan hunian yang nyaman dan menawarkan privasi, sedangkan pasutri butuh kost dengan ruang yang privasi, lebih fleksibel, dan dapat mendukung kegiatan rumah tangga. 

3. Sesuaikan dengan Fasilitas dan Kondisi Bangunan

Cara menentukan harga sewa kost tidak boleh asal. Kamu harus menyesuaikan kualitas kost yang kamu miliki, termasuk fasilitas yang tersedia di dalamnya, dengan harga yang nantinya kamu tawarkan. Tujuannya agar penghuni merasa biaya sewa yang mereka bayar sebanding dengan fasilitas dan kenyamanan yang mereka dapatkan. 

Kost yang menawarkan fasilitas standar, seperti kamar sederhana dengan ukuran yang tidak terlalu besar dan kamar mandi luar, tentu punya harga berbeda dengan kost yang menyediakan fasilitas mewah, seperti kamar ber-AC, kamar mandi dalam, dan ukuran kamar cukup besar.

Adanya fasilitas pendukung lain, misalnya dapur, parkiran, WiFi, laundry room, AC, dan lainnya juga turut memengaruhi harga sewanya. Di samping fasilitas, kondisi bangunan kost juga perlu diperhatikan. Sebab, kost yang bersih, terawat, dan nyaman akan menarik calon penyewa. 

Maka itu, melakukan perawatan rutin pada fasilitas-fasilitas kost tak hanya membuat penghuni merasa lebih betah, tapi juga jadi dapat menjaga return on investment (ROI) jangka panjang agar bisnis tetap untung! 

4. Perhatikan Tipe Durasi Kost

Jangan lupa, Pins, jenis durasi sewa kost juga dapat turut berpengaruh pada penentuan besaran harga kost. Apakah kamu menawarkan kost harian, mingguan, dan bulanan atau bahkan tahunan?

Jenis kost harian atau mingguan biasanya punya biaya sewa yang berbeda dibandingkan dengan kost bulanan atau tahunan. Pins juga perlu memperhatikan pola demand sewa untuk waktu-waktu tertentu yang dapat berpengaruh pada tinggi rendah peminat sewa kost.

Ambil contoh, pada masa awal kuliah, musim liburan, atau periode kerja tertentu yang biasanya membuat permintaan kost meningkat. Sebaliknya, ada waktu-waktu tertentu ketika permintaan kost menurun, seperti masa liburan semester untuk mahasiswa maupun menjelang hari raya besar untuk pekerja.

5. Analisis Biaya Operasional

Langkah berikutnya dalam cara menentukan harga sewa kost adalah menghitung biaya operasional lainnya dari pengelolaan bisnis kost kamu. Biaya operasional ini biasanya mencakup tagihan rutin, seperti listrik, air, WiFi, hingga kewajiban membayar pajak.

Jangan lupakan juga biaya renovasi bangunan secara berkala serta perbaikan kerusakan fasilitas yang sifatnya tidak terduga.

Cara Menghitung Harga Sewa Kost Beserta Contohnya

Setelah mengetahui cara menghitung harga sewa kost yang tepat, pastikan kamu memahami terlebih dahulu berapa harga pokok sewa rumah yang akan dijadikan kost. Harga pokok sewa rumah ini akan menjadi harga dasar sebelum ditambahkan fasilitas lain, seperti listrik, air, dan sebagainya. 

Umumnya, keuntunngan yang diperoleh dari menyewakan kost berkisar 5-7% per tahun dari harga jual rumah. Perlu kamu pahami di sini kalau harga jual yang dimaksud adalah harga pasaran, bukan harga nilai jual objek pajak (NJOP). 

Ini karena harga NJOP biasanya jauh lebih kecil dibandingkan dengan harga pasaran atau harga sebenarnya. Itu sebabnya, dalam menghitung harga sewa kost, sebaiknya hindari menggunakan NJOP sebagai acuan, tapi pakai harga pasaran agar hasil perhitungan kamu bisa lebih sesuai. 

Harga sewa rumah juga bisa dihitung dengan mengacu pada bunga deposito yang ditawarkan oleh bank. Rumus untuk menghitung harga sewa rumah yakni:

Harga sewa rumah = Harga jual rumah × Bunga deposito

Misalnya, harga jual rumah kost adalah Rp1 miliar dan bunga deposito bank sebesar 6%, maka harga sewa per tahunnya adalah
Rp1.000.000.000 × 6% = Rp60 juta per tahun

Selanjutnya, untuk menghitung harga kamar kost yang disewakan dapat menggunakan rumus:

Harga sewa kost per bulan = Harga sewa rumah ÷ Jumlah kamar ÷ 12 bulan

Misalnya, kamu memiliki sebuah kosan yang berisi 5 kamar yang disewakan, maka harga sewa kamar per bulan sebesar Rp60.000.000 ÷ 5 = Rp12.000.000 harga sewa per kamar per tahun. 

Kemudian, Rp12.000.000 ÷ 12 bulan = Rp1.000.000 harga sewa per kamar per bulan. Jadi, kamu bisa mendapatkan harga sewa setiap kamar adalah sebesar Rp1 juta per bulannya. 

Perhitungan di atas hanyalah gambaran dasar. Kamu tetap perlu menyesuaikan kembali harga sewa dengan kondisi aslinya, seperti lokasi, fasilitas, kualitas bangunan, dan biaya operasional, agar tarif yang ditetapkan kompetitif sekaligus menguntungkan.

Jika suatu saat kamu perlu menaikkan harga sewa karena biaya perawatan meningkat, jangan lupa komunikasikan kenaikan harga sewa terlebih dahulu kepada para penghuni agar rasa kepercayaan dan kenyamanan tetap terjaga.

Keuntungan Menghitung Harga Sewa Kost yang Sesuai

Berhasil menemukan harga sewa kost yang sesuai tidak hanya menguntungkan kantong kamu alias menjaga pendapatan, tapi juga menawarkan sejumlah manfaat berikut:

• Menjamin profit yang stabil: kamu bisa tetap mendapatkan keuntungan tanpa mengorbankan kualitas layanan.
• Menarik lebih banyak penyewa: harga yang tepat membuat kost lebih kompetitif di pasaran dan tidak kalah dengan kost-kost lain di sekitar.
• Meningkatkan Tingkat Hunian: tarif yang sesuai kualitas dan kebutuhan pasar membantu mengurangi risiko kamar kosong terlalu lama.
• Membangun reputasi positif: penyewa akan merasa harga yang dibayar sebanding dengan fasilitas dan kenyamanan yang didapat.
• Mengurangi potensi konflik: harga yang wajar dan transparan meminimalkan keluhan atau komplain dari penghuni.
• Mendukung keberlanjutan bisnis: dengan perhitungan yang tepat, bisnis kost dapat bertahan dalam jangka panjang dan tetap bisa bersaing.

Jadi, Pins, menghitung harga sewa kost bukan sekadar menetapkan angka, tetapi membutuhkan pertimbangan matang dari faktor internal seperti fasilitas, kondisi bangunan, hingga biaya perawatan, serta faktor eksternal seperti lokasi, target pasar, dan persaingan. 

Buat kamu yang berencana atau ingin mempromosikan bisnis kost dengan praktis, kamu bisa manfaatkan layanan pasang iklan kost gratis di Pinhome. Pasang iklan kost ini bisa kamu gunakan sebagai jalan pintas supaya bisnis kost kamu lebih mudah dicari dan ditemukan oleh calon penyewa. 

Temukan juga berbagai rekomendasi tempat kost yang aman dan terpercaya di Pinhome!