Apakah WNI Tetap Bisa Membeli Properti di Indonesia Setelah Menikah dengan WNA?

Aturan beli properti bagi WNI setelah menikah dengan WNA menjadi pertanyaan penting bagi pasangan campuran yang ingin beli rumah di Indonesia. Apakah WNI tetap bisa membeli properti dan mengajukan KPR di Indonesia setelah menikah dengan WNA, dan apakah akan lebih kompleks peraturannya?

Apakah WNI yang Menikah dengan WNA Tetap Bisa Membeli Rumah di Indonesia?

Jawabannya adalah bisa, tapi ada beberapa hal yang harus Pins perhatikan. Hal ini sangat bergantung pada perjanjian pemisahan harta yang dibuat sebelum atau setelah pernikahan. 

Status kepemilikan properti untuk WNI yang menikah dengan WNA memiliki dua kondisi. Pertama adanya perjanjian pemisahan harta. Kedua, tidak adanya perjanjian pemisahan harta.

Kondisi 1: WNI yang Sudah Membuat Perjanjian Pemisahan Harta

Apakah KPR untuk WNA dibolehkan? Bisa, jika WNI sudah membuat perjanjian pemisahan harta sebelum menikah dengan WNA. Dengan ini, WNI bisa mengajukan KPR atas nama pribadi. WNA sendiri juga bisa asalkan bukan yang memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM), karena itu hanya berlaku bagi orang Indonesia.

Status properti WNI setelah menikah dengan WNA akan tetap aman selama ada perjanjian pemisahan harta yang sah. Percampuran harta pernikahan tidak akan terjadi karena sudah ada perjanjian yang mengatur pemisahan aset antara suami dan istri. 

Properti yang dibeli akan sepenuhnya menjadi hak milik WNI tanpa ada campur tangan dari pasangan WNA dalam kepemilikan tersebut.

Kondisi 2: WNI yang Belum Membuat Perjanjian Pemisahan Harta

WNI yang belum membuat perjanjian pemisahan harta sebelum menikah dengan WNA akan menghadapi tantangan hak kepemilikan.

Dalam situasi ini, aturan beli properti bagi WNI setelah menikah dengan WNA mengharuskan pasangan untuk membuat postnup. Postnup ini adalah perjanjian pasca nikah untuk pemisahan harta terlebih dahulu. Tanpa perjanjian ini, properti yang dibeli akan dianggap sebagai harta bersama.

Hal ini berpotensi melanggar ketentuan hukum karena WNA tidak boleh memiliki tanah dengan SHM di Indonesia secara legal. Untuk memenuhi syarat mengajukan KPR bagi WNA, perjanjian pemisahan harta menjadi dokumen yang sangat krusial dan wajib disiapkan.

Perlu diingat, apabila WNI ini pindah kewarganegaraan, maka status kepemilikan akan berubah. Aturan beli properti bagi WNI setelah menikah dengan WNA ini harus diperhatikan jika bukan WNI. Dalam kondisi kehilangan kewarganegaraan Indonesia, Pins bisa beli rumah namun tidak dengan hak atas tanah SHM/HGB. 

Aturan Hukum Terkait Hak Kepemilikan Properti

Aturan beli properti bagi WNI setelah menikah dengan WNA diatur dalam beberapa perundang-undangan yang saling berkaitan dan harus dipahami dengan baik. Nah, di sini sudah dirangkum secara ringkas untuk Pins pahami.

UU Nomor 1 Tahun 1974 Pasal 35 Ayat 1 mengatur bahwa harta benda yang diperoleh selama pernikahan menjadi harta bersama kecuali ada perjanjian lain. Ketentuan ini menjadi dasar hukum mengapa percampuran harta pernikahan terjadi secara otomatis jika tidak ada perjanjian pisah harta yang dibuat sebelumnya. 

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria pada Pasal 21 Ayat 1 menyatakan hanya WNI yang dapat memiliki hak milik atas tanah. Pasal 21 Ayat 3 menjelaskan bahwa WNI yang menikah dengan WNA tidak kehilangan hak miliknya asalkan dibuat perjanjian pemisahan harta yang sah. 

