Kenali Bedanya Bunga Fix dengan Bunga Flat

Bedanya bunga fix dengan bunga flat pasti sering membingungkan Pins ketika membaca brosur penawaran KPR dari bank. Padahal memilih suku bunga ini adalah langkah paling penting ketika Pins akan mengajukan kredit rumah. Salah pilih suku bunga, bisa membuat cicilan melebihi perhitungan Pins sebelumnya.

Nah, di sini sudah dikupas tuntas bedanya bunga fix dengan bunga flat dalam Kredit Pemilikan Rumah supaya Pins tidak salah pilih. Dengan memilih bunga yang benar, cicilan Pins akan aman dalam mendapatkan rumah impian. Jadi, simak sampai selesai ya. 

Perbedaan Bunga Fix dengan Bunga Flat

1. Perbandingan Cara Hitung Besaran Cicilan

Memahami jenis bunga KPR adalah langkah awal sebelum Pins mengajukan kredit rumah. Di sini, ada bunga fix dan bunga flat yang kedengarannya sama, tapi ternyata memiliki perbedaan dari segi perhitungannya. 

Pada sistem bunga flat, perhitungan bunga dilakukan dari pokok pinjaman awal, bukan dari sisa utang. Jadi, sejak awal sampai akhir masa kredit, jumlah bunga yang dibayar setiap bulan selalu sama, meskipun utang pokok Pins sebenarnya terus berkurang. 

Sebaliknya, bunga fix dihitung dari sisa pokok pinjaman, bukan dari pokok awal. Meskipun suku bunganya tetap, nilai bunganya berubah setiap bulan karena sisa utang terus menurun. Jadi, di sini beban bunga mengikuti jumlah utang yang tersisa.

Cara hitung besaran cicilan ini yang jadi inti dari bedanya bunga fix dengan bunga flat.

2. Perbandingan Total Beban Bunga Akhir

Bedanya bunga fix dengan bunga flat berikutnya adalah total beban bunga akhir. Sebelum memilih salah satu bunga ini, Pins harus tahu cara menghitung bunga KPR keduanya dengan benar. Berikut ini simulasi sederhana supaya Pins lebih paham.

Pins memiliki pinjaman sebesar Rp300 juta. Kemudian suku bunganya adalah 12% per tahun. Tenornya adalah 20 tahun (240 bulan).

Cara menghitung bunga flat:

• Bunga per tahun = Rp300 juta x 12% = Rp36 juta
• Bunga per bulan = Rp36 juta : 12 = Rp3 juta
• Pokok per bulan = Rp300 juta : 240 = Rp1,25 juta
• Cicilan per bulan = Rp1,25 juta + Rp3 juta = Rp4,25 juta
• Total cicilan selama 20 tahun = Rp4,25 juta x 240 = Rp1,02 miliar

Cara menghitung bunga fix:

• Cicilan per bulan = Rp3,3 juta (dengan metode anuitas)
• Total cicilan selama 20 tahun = Rp3,3 juta x 240 = Rp792 juta

Kalau melihat dari sana, dalam bunga flat, total bunganya mencapai Rp720 juta, sementara dalam bunga fix, total bunganya mencapai Rp492 juta. 

Jadi, kalau tenornya panjang, bunga flat membuat Pins membayar lebih dari 2x lipat pokok pinjaman hanya untuk bunga. Sementara bunga fix, meski mahal, tapi lebih ringan total bunganya kalau tenornya panjang.

3. Kepastian Nominal Angsuran Jangka Panjang

Bicara soal bunga flat KPR, salah satu keunggulannya adalah nominal cicilan yang konsisten dan mudah direncanakan setiap bulannya. Sebaliknya, Pins yang menggunakan sistem fix akan menghadapi perubahan suku bunga dan masuk ke fase floating yang sulit diprediksi.

Bedanya bunga fix dengan bunga flat ini akhirnya terletak pada kepastian angsuran jangka panjang. Karena jika lebih dari 5 tahun, maka Pins yang menggunakan bunga fix akan bayar cicilan sesuai suku bunga yang ditentukan, sehingga cicilan tidak tentu. Sementara bunga flat, sampai cicilan lunas tetap sama angkanya.

4. Perbedaan Kebijakan Penalti Pelunasan

Bedanya bunga fix dengan bunga flat berikutnya terletak di perbedaan penalti pelunasan. Kalau Pins mendadak ingin melunasi KPR lebih cepat dari jadwal yang seharusnya, maka Pins harus menghadapi penalti yang diterapkan oleh setiap bank. Namun, dalam konteks bunga fix dan bunga flat, tentu itu jadi bahan pembeda juga. 

Pada sistem flat, sisa bunga yang belum terbayar dihitung berdasarkan pokok awal sehingga penaltinya memberatkan. Sementara sistem fix pada umumnya mengenakan penalti berdasarkan sisa pokok yang lebih kecil, sehingga nilainya cenderung lebih ringan.

