Gaji 10 Juta Bisa Beli Rumah Harga Berapa?

Beli rumah dengan gaji 10 juta? Memang bisa? Berdasarkan data tahun 2023, sebanyak 69% Gen Z ingin membeli lahan kosong, 30% ingin membeli rumah tapak, dan 29% pada apartemen. Dari sana bisa Pins ketahui kalau generasi muda saat ini memang tertarik sekali untuk investasi di dunia properti.

Nah, pertanyaannya apakah gaji 10 juta bisa beli rumah pertama dengan KPR? Jawabannya, bisa Pins. Gaji Rp10 juta termasuk ke dalam angka yang aman jika ingin kredit rumah asal dikelola dengan strategi yang tepat. Strategi yang tepat itu seperti apa? Strategi yang tepat itu mulai dari menentukan produk hingga melakukan simulasi secara akurat. Nah, berikut ini adalah simulasi lengkap supaya Pins bisa mendapatkan gambarannya.

Simulasi Gaji 10 Juta Beli Rumah

Dasar Perhitungan Kemampuan Bayar

Dalam merencanakan beli rumah dengan gaji 10 juta, tentukan dulu kemampuan bayar cicilan bulanan yang aman dan tidak membebani. Standar umumnya maksimal 35% dari gaji bruto sebagai cicilan yang berarti Rp3,5 juta per bulan dan jika lebih dari itu, maka akan membebani Pins.

Selain itu, Pins juga menetapkan tenor 15 tahun karena ini realistis dengan kondisi produktivitas. Kemudian suku bunga juga jadi faktor krusial. Biasanya skenario yang umum diterapkan itu 8% fixed rate dan 12% floating rate. Pilihan tipe rumah menengah yang sesuai budget juga perlu dipertimbangkan sejak awal.

Skenario 1: Simulasi KPR Tanpa DP (DP 0%)

Komponen Perhitungan	Detail Estimasi
Harga Properti	Rp366,000,000
Uang Muka (DP)	Rp0 (0%)
Plafon Pinjaman	Rp366,000,000
Suku Bunga (Fixed) (Dibulatkan Rp3,5 Juta)	8% per Tahun
Tenor (Masa Pinjaman)	15 Tahun (180 Bulan)
Cicilan Per Bulan	Rp3,497,713 (+/- Rp3,500,000)

Beli rumah dengan gaji 10 juta bisa dilakukan dengan simulasi tanpa DP. Dengan cicilan Rp3,5 juta dan suku bunga tetap 8% per tahun, harga rumah yang bisa dibeli kurang lebih Rp366 juta tanpa DP. Opsi KPR tanpa DP ini memang menarik karena tidak memerlukan dana tunai besari di awal pembelian rumah yang sering jadi hambatan utama.

Biasanya rumah harga tersebut bisa dapat tipe 30/60 atau tipe 36/72 di pinggiran kota. Namun perlu Pins ketahui kalau tanpa uang muka, plafon pinjamannya jadi maksimal, sehingga beban bunga yang ditanggung juga lebih besar. Kalau bunganya lebih besar, cicilannya akan semakin membebani Pins.

Skenario 2: Efek Suku Bunga Floating (12%)

Komponen Perhitungan	Skenario Bunga 8%	Skenario Bunga 12%	Selisih / Dampak
Budget Cicilan	Rp3,500,000	Rp3,500,000	Tetap
Suku Bunga	8% (Fixed)	12% (Floating/Naik)	+4%
Harga Rumah Maksimal	Rp366,000,000	Rp291,000,000	Turun Rp75 Juta
Tenor	15 Tahun	15 Tahun	Tetap

Nah, apabila dengan skenario suku bunga 12%, hal ini akan memberikan dampak yang signifikan bagi Pins. Dengan cicilan tetap Rp3,5 juta per bulan, harga rumah yang bisa dibeli jadi turun drastis menjadi sekitar Rp291 juta. Itulah sebabnya mengapa memahami bunga floating KPR ini sangat penting sebelum ambil kredit rumah.

Untuk mengatasi risiko ini, Pins bisa mencari bank yang menawarkan sistem bunga cap atau plafon bunga maksimal yang terbatas. Selain itu, Pins juga bisa melakukan take over KPR ke bank lain kalau suku bunga naik tinggi supaya tidak memberatkan Pins.

Skenario 3: Simulasi dengan DP Rp100 Juta

Komponen Perhitungan	Skenario 1: Tanpa DP (Bunga 8%)	Skenario 2: Bunga Naik (12%)	Skenario 3: Ideal (DP Rp100 Juta)
Uang Muka (DP)	Rp0	Rp0	Rp100.000.000
Suku Bunga	8% (Tetap)	12% (Floating)	8% (Tetap)
Cicilan Bulanan	Rp3,500,000	Rp3,500,000	Rp3,500,000
Plafon Pinjaman	Rp366,000,000	Rp291,000,000	Rp366,000,000
Harga Rumah	Rp366,000,000	Rp291,000,000	Rp466,000,000

Skenario paling ideal agar bisa beli rumah dengan gaji 10 juta adalah sudah punya dana awal sebesar Rp100 juta. Dana awal ini bisa Pins gunakan sebagai uang muka atau DP. Dengan menggabungkan plafon kredit Rp366 juta, total daya beli Pins berarti Rp466 juta. Angka ini jelas akan memberikan Pins pilihan rumah yang lebih beragam.

