Apa Itu Take Over KPR? Cek Jenis, Keuntungan, dan Simulasinya!

Apakah kamu merasa cicilan rumah semakin hari semakin mencekik karena bunga floating yang melonjak tinggi? Atau kamu menemukan penawaran bunga dari bank lain yang jauh lebih rendah daripada bank saat ini? Jika iya, mungkin ini saat yang tepat untuk mempertimbangkan Take Over KPR. Sebelum memutuskan, pelajari seluk-beluknya terlebih dulu agar tidak salah langkah. 

Apa itu Take Over KPR?

Take Over KPR adalah proses pengalihan fasilitas kredit pemilikan rumah dari satu pihak ke pihak lain, atau perpindahan utang dari satu bank ke bank lainnya. Dalam praktiknya, jenis KPR ini merujuk pada dua kondisi utama. Pertama, kamu membeli rumah bekas yang cicilannya belum lunas, alias menggantikan posisi penjual sebagai debitur. 

Istilah ini juga mengartikan bahwa kamu memindahkan sisa pokok utang KPR sendiri ke bank baru untuk mendapatkan bunga yang lebih kompetitif. Tujuan Take Over KPR cukup beragam, mulai dari mengurangi cicilan bulanan, mengubah tenor, hingga mendapatkan kebutuhan dana tunai, lewat fasilitas top up. 

Jenis Take Over KPR

Mekanisme pengalihan kredit ini terbagi menjadi beberapa kategori. Jadi, penting untuk memahami perbedaannya agar kamu bisa memilih skema yang paling sesuai dengan kebutuhan.  

1. Take Over Jual Beli KPR

Take Over Jual Beli KPR adalah jenis transaksi jual beli properti bekas, atau biasa disebut Over Kredit. Kondisinya, kamu ingin membeli rumah yang statusnya masih diagunkan atau dicicil oleh penjual di bank. Nantinya, kamu sebagai pembeli akan mengajukan permohonan ke bank untuk mengambil alih kewajiban pelunasan utang tersebut. Setelah itu, bank akan melakukan analisis KPR baru terhadap kamu. Jika sudah disetujui, sertifikat rumah akan balik nama dari penjual ke kamu, dan kewajiban angsuran resmi berpindah tangan. 

2. Take Over KPR Antar Bank

Take Over Antar Bank (balance transfer) adalah prosedur memindahkan sisa pokok utang KPR dari bank lama ke bank baru. Cara ini biasanya menjadi pilihan ketika masa promo suku bunga fixed di bank lama sudah habis. Akibatnya, Pins kini terbebani oleh suku bunga floating yang melonjak tinggi, misalnya di kisaran 11% hingga 13%. 

Dengan memindahkan kredit ke bank baru, kamu bisa ‘mereset’ skema bunga cicilan kembali ke angka promo single digit yang jauh lebih ringan. Bahkan, beberapa bank kini menawarkan bunga fixed mulai dari 2,65% hingga 4,75%. 

Selain menurunkan bunga KPR, skema Take Over KPR satu ini menawarkan keuntungan lain, yaitu fasilitas Top Up dana tunai. Take Over + Top Up KPR memungkinkan kamu mendapatkan pinjaman dana tunai berdasarkan selisih kenaikan harga aset properti. 

3. Take Over KPR Bawah Tangan

Take Over KPR Bawah Tangan merupakan jenis Take Over yang sangat tidak disarankan karena berisiko tinggi secara hukum. Pasalnya, meteode ini hanya didasarkan pada perjanjian notaris atau kwitansi antara penjual dan pembeli tanpa melibatkan bank secara resmi. 

Secara sistem perbankan, debitur sah masih atas nama penjual, namun yang membayar cicilan adalah pembeli. Hal ini berbahaya karena penjual bisa saja mengambil sertifikat diam-diam saat lunas. Selain itu, jika pembeli punya kredit macet, nama penjual yang akan rusak di SLIK OJK (BI Checking)

4. Take Over KPR ke Bank Syariah

Jika ingin beralih ke fasilitas pembiayaan berbasis syariat Islam, Take Over KPR ke bank syariah sangat mungkin dilakukan. Sistemnya tentu sama, yaitu bank syariah akan sisa utang kamu di bank konvensional, lalu kamu mencicil utang baru tersebut ke bank baru menggunakan akad syariah. 

Keunggulan utamanya adalah kepastian cicilan yang bersifat tetap (flat) hingga lunas. Jadi, Pins terbebas dari risiko fluktuasi suku bunga pasar di masa depan.

Sistem Take Over KPR

Sistem Take Over KPR tidak otomatis karena pada dasarnya kamu sama seperti melakukan pengajuan KPR baru. Bank tujuan (bank baru) tidak serta merta menerima riwayat kredit dari bank lama, sehingga mereka masih harus melakukan prosedur standar, antara lain: 

1. Memeriksa kembali kemampuan bayar berdasarkan penghasilan terkini. 
2. Menilai ulang harga pasar aset properti nasabah saat ini untuk menemukan batas maksimal plafon kredit. 
3. Jika disetujui, bank baru akan mentransfer dana pelunasan ke bank lama, mengambil sertifikat KPR, dan kamu menandatangani akad kredit baru. 