5. Fleksibilitas Perpindahan Bank (Take Over)

Bedanya bunga fix dengan bunga flat adalah dari fleksibilitas perpindahan bank alias KPR take over. Opsi satu ini memungkinkan Pins memindahkan kredit ke bank lain demi mendapatkan suku bunga yang lebih kompetitif ketika merasa cicilan di bank lama terasa berat.

Kalau Pins menggunakan bunga fix di bank lama, untuk pindah ke bank lain lebih fleksibel. Karena pada bunga fix yang dihitung hanya sisa pokok utang, bunga berjalan, dan penalti. 

Sebaliknya kalau bunga flat Pins harus memperhitungkan bunga yang masih besar karena sejak awal sudah dikunci. Bunga ini yang akhirnya akan memberatkan Pins untuk pindah bank.

Tips Cerdas Memilih Bunga Sesuai Kondisi Finansial

1. Sesuaikan dengan Kapasitas Gaji dan Profil Risiko

Memilih antara bunga fix atau bunga flat harus disesuaikan dengan kapasitas gaji dan profil risiko, Pins. Beli rumah dengan gaji 20 juta pun tetap bergantung pada jenis bunga dan tenor yang Pins pilih karena bisa tetap memberatkan jika salah pilih.

Jika Pins merupakan seorang freelancer atau wiraswasta yang memiliki penghasilan naik-turun, jauh lebih baik menggunakan bunga flat. Bunga flat memberikan cicilan tetap dan mudah untuk direncanakan oleh Pins.

Sebaliknya, kalau Pins merupakan seorang karyawan tetap yang kemungkinan besar akan naik gaji setiap tahun, bunga fix lebih cocok. Tujuannya jelas supaya cicilan awal lebih kecil serta bisa menikmati perubahan suku bunga rendah ketika masuk ke masa floating.

Dengan memahami bedanya bunga fix dengan bunga flat dari sisi profil risiko akan membantu Pins membuat keputusan kredit yang lebih tepat dan bijak.

2. Perhatikan Status dan Jenis Properti (Subsidi vs Komersil)

Sebelum memilih bunga, Pins harus tahu dulu bedanya KPR subsidi dengan non subsidi karena ini akan berpengaruh pada pemilihan bunga. Rumah subsidi biasanya sudah menetapkan suku bunga tetap yang ditetapkan pemerintah serta tidak bisa diganggu gugat.

Sementara rumah non subsidi alias komersial memberikan kebebasan pada Pins untuk memilih bunga fix atau bunga flat. 

3. Evaluasi Rencana Jangka Waktu Pelunasan (Tenor)

Seperti yang Pins tahu bedanya bunga fix dengan bunga flat terletak pada tenor. Tenor pinjaman sangat mempengaruhi total beban bunga yang harus Pins bayarkan selama masa kredit berlangsung.

Jika berencana melunasi utang dalam kurang dari 5 tahun, sistem flat bisa menjadi pilihan karena total bunga yang terbayar masih relatif terkendali. Namun untuk tenor panjang di atas 10 tahun, sistem fix biasanya lebih menguntungkan secara total.

4. Siapkan Strategi Menghadapi Bunga Floating

Bagi Pins yang memilih promo fixed rate, jelas harus bersiap ketika masuk ke fase bunga floating. Biasanya, Pins akan masuk ke masa floating ketika memasuki tahun ke-4 atau tahun ke-6.  Pada masa ini, Pins akan mengalami cicilan yang fluktuatif karena mengikuti suku bunga pasar.

Supaya cashflow bulanan tetap terjaga, terutama ketika cicilan tiba-tiba melonjak drastis, Pins harus menyiapkan dana darurat. Dana darurat ini idealnya 3-6 bulan cicilan supaya cashflow tetap stabil ketika bunga naik drastis. 

5. Manfaatkan Simulasi Tabel Angsuran Sebelum Memutuskan

Meskipun Pins tahu bedanya bunga fix dengan bunga flat, tetap tidak bisa menjamin Pins untuk menentukan keputusan yang tepat. Pengetahuan Pins juga harus didukung dengan angka nyata secara langsung antara keduanya.

Mintalah draft repayment schedule atau tabel cicilan dari pihak bank untuk kedua skema bunga sebelum Pins menentukan keputusan. Komparasi keduanya supaya bisa tahu angka real dari bunga fix dan bunga flat, sehingga keputusan Pins akan jauh lebih tepat. 

Baik bunga fix maupun bunga flat memiliki pangsa pasar dan peruntukannya masing-masing yang disesuaikan dengan kebutuhan setiap orang. Namun, kalau Pins paham bedanya bunga fix dengan bunga flat, ini jadi kunci utama supaya menghindari jebakan cicilan yang memberatkan di masa mendatang. 

Supaya keputusan Pins lebih matang lagi, gunakan kalkulator simulasi KPR di Pinhome untuk membandingkan skema cicilan fix dan flat secara akurat dengan angka yang real, sehingga Pins tidak menebak-nebak.

Selain itu, temukan juga rumah Pins di Pinhome supaya lebih sesuai dengan kebutuhan dan budget. Jangan lupa untuk mengajukan KPR via Pinhome agar lebih mudah, aman, transparan, dan didampingi langsung oleh tim profesional Pinhome dari awal sampai selesai.