Selain itu, pilihan rumahnya juga akan lebih mudah akses ke transportasi umum. Kalau Pins sudah bekerja 3-5 tahun dan punya tabungan atau investasi yang cukup, lebih baik pilih skenario satu ini. Supaya lebih paham antara DP kecil atau DP besar? Pins bisa konsultasi dengan profesional atau melakukan simulasi KPR.

Simulasi Biaya “Lain-Lain” dalam Transaksi Properti

Selain cicilan KPR bulanan, Pins harus tahu kalau ada biaya tersembunyi di KPR yang angkanya cukup lumayan. Supaya Pins lebih mudah memahami berapa besaran tiap biayanya, simak simulasi rumah harga Rp400 juta di bawah ini.

1. Biaya Legalitas & Notaris

Biaya pertama adalah legalitas dan notaris. Pertama hitungan cek sertifikat via BPN dan PNBP adalah dengan rumus (1/1000 x Harga) + Rp50.000. Dengan begitu, untuk rumah Rp400 juta, biaya ini berkisar Rp450.000 yang masih terjangkau tapi penting supaya legalitasnya terjamin dan tanah bebas sengketa.

Kemudian hitungan AJB dan Balik Nama dihitung 1% dari nilai transaksi atau sekitar Rp4 juta untuk rumah Rp400 juta. Sementara Balik Nama dikenakan 2% dari Rp400 juta yang artinya sekitar Rp8 juta. Total keduanya menjadi Rp4 juta + Rp8 juta yaitu sebesar Rp12 juta.

Terakhir biaya notaris yang berdasarkan standar hukum sekitar Rp3 juta hingga Rp5 juta maksimal. Besaran ini sendiri beda-beda tergantung kasusnya, lokasi propertinya, dan reputasi dari notarisnya juga. Pastikan Pins memilih notaris yang terpercaya dan berpengalaman ya. 

2. Biaya Pajak (PPh & BPHTB)

Beli rumah dengan gaji 10 juta juga harus menghitung biaya pajak. Pajak Penghasilan (PPh) ini dibebankan kepada penjual sebesar Rp2,5% dari nilai transaksi. Jadi jika harga rumah Rp400 juta, PPh yang harus dibayarkan sebesar Rp10 juta. Biasanya sudah diperhitungkan dalam negosiasi harga jual, tapi ada juga yang pembeli harus menanggung sebagian atau seluruhnya.

Kemudian biaya BPHTB akan ditanggung oleh pembeli. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dihitung dengan rumus (Harga Jual – NPOPTKP) x 5%. NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ini berbeda setiap daerahnya. Biasanya sekitar Rp60-Rp80 juta. Jadi kalau harga rumah Rp400 juta, BPHTB yang harus dibayar (Rp400 juta – Rp80 juta) x 5% = Rp16 juta.

3. Biaya Akad KPR

Biaya provisi biasanya dihitung 1% dari nilai kredit yang disetujui bank. Katakanlah plafon kreditnya Rp300 juta (Rp100 juta itu untuk DP dari harga Rp400 juta)., maka provisi yang dikenakan adalah Rp3 juta. Selain itu administrasi bank sebesar Rp250.000-Rp500.000 tergantung kebijakan bank.  Jadi kurang lebih totalnya sekitar Rp3,5 juta.

Biaya asuransi juga harus diperhitungkan dan biasanya dipotong langsung dari plafon pinjaman. Asuransi jiwa sendiri melindungi bank dari risiko meninggalnya debitur sebelum kredit lunas. Sementara asuransi kebakaran itu melindungi properti dari risiko kebakaran dan bencana.

Beli rumah dengan gaji 10 juta per bulan itu sebenarnya bisa asalkan Pins tahu strategi yang tepat dan pandai mengelolanya. Kuncinya bukan hanya terletak pada gaji, tapi pada ketepatan memilih produk KPR dan rumah yang sesuai kebutuhan dan kemampuan finansial Pins.

Nah, di sini Pinhome hadir untuk menjadi partner setia Pins dalam perjalanan pencarian rumah impian dengan berbagai layanan lengkap dan terpercaya. Pengajuan KPR via Pinhome akan memberikan Pins kemudahan dalam memilih produk dan rumah yang tepat sesuai kebutuhan dan kemampuan. 

Selain itu simulasi KPR di Pinhome akan membantu Pins dalam mendapatkan gambaran cicilan bulanan sebelum menentukan pilihan. Dengan ribuan listing properti terverifikasi, proses pencarian rumah jadi lebih mudah, aman, dan menyenangkan. Yuk, wujudkan impian Pins bersama Pinhome sekarang juga!