Apakah Worth It Beli Rumah saat BI Rate Naik?

Beli rumah saat BI Rate naik? Memang sepadan? Pertanyaan itu pasti sedang dipikirkan oleh Pins yang ingin beli rumah saat ini tapi Bank Indonesia baru menaikkan suku bunga dari 4,75% ke 5,75% yang artinya naik 100 bps hanya dalam satu bulan.

Masalahnya, efek kenaikan suku bunga BI terhadap industri properti itu sangat berpengaruh. Cicilan KPR berisiko naik, tapi harga rumah tidak otomatis turun. Kalau menunggu bunga turun, harga rumah justru bisa makin tinggi, tapi beli sekarang juga bisa memberatkan Pins dengan cicilannya.

Oleh karena itu artikel ini hadir untuk membantu Pins menemukan jawaban yang tepat. Dengan begitu, keputusan membeli rumah bukan karena dari FOMO, panik, atau tekanan sosial, tapi karena keyakinan dari sisi angka dan kondisi finansial Pins.

Kenapa Banyak Orang Tiba-tiba Ragu Beli Rumah?

Banyak orang ragu beli rumah saat BI Rate naik karena kenaikan suku bunga BI berisiko terhadap kenaikan cicilan. Kekhawatiran tersebut wajar karena meskipun kenaikan suku bunganya kecil, tapi itu tetap akan memperbesar total bunga yang Pins bayar sepanjang tenor.

Di sisi lain, pasar properti tetap bergerak. Masih banyak perumahan yang tetap dibangun baik di kota besar maupun kecil, karena kebutuhan hunian tidak ikut berhenti begitu saja.

Biasanya orang-orang yang ragu mulai membandingkan KPR atau ngontrak sebagai langkah alternatif. 

Seberapa Besar Dampak Kenaikan BI Rate ke Cicilan?

Kenaikan cicilan saat BI Rate naik tidak selalu instan, Pins. Bank perlu jeda penyesuaian kebijakan yang biasanya memakan waktu 1-3 bulan. Artinya, Pins masih memiliki persiapan yang cukup lama untuk mengantisipasi kenaikan cicilan.

Untuk dampaknya sendiri supaya Pins lebih paham, berikut ini ada dua simulasi dengan harga rumah Rp400 juta dan Rp1 miliar dengan tenor keduanya 20 tahun, lalu DP 10%, dan kenaikan bunga KPR-nya dari 10% ke 11%.

Kenapa Harga Rumah Tidak Ikut Turun Meski Bunga Naik?

Kalau menggunakan teori ekonomi, ketika permintaan sedikit, penjual pasti menurunkan harga agar penjualannya laris. Nah, masalahnya hal tersebut tidak berlaku pada pasar properti, Pins.

Ketika bunga naik dan menekan permintaan pada properti, pasar properti tidak turun seperti seharusnya. Hal itu disebabkan beberapa alasan, pertama, penjual properti biasanya lebih senang menahan penjualan daripada harus menurunkan harga.

Kedua, meskipun minat beli tertahan, biaya membangun rumah justru meroket. Data Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan bahwa kenaikan harga bahan bangunan (20,97%) menjadi kendala utama pengembang. Artinya, pengembang tidak mungkin akan menurunkan harga rumahnya. 

Alasan terakhir, tanah sifatnya terbatas dan harganya selalu naik, terutama di area strategis dan kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal masih sangat tinggi. Ketidakseimbangan ini membuat harga rumah baru tetap tumbuh meski penjualannya lambat karena BI Rate naik.

Kapan Beli Rumah Saat BI Rate Tinggi Masih Masuk Akal?

1. Kebutuhan Tempat Tinggal, Bukan Investasi

Beli rumah saat BI Rate naik masih masuk akal kalau Pins butuh tempat tinggal daripada investasi. Kebutuhan tempat tinggal menyangkut stabilitas, jarak kerja, dan kenyamanan.

Sementara investasi menuntut banyak hal dari Pins seperti misalkan proyeksi sewa, kenaikan harga, likuiditas, dan biaya perawatan properti yang jelas akan membebani Pins.

