Apa Itu KPR Syariah? Ini Prinsip, Jenis, hingga Keuntungannya!

Bagi sebagian besar masyarakat Indonesia yang mayoritas muslim, punya rumah bukan hanya soal kenyamanan, melainkan juga ketenangan hati dari sisi agama. Itu sebabnya, KPR Syariah hadir sebagai solusi pembiayaan kepemilikan rumah yang menjunjung tinggi prinsip Islam. Cari tahu informasi lengkapnya di bawah ini, yuk!

Apa itu KPR Syariah?

KPR Syariah adalah fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah yang disediakan oleh perbankan syariah atau Unit Usaha Syariah (UUS), yang berlandaskan hukum Islam. Berbeda dengan KPR Konvensional yang menawarkan kredit dengan bunga, jenis KPR ini memakai skema transaksi skema jual-beli atau kemitraan jasa.

Pada sistem ini, bank tidak tidak meminjamkan uang tunai kepada nasabah untuk dibungakan. Sebaliknya, bank membiayai pembelian rumah tersebut terlebih dahulu, kemudian nasabah membayarnya kembali dengan cara mencicil. Seluruh prosesnya diawasi ketat oleh Dewan Pengawas Syariah (DPS) untuk memastikan tidak adanya unsur riba (bunga), gharar (ketidakjelasan), dan maysir (judi).

Prinsip KPR Syariah

Prinspi utama KPR Syariah adalah meniadakan Riba. Artinya, uang hanyalah alat tukar dalam Islam, bukan komoditas yang bisa diperjualbelikan dengan tambahan nilai (bunga) tanpa adanya transaksi riil yang mendasarinya. 

Alih-alih demikian, banyak syariah mendapatkan keuntungan melalui Margin, yaitu selisih harga jual dan beli, atau Ujrah (biaya sewa/jasa). Prinsip yang transparan sangat ditekankan karena pemohon wajib memahami harga beli rumah dari developer, keuntungan yang diambil bank, dan total yang harus dibayar sampai lunas. Jadi, tidak ada biaya tersembunyi atau perubahan cicilan sepihak di tengah jalan pada Kredit Pemilikan Rumah satu ini.

Jenis Akad KPR Syariah

Pemilihan akad adalah kunci dalam KPR Syariah karena menentukan skema cicilan kamu. Berikut adalah jenis-jenis akad syariah yang wajib kamu ketahui. 

Akad Murabahah (Jual Beli)

Akad Murabahah adalah jenis akad yang paling populer dan mendominasi pasar KPR Syariah di Indonesia. Di skema ini, bank bertindak sebagai pembeli yang membeli rumah dari developer, lalu menjualnya kembali, lalu menjualnya kembali kepada pembeli dengan tambahan margin keuntungan. 

Mengingat harga jual (pokok + margin) sudah dikunci sejak awal, cicilan KPR Syariah dengan akad ini akan bersifat tetap, alias flat hingga tenor KPR berakhir. Jadi, kamu tidak perlu pusing memikirkan kenaikan suku bunga Bank Indonesia. 

Akad Musyarakah Mutanaqisah (MMQ – Kepemilikan Bertahap)

Akad Musyarakah Mutanaqisah atau MMQ adalah kerjasama atau kongsi (syirkah) antara bank dan nasabah untuk membeli rumah. Sebagai contoh, Pins menyetor uang muka 20% dan bank menanggung 80%. Alhasil, rumah tersebut menjadi milik bersama. 

Nah, setiap bulan, kamu harus membayar cicilan untuk membeli porsi kepemilikan bank (hishah) secara bertahap sekaligus membayar biaya sewa (ujrah). Biaya sewa ini atas porsi rumah yang masih dimiliki bank. Seiring berjalannya waktu, porsi kepemilikan bank mengecil, biaya sewa akan menurun, hingga akhirnya rumah 100% menjadi milik kamu. 

Akad Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT – Sewa Beli)

Skema IMBT adalah transaksi sewa-menyewa yang diakhiri dengan pemindahan kepemilikan. Bank membeli rumah, lalu menyewakannya kepada Pins dalam jangka waktu tertentu. Pembayaran sewa bulanan yang kamu lakukan dianggap sebagai cicilan. 

Di akhir masa sewa, bank akan memindahkan kepemilikan rumah kepada kamu melalui akad hibah atau jual beli. Akad ini sering digunakan untuk refinancing atau kebutuhan pembiayaan tertentu yang memerlukan fleksibilitas dalam struktur pembayaran.

Akad Istishna (Pesan Bangun)

Jika membeli rumah yang masih dalam tahap pembangunan (indent) atau memesan rumah dengan spesifikasi khusus, akad Istishna adalah pilihannya. Dalam skema ini, bank membiayai pembuatan rumah sesuai pesanan nasabah.