PP No. 103/2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing pada Pasal 3 mengatur bahwa WNA dapat memiliki rumah tinggal. Namun, kepemilikan tersebut terbatas hanya pada hak pakai bukan hak milik atas tanah yang berada di bawah bangunan tersebut sesuai ketentuan. 

Pasal 119 hingga Pasal 123 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengatur tentang perjanjian perkawinan yang dapat dibuat sebelum atau sesudah pernikahan dengan prosedur tertentu. 

Pasal-pasal ini memberikan landasan hukum bagi pasangan WNI-WNA untuk membuat perjanjian pemisahan harta guna melindungi hak kepemilikan properti mereka masing-masing. Pins wajib memahami dan mematuhi semua ketentuan ini supaya terhindar dari masalah hukum dikemudian hari.

Risiko Tidak Membuat Perjanjian Pisah Harta Sebelum Menikah dengan WNA

1. Tidak Bisa Membeli Rumah yang memiliki SHM

Tanpa perjanjian pisah harta, WNI yang menikah dengan WNA akan kesulitan membeli rumah dengan status Sertifikat Hak Milik di Indonesia karena batasan hukum. 

Berdasarkan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, WNA hanya dapat memiliki properti dengan status hak pakai sesuai Pasal 42. Pasal 45 mengatur tentang hak sewa yang juga menjadi opsi bagi WNA yang ingin menempati properti di Indonesia untuk jangka waktu tertentu.

Pasal 30 Ayat 2 dan Pasal 36 Ayat 2 juga menjelaskan bahwa WNA tidak dapat memiliki tanah dengan hak milik, HGB, maupun HGU. Dengan sejumlah ketentuan itu, aturan beli properti bagi WNI setelah menikah dengan WNA menjadi sangat terbatas tanpa perjanjian pemisahan. 

2. Risiko Kehilangan Hak atas Properti

Aturan beli properti bagi WNI setelah menikah dengan WNA tanpa perjanjian pisah harta berisiko pada kehilangan hak atas properti yang telah dibeli. Berdasarkan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Pasal 21 Ayat 3, hak milik akan hapus karena hukum jika dimiliki oleh WNA. 

Jika WNI yang memiliki properti menikah dengan WNA tanpa perjanjian pisah harta, properti tersebut secara otomatis menjadi harta bersama yang melibatkan kepemilikan WNA. Akibatnya, pemerintah dapat memerintahkan untuk melepaskan hak milik tersebut atau mengalihkannya kepada pihak lain dalam jangka waktu satu tahun sejak pernikahan. Kehilangan hak atas properti ini tentu akan merugikan Pins nantinya.

Hal yang Perlu Diketahui Pasangan WNI dan WNA Jika Ingin Mengajukan KPR

Sebelum mengajukan KPR, pastikan Pins telah membuat perjanjian pisah harta yang sah dan terdaftar secara resmi di hadapan notaris. Pastikan juga bahwa bangunan yang akan dibeli dengan KPR tersebut terdaftar atas hak pribadi bukan termasuk dalam kategori harta bersama. 

Namun jika posisinya Pins belum membuat perjanjian pisah harta dan terlanjur menikah dengan WNA saat sedang menjalani KPR yang masih berjalan, situasinya menjadi rumit. Solusi terbaik dalam kondisi ini adalah mengalihkan hak properti kepada pihak ketiga yang masih WNI atau meminta bantuan notaris. 

Notaris dapat membantu mengurus postnup atau prenup tergantung situasi dan kondisi pernikahan yang sedang dijalani. Jadi, tips mengajukan KPR jika Pins menikah dengan WNA adalah dengan membuat perjanjian pernikahan terlebih dahulu.

Jika Pins baik WNA maupun WNI sedang membutuhkan bantuan dan solusi cepat dalam mengajukan KPR ke bank, segera ajukan KPR via Pinhome! Melalui Pinhome, Pins dapat berkonsultasi secara gratis terkait KPR dengan profesional yang berpengalaman di bidang properti dan perbankan Indonesia. Pins juga akan mendapatkan rekomendasi ke bank yang sesuai dengan profil dan finansial saat ini.

Proses pengajuan ke Bank cepat, dibantu di hari yang sama. Jangan lupa untuk gunakan fitur simulasi KPR di Pinhome agar Pins bisa memiliki gambaran estimasi cicilan yang harus dibayarkan setiap bulan untuk rumah impian.