Wajib Tahu! Aturan Pajak Rumah Mewah di Indonesia

Pajak rumah mewah dikenakan pada properti bernilai tinggi dengan fasilitas eksklusif dan lokasi strategis. Rumah mewah sendiri adalah properti bernilai tinggi yang saat ini memang sudah umum sekali di Indonesia. Topik pajak hunian mewah penting dipahami oleh pemilik atau penyewa karena menyangkut kewajiban finansial yang besar. 

Berdasarkan regulasi terkini, terdapat ketentuan khusus yang perlu diperhatikan saat menghitung PBB rumah mewah. Dengan memahami PBB rumah mewah, Pins akan mendapatkan kelancaran transaksi pembelian, penjualan, dan sewa di Indonesia. Nah, lantas seperti apa aturannya? Yuk simak artikelnya sampai selesai.

Apa Itu Pajak Rumah Mewah?

Pajak rumah mewah adalah pajak barang mewah yang dikenakan atas penyerahan properti bernilai tinggi. Dalam konteks properti, pajak ini disebut sebagai Pajak Penjualan atas Barang Mewah atau disingkat PPnBM. Adapun dasar hukumnya tertuang dalam Undang-Undang No. 42 Tahun 2009 dan Peraturan Pemerintah terkait.

Pemerintah juga mengatur tarif dan objek pajak melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) yang diperbarui secara berkala. Properti seperti perumahan elit di Jakarta Pusat masuk kategori objek kena pajak rumah mewah sesuai ketentuan. Menurut PMK terbaru, rumah dikategorikan mewah jika nilainya di atas Rp30 miliar untuk dikenai PPnBM. Lantas pajak barang mewah berapa persen? Jawabannya kurang lebih mencapai 20% dari harga jual rumah. 

Dasar Hukum dan Regulasi Pajak Rumah Mewah

Saat ini PMK No. 86/2019 menjadi dasar hukum yang merinci nilai hunian mewah. Peraturan ini memperjelas bahwa rumah mewah wajib dikenai PPnBM sesuai tarif yang berlaku. Saat ini besaran pajak 20% untuk properti mewah dibatasi di angka Rp30 miliar atau lebih.

Selain itu, PMK 15/2023 dan PMK 42/2022 juga menetapkan barang mewah terkena PPnBM dan PPN 12%. Hal ini sudah mulai diimplementasikan sejak 1 Januari 2025 yang awalnya 11% jadi 12% khusus untuk objek kategori barang mewah. Perubahan regulasi ini membuat pemilik rumah mewah perlu mempersiapkan dana tambahan ketika membayar pajak. 

Jenis Pajak yang Berlaku untuk Rumah Mewah

Berikut ini deretan jenis pajak yang berlaku untuk rumah mewah.

1. Pajak Penjualan Rumah Mewah (PPnBM)

PPnBM adalah pajak barang mewah yang dikenakan saat penjualan rumah mewah melebihi nilai tertentu. Pajak rumah ini mulai berlaku jika harga properti lebih dari Rp30 miliar seperti yang sudah diatur dalam peraturan pemerintah. Tarif PPnBM yang berlaku untuk rumah mewah ini adalah sebesar 20% dari harga jual propertinya.

Sebagai contoh, jika rumah dijual seharga Rp35 miliar, PPnBM yang harus dibayar sebesar Rp7 miliar. Karena perhitungannya adalah Rp35 miliar dikalikan 20%, sehingga jadi Rp7 miliar. Dari sini bisa Pins ketahui bahwa penting sekali menghitung pajak rumah secara akurat saat transaksi rumah mewah berlangsung.

2. Pajak Penghasilan (PPh) Final dan BPHTB

Apakah rumah ada pajaknya khususnya rumah mewah? Tentu saja ada. Pajak hunian mewah juga dikenai PPh Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi jual beli. Kewajiban PPh ini dibebankan kepada penjual rumah, termasuk rumah mewah bernilai sangat tinggi. Selain itu, pembeli rumah wajib membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

BPHTB ini dikenakan sebesar 5% dari nilai jual setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak. Biasanya, orang-orang sering bingung soal perbedaan antara PBB dan BPHTB. Padahal perbedaannya mudah yakni terletak pada waktu dan pihak yang dikenai wajib pajak tersebut.

Siapa yang Wajib Membayar Pajak Rumah Mewah?

Pajak hunian mewah biasanya dikenakan pada penjual dan pembeli, tergantung jenis pajak yang berlaku saat transaksi. Penjual rumah mewah wajib membayar PPh Final sebesar 2,5% dari harga jual properti tersebut. Sementara, pembeli wajib membayar BPHTB serta PPnBM jika harga melebihi ketentuan.