Pembayaran bisa dilakukan di muka, dicicil selama proses konstruksi, atau ditangguhkan hingga rumah jadi. Akad ini memberikan kepastian bahwa rumah akan dibangun sesuai kesepakatan, dan bank bertanggung jawab atas penyelesaian barang yang dipesan tersebut.

Syarat dan Ketentuan KPR Syariah

Agar pengajuan KPR Syariah kamu disetujui, ada beberapa syarat dan ketentuan yang wajib dipenuhi. Berikut ini daftar lengkapnya. 

Syarat Umum KPR Syariah

Umumnya, persyaratan untuk mengajukan KPR Syariah tidak jauh berbeda dengan syarat KPR di bank konvensional:

• Warga Negara Indonesia (WNI)
• Berusia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun saat jatuh tempo pembayaran. 
• Jumlah cicilan bulanan tidak boleh lebih dari 40% dari pendapatan bersih bulanan. 
• Memiliki pekerjaan dan penghasilan tetap dengan masa kerja minimal 1-2 tahun.
• Lolos verifikasi SLIK OJK. 

Dokumen Pengajuan KPR Syariah

Jika syarat umum sudah terpenuhi, jangan lupa dokumen pengajuan KPR yang wajib dikumpulkan.

• Fotokopi e-KTP Pemohon & Pasangan (jika sudah menikah)
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
• Fotokopi Surat Nikah/Cerai (jika status menikah/cerai). 
• Fotokopi NPWP Pribadi.
• Slip gaji 3 bulan terakhir + Surat Keterangan Kerja + Rekening Koran 3 bulan terakhir (khusus untuk karyawan)
• Laporan Keuangan usaha (Rugi/Laba), Rekening Koran usaha 6 bulan terakhir, NPWP Usaha, SIUP/NIB/TDP (khusus untuk wiraswasta)
• Surat Izin Praktek + Rekening Koran (khusus untuk profesional seperti dokter, notaris, dll.)
• Fotokopi Sertifikat (SHM/SHGB).
• Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
• Fotokopi PBB (Pajak Bumi Bangunan) tahun terakhir.

Prosedur KPR Syariah

Alur proses KPR Syariah dimulai dari pemilihan unit properti, kelengkapan berkas, hingga pencairan. Salah satu perbedaan utamanya terletak pada tahap verifikasi. Bank syariah tidak hanya menilai kemampuan bayar (capacity to pay), tetapi juga memastikan tujuan penggunaan properti tersebut halal. 

Setelah proses appraisal (penilaian aset) selesai dan disetujui, bank akan mengeluarkan surat persetujuan (SP3). Tahap akhir dan terpenting adalah Akad Syariah, yaitu ketika ijab kabul dilakukan. Berbeda dengan konvensional, akad ini sangat sakral karena menentukan sah atau tidaknya transaksi secara agama.

Cara Mengajukan KPR Syariah

Berikut cara KPR rumah syariah yang dapat kamu ikuti:

1. Riset dan Pilih Properti

Pertama-tama, tentukan rumah idaman kamu, baik itu rumah baru atau rumah seken. Pastikan developer tersebut amanah dan legalitas tanahnya jelas (sertifikat sudah pecah atau aman untuk dibalik nama). Jika membeli rumah baru, tanyakan apakah developer tersebut sudah bekerja sama dengan bank syariah.

2. Pilih Bank Syariah dan Cek Simulasi

Bandingkan margin dan fitur dari berbagai bank syariah. Kamu bisa memanfaatkan fitur simulasi KPR Syariah yang tersedia di Pinhome atau bank lain untuk mendapatkan gambaran estimasi angsuran bulanan. Pilih bank yang menawarkan akad sesuai kebutuhan (apakah ingin cicilan tetap dengan Murabahah atau fleksibel dengan MMQ).

3. Lengkapi Dokumen dan Ajukan

Jika sudah yakin, lengkapi seluruh dokumen persyaratan ke bank syariah pilihan. Pastikan data kamu sudah akurat. Perlu diketahui bahwa bank syariah sangat menghargai kejujuran (amanah) nasabah. Data yang lengkap akan mempercepat proses analisis pembiayaan.

4. Proses BI Checking (SLIK) dan Verifikasi

Setelah itu, bank akan mengecek riwayat kredit, sehingga kamu tidak memiliki tunggakan di pinjaman lain, seperti kartu kredit atau paylater.  Tim analis bank juga akan melakukan survei ke tempat tinggal dan tempat kerja, serta melakukan appraisal terhadap rumah yang akan dibeli untuk menentukan nilai pembiayaan.

5. Analisis dan Persetujuan (SP3)

Bank akan memutuskan apakah pengajuan KPR kamu diterima atau ditolak berdasarkan analisis risiko. Jika diterima, bank akan menerbitkan Surat Penegasan Persetujuan Pembiayaan (SP3) yang berisi detail plafon, margin/ujrah, tenor, dan angsuran bulanan.