Pahami juga cara membeli rumah pertama dengan KPR agar Pins bisa mengurangi risiko salah memahami biaya yang harus dikeluarkan.

2. Rasio Cicilan Masih di Bawah 30% Penghasilan

Bank biasanya sudah menetapkan rasio cicilan yang sehat yaitu 30% dari penghasilan. Nah, kalau Pins ingin beli rumah saat BI Rate naik, akan jauh lebih baik jika rasio cicilannya di bawah 30% penghasilan. 

Mengapa harus di bawah 30%? Supaya Pins masih memiliki ruang bernapas dan anggaran keuangan bulanan lebih sehat. 

Supaya Pins lebih mudah memahami, berikut tabel sederhana untuk menilai batas aman cicilan rumah bulanan.

Jika cicilan melewati batas tersebut, kemungkinan Pins akan terbebani dengan cicilan jauh lebih besar. Oleh karena itu jauh lebih baik kalau cicilan Pins berada di bawah 30% supaya ada ruang bernapas.

Baca juga syarat minimal gaji untuk KPR supaya Pins lebih tahu berapa anggaran yang diperlukan ketika beli rumah saat BI Rate naik.

3. Dana Darurat Tetap Aman Setelah DP Dibayar

Kalau Pins memiliki dana darurat yang besar setelah bayar uang muka, maka beli rumah saat BI Rate naik masih rasional. Ada sejumlah alasan mengapa Pins harus punya dana darurat yang besar setelah bayar DP.

Kalau Pins sudah masuk ke bunga floating, bank pasti akan menerapkan suku bunganya sesuai acuan di BI dan ini akan membuat cicilan Pins naik. Namun kalau Pins mempunyai dana darurat, hal ini bisa diantisipasi oleh dana darurat.

Selain itu, dana darurat juga bisa Pins gunakan untuk kebutuhan setelah transaksi seperti biaya pindah rumah dan renovasi. 

Namun yang paling penting, dana darurat ini akan menjadi penyelamat Pins kalau butuh dana besar secara mendadak. Karena rumah bukan aset likuid, sehingga tidak bisa langsung digunakan jika Pins perlu secara mendadak.

Jadi, DP kecil atau DP besar bukan hal yang harus Pins pikirkan terlebih dahulu, tapi dana darurat yang Pins miliki setelah bayar DP yang harus dipikirkan.

4. Lokasi Properti Masih Punya Prospek Jangka Panjang

Lokasi tetap menjadi faktor kunci kalau Pins ingin beli rumah saat BI Rate naik. Pins perlu memeriksa sejumlah hal seperti akses transportasi, rencana infrastruktur, fasilitas kesehatan, pendidikan, kawasan kerja, dan keamanan lingkungan.

Jangan lupa juga mengecek riwayat banjir, legalitas, kualitas jalan, dan perkembangan kawasan sekitar. 

Lokasi yang strategis tetap memiliki permintaan yang stabil sehingga hal ini menjaga nilai properti meski bunga sedang naik. Sebaliknya, lokasi lemah membuat keputusan Pins untuk beli rumah tidak direkomendasikan.

5. Ada Opsi Fixed Rate yang Cukup Panjang

Beli rumah saat BI Rate naik masuk akal kalau ada opsi fixed rate yang cukup panjang. Bunga promo rendah tidak selalu berarti aman, terutama jika masa fixed rate terlalu pendek. Pins harus menilai berapa lama bunga tetap berlaku sebelum masuk ke bunga floating. 

Daftar bank dengan bunga KPR terendah berguna untuk Pins membandingkan masa fixed rate dari setiap bank. Setelah itu, Pins harus bertanya pada bank kapan bunga berubah, bagaimana penyesuaiannya, dan berapa biaya penalti jika ingin dilunasi lebih cepat.

6. Harga Properti di Lokasi Incaran Sudah Hampir di Batas Anggaran

Beli rumah saat BI Rate naik masuk akal kalau harga properti di lokasi incaran Pins hampir di batas anggaran yang sudah dipersiapkan. 

Banyak orang berpikir untuk menunggu bunga turun, tapi masalahnya menunggu hal ini justru membuat harga rumah semakin tidak terjangkau, karena harga properti tetap naik. 