Syarat dan Dokumen Pengajuan Take Over KPR

Agar proses persetujuan berjalan lancar, pastikan kamu memenuhi syarat take over KPR dan melengkapi berkas administrasi di bawah ini. 

Syarat Umum Take Over KPR

• Warga Negara Indonesia (WNI) yang berdomisili di Indonesia
• Berusia minimal 21 tahun dan usia maksimal saat KPR lunas adalah 55-60 tahun (karyawan) atau 65-70 tahun (wiraswasta/profesional). 
• Punya pekerjaan dan penghasilan tetap dengan masa kerja minimal 1–2 tahun (karyawan) atau usaha berjalan 2 tahun (wiraswasta). 
• Riwayat pembayaran cicilan di bank lama lancar (Kolektibilitas 1) minimal dalam 6-12 bulan terakhir tanpa tunggakan.
• Objek jaminan (rumah) memiliki sertifikat (SHM/SHGB) dan IMB/PBG yang lengkap.

Dokumen untuk Pengajuan Take Over KPR

• Formulir aplikasi permohonoan KPR Take Over. 
• Fotokopi e-KTP Pemohon dan Pasangan, Kartu Keluarga (KK), dan Surat Nikah/Cerai.
• Fotokopi NPWP Pribadi.
• Dokumen Keuangan: Slip gaji 3 bulan terakhir, Surat Keterangan Kerja, dan Rekening Koran 3 bulan terakhir (Karyawan). Untuk pengusaha, lampirkan SIUP/NIB, Laporan Keuangan, dan Rekening Koran Usaha.
• Dokumen Agunan: Fotokopi Sertifikat (SHM/SHGB), IMB/PBG, dan PBB terbaru.
• Dokumen Tambahan: Salinan Perjanjian Kredit (PK) dari bank lama dan bukti sisa angsuran/rekening koran pinjaman 6 bulan terakhir.

Biaya Take Over KPR

Jangan hanya tergiur oleh iming-iming suku bunga rendah semata. Kamu wajib melakukan simulasi biaya Take Over KPR untuk memastikan langkah ini benar-benar efisien secara finansial. Berikut ini rincian komponen biaya yang harus disiapkan. 

• Biaya penalti pelunasan: dikenakan oleh bank lama dan besarannya biasanya antara 1–3% dari sisa pokok utang. 
• Biaya provisi & administrasi: biaya resmi proses fasilitas kredit di bank baru dan biasanya dikenakan sebesar 0,5% hingga 1% dari plafon kredit baru. Sementara itu biaya administrasi mulai dari Rp250,000 – Rp500,000. 
• Biaya appraisal: biaya penilaian ulang harga pasar properti untuk menentukan batas maksimal kredit (LTV) dengan estimasi Rp1,000,000 – Rp1,500,000 per aset. 
• Biaya notaris dan legalitas: mencakup jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk pengurusan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) baru, biaya pengecekan sertifikat di BPN (cek bersih), serta Pendapatan Negara Bukan Pajak (PNBP). Jika take over jual beli, kamu wajib siapkan biaya Bea Balik Nama (BBN) dan Pajak Pembeli (BPHTB).
• Biaya premi asuransi (Jiwa & Kebakaran): premi asuransi jiwa dihitung berdasarkan usia pemohon saat ini dan nilai plafon kredit. Sementara itu, asuransi kebakaran dihitung berdasarkan nilai bangunan (tanpa tanah). 

Cara Take Over KPR

Jika sudah memahami apa saja syarat dan biaya take over KPR, jangan lupa cek langkah-langkahnya. Berikut cara Take Over KPR. 

1. Hubungi bank lama untuk meminta rincian sisa pokok utang dan berapa denda penaltinya. 
2. Cari bank yang menawarkan bunga promo take over terendah dan biaya akad yang ringan.
3. Serahkan dokumen lengkap ke bank baru/tujuan. 
4. Bank baru akan mensurvei rumah dan memvalidasi data pekerjaan Pins.
5. Jika lolos, bank menerbitkan Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit (SP3K).
6. Kamu akan menandatangani akad dengan bank baru. Bank baru akan melunasi utang ke bank lama dan sertifikat resmi berpindah agunan. 

Keuntungan Take Over KPR

Banyak orang yang mungkin bertanya-tanya apakah Take Over KPR menguntungkan mereka atau tidak. Bagi kamu yang ingin mempertimbangkan, berikut beberapa keuntungannya. 