6. Penandatanganan Akad

Langkah terakhir adalah penandatanganan akad di hadapan notaris dan pihak bank. Bacalah isi akad dengan teliti. Setelah akad selesai, bank akan melakukan pembayaran ke penjual/developer, dan Pins resmi mulai mencicil rumah tersebut ke bank.

Bank dengan Fasilitas KPR Syariah

Indonesia memiliki banyak pilihan bank syariah dengan produk pembiayaan rumah yang kompetitif. Berikut adalah beberapa bank dengan fasilitas KPR Syariah. 

Bank Syariah Indonesia (BSI)

Sebagai bank syariah terbesar di Indonesia hasil merger tiga bank BUMN, BSI Griya menawarkan produk yang sangat komprehensif. BSI terkenal dengan pilihan akad yang beragam (Murabahah dan MMQ), plafon pembiayaan yang tinggi, tenor hingga 30 tahun, serta promo margin spesial untuk nasabah payroll atau profesi tertentu seperti dokter dan ASN.

Bank Muamalat

Sebagai pionir bank syariah di Indonesia, Bank Muamalat tetap konsisten melayani umat dengan produk KPR iB Muamalat yang menawarkan margin mulai dari 9,88% per tahun. Bank Muamalat dikenal dengan pendekatan yang sangat syar’i dan sering memiliki program “Angsuran Super Ringan” di tahun-tahun awal menggunakan skema setara step up. Skema ini sangat membantu nasabah dalam mengatur arus kas bulanan.

BCA Syariah

Sebagai bagian dari grup perbankan terbesar di Indonesia, KPR iB BCA Syariah menawarkan kepastian dan keamanan transaksi dengan margin mulai dari 3,67% per tahun. Produk ini menjanjikan angsuran tetap (fixed) dengan akad Murabahah. Keunggulan lainnya adalah standar layanan BCA yang prima dan proses approval yang transparan.

CIMB Niaga Syariah

Unit usaha syariah dari CIMB Niaga ini menjadi salah satu primadona bagi pencari rumah karena menawarkan margin yang sangat rendah. Melalui produk KPR Xtra Syariah, bank ini menawarkan pembiayaan mulai dari 2,99% per tahun. CIMB Niaga Syariah dikenal dengan fleksibilitas akadnya (tersedia Murabahah dan MMQ) serta proses pengajuan yang bisa dilakukan secara digital

Maybank Syariah

Unit Usaha Syariah Maybank menawarkan pembiayaan properti dengan tarif mulai dari 4,40% per tahun. Keunggulan Maybank Syariah terletak pada jaringan internasional dan opsi pembiayaan yang beragam. Nasabah dapat menikmati proses yang cepat dengan plafon pembiayaan yang cukup tinggi, cocok untuk segmen menengah ke atas yang menginginkan properti premium.

Bank Jakarta

Bank Jakarta (Bank DKI) turut meramaikan pasar KPR Syariah dengan penawaran margin mulai dari 3,97% per tahun. Sebagai bank pembangunan daerah yang kuat di ibu kota, fasilitas ini sangat cocok bagi warga Jakarta dan sekitarnya. Hal ini terutama cocok untuk ASN atau pegawai BUMD yang menginginkan kemudahan potong gaji atau akses layanan yang dekat dengan domisili. 

OCBC Syariah

OCBC Syariah menghadirkan solusi pembiayaan hunian dengan suku bunga/margin mulai dari 3,75% per tahun. Fasilitas ini cocok bagi kamu yang ingin skema pembiayaan modern yang terintegrasi dengan layanan perbankan global. OCBC Syariah juga sering menawarkan program bundling dengan produk tabungan. Jadi, nasabah bisa mendapatkan manfaat lebih dalam pengelolaan finansial keluarga.

Danamon Syariah

Melalui produk Pembiayaan Kepemilikan Rumah iB, Bank Danamon Syariah menawarkan skema kompetitif mulai dari 3,88% per tahun. Produk ini menggunakan akad Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) atau Musyarakah Mutanaqisah (MMQ) yang fleksibel. Hal tersebut memungkinkan nasabah untuk membeli rumah ready stock, indent, atau bahkan take over KPR dari bank lain dengan proses yang efisien.

Panin Dubai Syariah

Panin Dubai Syariah menawarkan fasilitas KPR iB dengan margin mulai dari 7,25% per tahun. Meskipun angkanya terlihat lebih tinggi dibanding beberapa kompetitor, bank ini sering kali lebih fleksibel dalam hal persyaratan dokumen dan profiling nasabah. Ini bisa menjadi solusi alternatif bagi wiraswasta atau profesional yang mungkin kesulitan menembus seleksi administrasi di bank-bank besar lainnya.