Contohnya, Pins membeli rumah senilai Rp35 miliar. Nah, dalam transaksi tersebut penjual membayar PPh Final, sementara Pins menanggung PPnBM dan BPHTB sesuai dengan peraturan yang berlaku. Jadi dari sana, Pins bisa tahu bahwa penjual maupun pembeli perlu membayar pajak sesuai dengan ketentuan dalam peraturan rumah mewah.

Kewajiban untuk Penyewa Rumah Mewah (Jika Ada)

Penyewa rumah mewah tidak dikenai PPnBM, tapi tetap memiliki kewajiban membayar pajak sewa rumah. Pajak sewa rumah ini berupa PPh yang tercantum dalam Pasal 4 ayat (2) dengan tarif sebesar 11%. Pajak tersebut dibayarkan oleh penyewa kepada negara melalui pemotongan atau penyetoran langsung.

Jika penyewa adalah badan usaha, maka pemotongan pajak sewa rumah dilakukan saat pembayaran kepada pemilik. Meskipun tidak sebesar pajak rumah tahunan, kewajiban ini tetap penting dalam kontrak sewa properti mewah. Penyewa rumah mewah tetap harus mematuhi ketentuan pajak yang berlaku supaya terhindar dari denda dan masalah administrasi perpajakan.

Cara Menghitung Pajak Rumah Mewah

Langkah pertama yang harus Pins lakukan adalah dengan menentukan nilai jual rumah yang akan dihitung pajaknya. Misalkan nilai rumah Rp35 miliar. Selanjutnya, hitung PPnBM terlebih dahulu, karena harga rumahnya lebih dari Rp30 miliar. Cara menghitungnya adalah sebagai berkut ini:

• Harga jual = Rp35 miliar
• Tarif PPnBM =  20% 
• Maka dari itu hasilnya adalah 20% x Rp35 miliar = Rp7 miliar. Pajak ini dibayar oleh pembeli dan wajib disetor sebelum transaksi dilakukan secara resmi.

Kemudian, hitung BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Cara menghitungnya seperti berikut ini:

• Nilai jual rumah = Rp35 miliar
• Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) (misalkan Jakarta) = Rp2 miliar
• Dasar pengenaan pajak (DPP) = Rp33 miliar yang diperoleh dari Nilai Jual Rumah – NPOPTKP.
• BPHTB = 5% X Rp33 miliar = Rp1,65 miliar

Dari sana dapat diketahui bahwa Pins harus membayar pajak sekitar Rp8,65 miliar yang merupakan perpaduan dari PPnBM dan BPHTB. Nah, untuk membayar lebih mudah dan efisien, Pins bisa menggunakan layanan online. Ada banyak cara bayar pajak rumah online yang disediakan oleh pemerintah melalui e-BPHTB 

Sanksi Jika Tidak Membayar Pajak Rumah Mewah

Sanksi Administratif

Jika tidak bayar pajak, wajib pajak dikenai sanksi berupa denda dan bunga sesuai ketentuan perpajakan. Denda administratif bisa mencapai 2% per bulan dari jumlah pajak terutang sesuai ketentuan yang berlaku. Sanksi ini diatur dalam Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan (UU KUP) Pasal 13.

Bunga keterlambatan juga terus dihitung hingga seluruh kewajiban pajak tempat tinggal mewah diselesaikan secara penuh. Pemilik rumah wajib memahami risiko jika tidak bayar pajak untuk menghindari penalti yang memberatkan finansial.

Risiko Lainnya

Jika tidak bayar pajak, pelanggaran dapat berujung pada penyitaan aset sesuai prosedur penegakan pajak resmi. Pemeriksaan pajak bisa menghasilkan laporan pajak bermasalah dan berdampak hukum terhadap pihak yang lalai.

Risiko hukum seperti denda besar hingga pidana dapat terjadi jika penghindaran pajak dianggap sebagai pelanggaran. Kepatuhan terhadap pajak hunian mewah penting untuk menjaga reputasi dan menghindari masalah hukum di masa depan.

Memahami aturan pajak rumah mewah sangat penting supaya transaksi berjalan aman dan bebas masalah hukum di kemudian hari. Berbagai kewajiban seperti PPnBM, BPHTB, PPh Final, hingga pajak rumah tahunan wajib diperhitungkan secara teliti dan akurat.

Sebelum membeli, menjual, atau menyewa rumah, pahami terlebih dahulu apakah rumah ada pajaknya yang harus dibayar atau tidak serta apa saja. Penting juga memahami risiko jika tidak bayar pajak, karena sanksinya akan merugikan Pins baik secara hukum dan finansial.

Jika sedang cari rumah, jangan lupa untuk cari rumah di Pinhome. Di sini Pins bisa menemukan rumah ekonomis hingga mewah sesuai kebutuhan dan anggaran dengan informasi yang sangat lengkap. Nikmati semua layanan yang ditawarkan mulai dari KPR, simulasi, hingga Home Service hanya lewat satu aplikasi.