• Dapat menikmati bunga fixed rate promo, misalnya 4–5% menggantikan bunga floating bank lama (11–13%). 
• Penurunan suku bunga yang berdampak langsung pada cicilan KPR bulanan. 
• Jika harga rumah naik, kamu bisa mencairkan selisih kenaikan harga tersebut (top up) untuk renovasi atau kebutuhan konsumtif lainnya.
• Dapat memperpanjang tenor KPR agar cicilan makin ringan, atau memperpendek tenor agar utang cepat lunas. 

Kerugian Take Over KPR

Walaupun ada beragam keuntungan yang bisa kamu peroleh, jangan lupa pertimbangkan apa saja kerugian dari Take Over KPR. 

• Siapkan dana di awal untuk membayar penalti, notaris, asuransi, dan biaya administrasi. 
• Proses take over memakan waktu karena mirip pengajuan KPR baru dengan estimasi 14–30 hari kerja. 
• Ada risiko appraisal rendah yang memungkinkan kamu harus membayar selisihnya, atau turun plafon. 

Simulasi Take Over KPR

Berikut adalah dua skenario simulasi Take Over KPR dengan tujuan berbeda. Pertama, kamu bisa menghemat pengeluaran bulanan dan lainnya untuk top up agar kamu punya gambaran tentang apa yang bisa didapat dari jenis KPR ini. 

Skenario 1: Menurunkan Cicilan Bulanan

Skenario ini cocok untuk kamu yang merasa angsuran bulanan di bank lama sudah sangat tinggi karena masuk bunga floating tinggi. Berikut perhitungannya. 

Kondisi Saat Ini (Bank Lama):

• Sisa Pokok Utang: Rp600,000,000
• Suku Bunga Sekarang: 13% (Floating)
• Sisa Tenor: 15 Tahun
• Cicilan Per Bulan: ± Rp7,500,000

Setelah Take Over (Bank Baru):

• Plafon Disetujui: Rp600,000,000 (Hanya memindahkan sisa utang)
• Bunga Promo: 4,5% (Fixed 3 Tahun)
• Tenor Baru: 15 Tahun
• Cicilan Baru: ± Rp4,590,000

Analisis Keuntungan:

• Penghematan Bulanan: Rp 7,500,000 – Rp 4,590,000 = Rp2,910,000 per bulan.
• Total Hemat (Selama 3 Tahun Fixed): Rp2,910,000 x 36 bulan = Rp104,760,000.
• Kesimpulan: Dengan penghematan lebih dari Rp100 juta di 3 tahun pertama, langkah ini sangat bagus meskipun Pins harus mengeluarkan biaya awal (penalti & akad) sekitar Rp15-20 juta.

Skenario 2: Take Over KPR + Top Up

Skenario Take Over + Top up cocok untuk kamu yang butuh dana besar, misalnya untuk renovasi rumah, bisnis, atau dana pendidikan, dengan memanfaatkan kenaikan harga rumah. 

Kondisi Saat Ini (Bank Lama):

• Sisa Pokok Utang: Rp300,000,000
• Suku Bunga Sekarang: 12% (Floating)
• Sisa Tenor: 10 Tahun
• Cicilan Per Bulan: ± Rp4,300,000

Setelah Take Over + Top Up (Bank Baru):

• Harga Taksiran Rumah (Appraisal): Rp800,000,000 (Harga rumah naik)
• Plafon Baru (Top Up): Rp500,000,000 (Rp300jt lunasi utang lama + Rp200jt Dana Tunai Cair)
• Bunga Promo: 5% (Fixed 3 Tahun)
• Tenor Baru: 15 Tahun (Diperpanjang agar cicilan ringan)
• Cicilan Baru: ± Rp3,950,000

Analisis Keuntungan:

• Dana Tunai di Tangan: Uang tunai sebesar Rp200 Juta untuk renovasi.
• Cicilan Lebih Kecil: Meskipun utang bertambah (dari 300jt jadi 500jt), cicilan bulanan justru turun Rp350,000 (dari Rp4,3jt jadi Rp3,95jt) karena efek penurunan bunga drastis (12% ke 5%) dan perpanjangan tenor.
• Kesimpulan: Ini adalah cara cerdas mendapatkan modal besar dengan bunga KPR yang murah, jauh lebih hemat dibandingkan mengambil Pinjaman Pribadi (KTA) yang bunganya bisa 1-2% per bulan.

Mengambil langkah take over KPR memang bisa menjadi solusi cerdas untuk menurunkan cicilan bulanan di tengah gempuran suku bunga yang tinggi. Namun, kamu tetap perlu memperhitungkan langkah ini dengan seksama. Jangan sampai biaya pindah bank justru lebih mahal dari penghematan cicilan yang didapat. 

Agar tidak pusing menghitung manual dan bingung mencari bank mana yang sedang memberikan promo terbaik, coba fitur Simulasi Take Over KPR di Pinhome. Kamu bisa cek potensi penghematan sekaligus mengajukan prosesnya langsung lewat Pinhome!