PermataBank Syariah

PermataBank Syariah menghadirkan inovasi menarik dengan penawaran mulai dari 0% per tahun. Angka fantastis ini biasanya merujuk pada skema PermataKPR Bijak iB, yaitu ketika nasabah bisa mendapatkan bunga/margin 0% jika menempatkan sejumlah dana di tabungan yang terhubung. 

Semakin besar saldo tabungan, semakin kecil beban margin yang dibayar, bahkan bisa sampai nol. Ini adalah solusi cerdas bagi nasabah yang memiliki likuiditas dana tunai namun tetap ingin mencicil rumah.

Keuntungan dan Kerugian KPR Syariah

Setiap produk keuangan memiliki dua sisi. Pahami keuntungan dan kerugian KPR Syariah yang bisa jadi pertimbangan. 

Keuntungan KPR Syariah

• Bebas dari riba, gharar, dan maysir. 
• Cicilan tidak naik sepeser pun hingga lunas pada akad Murabahah. 
• Harga transparan. 
• Bebas penalti pelunasan KPR (untuk sebagian besar bank syariah)
• Denda keterlambatan tidak untuk bank, melainkan disalurkan untuk amal. 
• Tersedia berbagai jenis akad yang bisa disesuaikan dengan kebutuhan. 

Kerugian KPR Syariah

• Pilihan bank syariah lebih terbatas dibandingkan bank konvensional. 
• Struktur akad cenderung kaku sehingga sulit melakukan perubahan di tengah jalan. 
• Jangka waktu cicilan maksimal umumnya terbatas hanya sampai 15 tahun. 
• Risiko margin tetap sehingga mungkin cicilan KPR syariah lebih mahal dibanding bunga pasar saat itu. 
• Proses verifikasi dokumen dan kelayakan nasabah sering lebih detail dan panjang. 

Apa Bedanya KPR Syariah dengan KPR Konvensional?

Perbedaan KPR Syariah dengan KPR Konvensional terletak pada akad transaksinya. KPR Konvensional berbasis bunga atau interest yang berubah-ubah mengikuti pasar. Sementara itu, KPR Syariah menggunakan prinsip jual-beli atau kemitraan dengan margin keuntungan yang sudah disepakati sejak awal. Alhasil, cicilan bulanan KPR Syariah bersifat tetap, atau cicilan flat. 

Selain itu, KPR Syariah tidak mengenakan penalti jika nasabah melunasi utang lebih awal. Bahkan, denda keterlambatan pun disalurkan untuk dana sosial, bukan menjadi keuntungan bank seperti pada sistem konvensional.

Pertanyaan yang Sering Diajukan di KPR Syariah

1. Apakah cicilan KPR bisa naik di tengah jalan?

Tidak (jika menggunakan akad Jual-Beli/Murabahah). Pasalnya, harga jual sudah disepakati di awal antara kamu dan bank, sehingga jumlah angsuran bulanan akan tetap sama (flat) dari bulan pertama sampai lunas, meskipun suku bunga bank lain naik tinggi.

2. Bisakah Take Over dari KPR Konvensional ke KPR Syariah?

Bisa. Proses ini disebut Take Over Syariah. Bank Syariah akan melunasi sisa utang pokok kamu di bank konvensional, lalu kamu akan mencicil utang baru tersebut ke Bank Syariah dengan akad sesuai syariat Islam. 

3. Apakah KPR Syariah bisa melakukan pelunasan dipercepat?

Bisa. Kamu dapat melunasi sisa cicilan lebih awal sebelum jatuh tempo tanpa dikenakan denda atau penalti biaya pelunasan seperti di bank konvensional. Bahkan, beberapa bank syariah sering memberikan potongan angsuran (diskon) bagi yang melunasi lebih cepat. 

4. Mengapa cicilan KPR Syariah lebih mahal?

KPR Syariah terlihat lebih mahal karena cicilannya bersifat tetap (fixed) sampai lunas. Bank harus memprediksi risiko inflasi selama 15-20 tahun ke depan di harga awal. 

5. Apakah non-muslim boleh mengajukan KPR Syariah?

Boleh. KPR Syariah adalah produk keuangan universal (Rahmatan lil ‘Alamin). Siapa pun, tanpa memandang agama, bisa mengajukan KPR Syariah jika merasa skema cicilan tetap dan transparansinya menguntungkan secara finansial.

6. Apakah rumah KPR Syariah bisa disita jika gagal bayar?

Bisa. Meskipun berbasis syariah, bank tetap memiliki hak untuk mengeksekusi jaminan jika nasabah wanprestasi (macet total). Namun, bank syariah biasanya mengutamakan langkah musyawarah dan penjualan aset secara sukarela sebelum menempuh jalur penyitaan/lelang.