Contohnya bunga turun hanya 0,5%, tapi harga properti naik 5% per tahun. Artinya penurunan bunga tetap kalah oleh kenaikan harga properti dan tetap membuat Pins harus mengeluarkan biaya lebih besar lagi untuk cicilannya. 

Jadi, KPR harga 900 juta saat ini bisa beda dengan tahun mendatang kalau bunga turun, tapi harga properti naik. Akhirnya Pins tetap tidak bisa menghemat biaya karena harga propertinya yang semakin tinggi.

Kapan Lebih Baik Tunda Dulu?

1. Cicilan Sudah Melebihi 35% Penghasilan

Jika rasio utang awal Pins sudah berada di angka 35%, kenaikan cicilan ini akan langsung menggerus pos anggaran penting lainnya, seperti biaya hidup pokok, dana pendidikan anak, hingga tabungan masa depan. 

Pins akan terjebak dalam fenomena house poor, punya aset properti bernilai tinggi, tapi tidak memiliki uang tunai untuk kehidupan sehari-hari. Itulah sebabnya dalam kondisi ini tidak disarankan untuk beli rumah saat BI Rate naik.

Untuk memastikan keuangan Pins tetap sehat, gunakan rumus perhitungan rasio cicilan yaitu penghasilan bersih bulanan x 35%. 

Jadi kalau penghasilan Pins adalah Rp10 juta, maka Rp10 juta x 35% menghasilkan 3,5 juta. Artinya batas maksimal total cicilan bulanan Pins tidak boleh lebih dari Rp3,5 juta. 

2. Tabungan DP Belum Mencapai 20–30% Harga Rumah

Kondisi yang harus membuat Pins menunda beli rumah saat BI Rate naik adalah kalau tabungan DP belum mencapai 20-30% harga rumah. 

Dalam kondisi bunga tinggi, uang muka besar bermanfaat lebih besar daripada di masa normal. DP besar membantu menurunkan pokok pinjaman, sehingga cicilan bulanan menjadi lebih ringan. 

Jika DP masih terlalu kecil, Pins harus mengambil pinjaman terlalu besar. Akibatnya cicilan Pins akan lebih besar dan dalam kondisi seperti ini, itu tentu akan membebani Pins.

3. Penghasilan Tidak Stabil atau Sedang dalam Transisi Karir

Kondisi berikutnya yang membuat Pins harus menunda beli rumah saat BI Rate naik adalah ketika penghasilan sedang tidak stabil atau dalam transisi karier. 

KPR adalah komitmen panjang dan ini mengharuskan Pins memiliki penghasilan stabil setiap bulannya. Jika Pins memaksakan untuk beli rumah, maka risiko Pins gagal bayar lebih besar, terutama dalam kondisi bunga naik. 

Alternatif yang Bisa Dipertimbangkan

Pins tidak perlu berkecil hati kalau memang kondisi Pins belum memungkinkan untuk beli rumah saat BI Rate naik. Ada sejumlah alternatif yang bisa Pins pertimbangkan.

Nah, Pinhome memiliki ribuan listing rumah subsidi dan seken yang bisa Pins saring berdasarkan harga dan lokasi, sehingga memudahkan Pins untuk menemukan yang sesuai kebutuhan dan kondisi finansial.

Jadi, apakah worth it beli rumah saat BI Rate naik? Jawabannya worth it, kalau angka cicilan aman, tujuan jelas, dan Pins punya dana darurat yang besar. Namun, hal ini jadi tidak worth it bila keputusan diambil karena panik, FOMO, atau takut ketinggalan harga. 

Mulailah langkah Pins dengan menggunakan Pinhome untuk menemukan rumah impian. Ada banyak fitur yang bisa Pins gunakan yaitu eksplorasi ribuan listing yang sesuai kebutuhan dan kondisi finansial Pins. 

Selain itu, ada fitur simulasi KPR untuk mendapatkan sejumlah skenario cicilan saat BI Rate sedang naik. Bagian terbaiknya, Pins juga bisa menggunakan fitur pengajuan KPR ke berbagai bank, dan semua ini dalam satu platform.